南潯區城中村改造徵收集體土地房屋補償和貨幣化安置獎勵的實施細則

為充分了解社會各方的意見和建議，現將《南潯區城中村改造徵收集體土地房屋補償和貨幣化安置獎勵的實施細則（試行）》（徵求意見稿）全文公布，徵求社會各方意見。如有修改意見，請於2017年9月18日12：00前將意見和建議以書面形式反饋給南潯區住建局。

南潯區住房和城鄉建設局

2017年9月14日

南潯區城中村改造徵收集體土地房屋補償和貨幣化安置獎勵的實施細則（試行）

（徵求意見稿）

第一章 總則

第一條 為規範徵收集體所有土地房屋補償活動，保障征地範圍內房屋所有權人（以下稱「被徵收人」）的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》及其實施條例、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《國務院關於進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》、《湖州市區城中村改造徵收集體土地房屋補償和貨幣化安置獎勵的實施意見（試行）》等有關規定，結合南潯區實際，制定本細則。

第二條 南潯城區範圍內城中村改造徵收集體土地房屋及其附屬物補償安置（以下稱「房屋徵收補償」），適用本細則。

第三條 徵收房屋補償嚴格遵循「程序正當、補償公平、結果公開」原則，切實保障被徵收人的居住條件，維護被徵收人的合法權益。

第四條 南潯經濟開發區管委會和南潯鎮人民政府負責本區域內徵收房屋補償工作。政府各相關職能部門應當各司其職，協同做好徵收房屋補償工作。南潯區住房和城鄉建設局是南潯區徵收集體所有土地房屋補償工作的房屋徵收部門。

第二章 徵收管理

第五條 在徵收房屋補償實施前按照《湖州市重大事項社會穩定風險評估實施辦法》有關規定，就徵收房屋補償的合法性、合理性、可行性和可控性進行社會穩定風險評估，並制定相應的化解措施和應急預案。

第六條 房屋徵收部門根據南潯經濟開發區和南潯鎮人民政府確定的徵收範圍進行公告，並書面通知有關部門在徵收範圍內暫停辦理下列事項：

（一）公安部門暫停辦理戶口的遷入、分戶手續；

（二）國土、規劃、建設、行政執法等部門暫停辦理房屋買賣、交換、新建、翻（擴）建、析產、分割、贈與、租賃、抵押、典當等手續；

（三）市場監管部門暫停核發營業執照；

（四）其他按規定應當暫停辦理的事項。暫停辦理相關手續的通知應當載明暫停辦理的期限。暫停辦理期限一般不超過2 年；確需延長期限的，須重新辦理相關手續。暫停期間內，因出生、婚嫁和軍人復轉退以及刑滿釋放等確需辦理戶口遷入且符合戶籍管理規定的，可辦理戶口登記、遷入手續。

第七條 南潯經濟開發區和南潯鎮人民政府組織相關人員會同村（社區）對徵收範圍內的被徵收房屋使用情況、建築面積、用地狀況及家庭人口等進行調查。調查結果在徵收範圍內予以公布。

第八條 房屋徵收、國土、建設、規劃、公安、綜合執法等部門組成權屬聯合認定小組依據相關規定對徵收範圍內的房屋權屬進行認定。

房屋徵收、公安、南潯鎮（南潯開發區管委會）等部門單位及屬地村委會和村民代表組成安置人口認定小組對安置人口及分戶等情況進行認定。

認定小組由房屋徵收部門牽頭組成。

一、房屋權屬認定

合法權屬建築面積的認定：以合法的宅基地使用權證或其它有效憑證為依據，按不超過合法使用土地面積的二倍作為合法權屬建築面積認定。合法權屬建築面積是安置面積的計算依據之一。

被徵收人需提供被徵收房屋的下列證件或其他有效憑證：

（一）房屋所有權證或土地使用權證；

（二）原鎮鄉人民政府和國土部門的有關憑證；

（三）建房批准文件；

（四）改、擴、翻建的批准文件；

（五）其他需要提供的憑證。

權屬聯合認定機構根據被徵收人提供的證件或其他有效憑證進行認定。因故遺失或未上交的，由相關主管部門在被徵收人簽約後按照有關規定註銷。

二、安置人口認定

（一）下列人員為安置對象：

1、在徵收範圍內具有合法房屋產權且在戶改前具有常住農村戶口的人員且享有土地承包經營權的人員（含應當享有而未享有人員），包括歷年來土地徵用而農轉非人員和農轉非後正常婚嫁而新出生的人員；

2、戶改前在徵收範圍內具有土地承包經營權及合法居住用房，戶籍按本市自行購房遷戶、購買戶口、投親靠友政策及高級知識分子戶口「農轉非」政策，轉為本市城鎮居民戶籍的未享受過房改房、拆遷安置房、單位自建房的人員（出嫁子女除外）；

3、婚嫁到拆遷範圍內，但戶口尚未遷入的常住人員（已享受過房改房、拆遷安置房、單位自建房的人員除外）；【原則上這類人員必須將戶籍遷到拆遷範圍內才能享受，但必須控制出嫁子女的配偶藉機將戶籍遷入】

4、1981年12月31日後，徵收範圍內原住居民（除出嫁子女外）因工作需要「農轉非」遷出戶口的人員，戶改前其父母在徵收範圍內有農業（包括因土地徵收而農轉非）戶籍及本人具有合法房產的，本人、配偶及子女作為安置對象（已享受過房改房、拆遷安置房、單位自建房的人員除外），但子女不享受未婚的獨生子女和年滿18周歲以上未婚人員的增加安置人員待遇，如子女已婚的，子女的配偶及下一代不作為安置對象；【戶口不在本區的人員，簽約時應提供婚姻現狀及戶口等相關證明】

5、戶改前因小城鎮改革試點整體「農轉非」人員參照徵收範圍內農業戶籍人員安置；

6、戶改前在徵收範圍內具有常住農村戶口或享有土地承包經營權的，現已出國、出境和援外的尚未定居的工作人員和留學生；

7、戶改前在徵收範圍內具有常住農村戶口或享有土地承包經營權的大中專學校在校生、已經畢業但沒有工作單位和雖有工作單位但沒有享受單位福利分房政策的；

8、戶改前在徵收範圍內具有常住農村戶口或享有土地承包經營權的正在服現役的義務兵、士官；

9、戶改前在徵收範圍內具有常住農村戶口或享有土地承包經營權的正在拘役、服刑的人員；

10、戶改前至1981年12月31日後戶口已遷出征收範圍但在徵收範圍內享有土地承包經營權且在所在單位未享受單位福利分房政策的人員；

（二）屬下列情況之一的安置對象，可以增加計算一名安置人口：

1、未婚的獨生子女；

2、年滿 18 周歲以上未婚人員；

3、已婚並符合計劃生育政策而尚未生育子女的夫婦。

第1、2項同時符合的，不得累計計算，只增加計算一名安置人口。

（三）有下列情形之一，不得作為安置對象：

1、不符合規定遷入戶口或分戶的；

2、無正式戶口長期租房、借房居住的；

3、雖有戶口但無合法產權的掛靠人員；

4、已分配住房的人員（包括已享受單位自建房、房改房、拆遷安置房等）；

5、小城鎮改革試點整體「農轉非」後，未經被徵收範圍所屬村委會開具接受證明自行遷入的人員；

6、戶口掛靠在被徵收範圍內（村委會、社區居委會）的人員。

7、擅自將原合法產權的房屋轉讓他人及由法院將合法房屋判決或調節給他人的人員。

8、已分配住房的人員(包括已享受單位單位福利分房)。

9、戶口已遷出的出嫁子女不作為安置對象；

10、拆遷公告後，婚嫁到拆遷範圍內戶口未遷出的離婚人員，其再婚後的配偶及所帶子女不作為安置對象。

(四）特殊對象的安置：

1、女方出嫁或男方外出招婿的，戶口未遷出的，本人作為安置對象。其子女戶口出生申報在被拆遷範圍內且一直未遷出的，可作為照顧安置對象，但不享受獨生子女和年滿18周歲以上的增加安置人員待遇（已享受過房改房、拆遷安置房、單位自建房的人員除外）；

2、離婚人員及子女，戶口未遷出並長期居住的，作為安置對象；

3、配偶為再婚的，配偶及所帶未滿18周歲子女戶口遷入的，配偶及所帶子女予以安置；所帶子女年滿18周歲的，不予安置；

4、非婚生子女經法定部門確認的視同婚生子女處理。

（五）對出嫁子女認定有異議的，由被認定對象本人提出申請，經認定小組複議，以複議後的結果為準。

第九條 入戶調查和認定結果在徵收範圍內予以公示。

房屋徵收部門根據確認後的調查結果、權屬認定、人口認定和本細則的規定，擬定《徵收房屋補償實施方案》。《徵收房屋補償實施方案》包括：徵收範圍、補償安置的對象和條件、補償安置的方式和標準、補償資金的預算和落實、過渡方式和過渡期限、簽約及搬遷期限、獎勵及補助標準，以及辦理房屋補償登記手續的地點及期限等事項。

第十條《徵收房屋補償實施方案》擬定後公示並徵求意見的期限不得少於7日。

房屋徵收部門根據徵求意見修改完善《徵收房屋補償實施方案》，報區政府批准後並予以公告。

第十一條實施範圍外的房屋與實施範圍內的房屋不可分割時，應當一併納入實施範圍，按本細則規定進行補償安置。

第十二條房屋徵收部門應當與被徵收人依照本辦法規定，就補償方式、補償金額、補償費支付方式、搬遷期限及搬遷費、臨時安置費、停產停業損失、獎勵等事項，訂立征地房屋補償協議。

第三章 補償安置

第十三條 被徵收房屋的用途和建築面積，以不動產權證（房屋所有權證、集體土地使用權證）或經聯合認定機構的認定結果為準。房屋徵收範圍內的違法建築、超過批准期限的臨時建築，應在《徵收房屋補償實施方案》公告規定的搬遷期限內自行拆除，對於積極配合主動拆除的被徵收人可給予一定的獎勵；

公告發布後未經同意的遷入戶口、分戶和房屋交易，不予補償。

被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估。被徵收房屋價值評估時點為《徵收房屋補償實施方案》及徵收公告發布之日。

第十四條房地產價格評估機構的選擇：由南潯經濟開發區和南潯鎮人民政府組織徵收範圍內的被徵收人通過投票方式確定房地產價格評估機構的，參加投票人員應當有過半數的被徵收人（以戶為單位）參加，且需獲得參加投票人數的過半數選票，或者由村民代表投票選定，村民代表選擇評估機構時，參加投票的村民代表就不少於全體村民代表的二分之一且需獲得參加投票人數的二分一以上選票。村民或村民代表不能確定評估機構時，由房屋徵收部門組織搖號、抽籤等方式隨機確定。

候選房地產價格評估機構不得少於3家。投票或隨機確定房地產價格評估機構應當由公證機構現場公證。

第十五條 補償安置

（一）徵收住宅房屋及其附屬物

原則上不再新建實物安置房，實行貨幣補償安置和房票安置。可安置面積部分根據重置價評估確定，超過可安置面積的合法房屋根據農村房屋市場價格評估確定，加上被徵收房屋及其附屬物重置價總值、房屋室內裝飾裝修價值之和，並給予一次性搬遷費、12個月臨時安置費和在規定時間內簽約、搬遷等獎勵。貨幣補償安置和房票安置可以組合使用，由被徵收人自願選擇。

（二）徵收非住宅房屋

原則上實行貨幣補償。被徵收房屋按重置成新價結合土地使用成本予以補償，土地使用成本按照土地使用權屬結合市場因素評估。徵收非住宅房屋的，應當一次性支付搬遷費、臨時安置費和在規定時間內簽約、搬遷等獎勵。其中，搬遷費包括機器設備的拆卸費、搬運費、安裝費、調試費和搬遷後無法恢復使用的生產設備重置價結合成新結算的費用等。徵收非住宅房屋造成停產停業損失的，應當給予一次性經濟補償。

三、補償安置標準

（一）安置面積

徵收住宅房屋的安置面積，按應安置人口人均60平方米(建築面積) 安置。

或被徵收人提出申請，經徵收人同意後，按認定的合法權屬建築面積安置。

（二）安置人口核定時間

安置人口核定時間為房屋徵收公告發布之日。

（三）貨幣補償比准價

由房屋徵收補償部門委託具有相應資質的房地產價格評估機構，參照被徵收房屋周邊普通商品住宅交易情況，結合被徵收房屋區位、土地性質、配套設施等實際情況，出具住宅房屋貨幣補償評估價格。貨幣補償比准價可根據各區域住宅房屋貨幣補償評估價格減去被徵收房屋重置價格的平均價確定，房屋重置價格按評估時點的房屋重置價格標準計算。

（四）室內裝飾裝修補償

住宅房屋室內裝飾裝修的補償標準以實際評估為準。被徵收人如有異議的，可向房屋徵收部門申請重新評估。

（五）貨幣補償安置獎勵

被徵收人在城中村改造房屋徵收補償中選擇貨幣補償安置的，給予合法農村房屋市場價格補償總額10%的金額進行獎勵。

（六）房票安置獎勵

被徵收人在城中村改造房屋徵收補償中選擇房票安置的，被徵收人自房屋補償協議簽訂之日起12個月內，在南潯城區範圍內自行購買新建商品住宅用於安置的，給予可安置面積比准價貨幣補償總額25%的金額進行獎勵，並在房票中註明；如在南潯城區範圍內自行購買新建商業、辦公商品房用於安置的，給予可安置面積比准價貨幣補償總額30%的金額進行獎勵，並在房票中註明。被徵收人在城中村改造房屋徵收補償中選擇房票安置的，被徵收人自房屋補償協議簽訂之日起12個月內沒有在南潯城區範圍內自行購買新建商品房（含商業、辦公，下同）用於安置的，取消房票安置，重新調整為貨幣補償安置，按貨幣補償安置標準兌現。

第十六條 房票安置操作程序

（一）申請

被徵收人應當向項目實施單位提出選擇貨幣補償安置方式、房票安置（住宅或商業、辦公）方式或者組合方式的申請。申請房票其他安置人口購房的，被徵收房屋內安置人口還須出具民事調解書、人民調解協議或公證書等。

（二）購買

1、房票只限用於被徵收人購置商品房時使用，不得轉讓給他人使用，房票上註明的被徵收人必須是商品房銷售合同上明確的產權人之一，涉及商品房產權共有的，被徵收人應當享有其用安置補償款支付購房款部分金額相對應的產權份額。

2、被徵收人應在規定期限內購買新建商品房，時間以房地產主管部門購房合同備案日為準。

（三）房源

1、用於房票安置的房源由區住建局會同屬地政府確定，並原則上確保在兩年半內交付房屋。

2、參與房票安置的房地產開發企業須積極配合房票安置工作，正確提供商品房數量及價格信息，不得無故拒收房票或惡意抬價，不得出具虛假購房證明，不得變相幫助被徵收人進行套現，並保證按合同約定時間如期交付房屋，逾期交付的按合同約定的違約責任依法處理。參與房票安置的房地產開發企業預售前必須簽訂《房屋徵收安置責任承諾書》，嚴格遵守房票安置各項規定，如有違反，一經查實，追究相關責任。

3、房地產市場房源供應緊張時，參與房票安置的房地產開發企必須優先確保被徵收人房票安置，每期預售至少30%房源優先用於被徵收人房票安置。

以上內容納入國有土地使用權出讓拍賣文件。

（四）結算

1、被徵收人選定房屋後，應向項目實施單位提出結算房票申請，申請時需提供《商品房認購單》等資料。項目實施單位根據被徵收人提供的資料，審核確認後按《商品房買賣合同》進行結算。購房相關資料由項目實施單位保管，並代辦購房相關手續，直至交房手續辦理完畢。

2、被徵收人購買商品房的價格高於房票價值的，超出部分由被徵收人自行承擔；被徵收人購買商品房的價格低於房票價值的，被徵收人要求將房票剩餘價值重新調整為貨幣補償的，按照貨幣補償獎勵計算標準兌現。

（五）其它事項

房屋被徵收人憑房票購買商品房且已向徵收出資單位結算安置補償款後，要求撤銷《商品房買賣合同》的，房地產開發企業必須將已經結算的安置補償款退還徵收出資單位，由房屋被徵收人重新申請補發房票，補發的房票有效使用期限不變。

第四章 補助和獎勵

第十七條搬家費和臨時過渡費標準：

（一）以安置人口為標準的搬家費和臨時過渡費標準

一次性搬家費以安置人口為單位，每人400元；

臨時過渡費以安置人口為單位，每人每月500元。

（二）以權屬認定合法建築面積為標準的搬家費和臨時過渡費標準

一次性搬家費每戶2400元；

第十八條提前簽約獎、提前搬遷騰空獎：

簽約獎以戶為單位，每戶2000元（或按每人500元），在簽約期內簽約率達到95%（含）以上的每戶8000元或按每人2000元，在簽約期內簽約率達到100%的每戶20000元或按每人5000元；

在公告規定的搬遷騰空期內，每提前一天，每戶每天獎2000元，提前搬遷騰空獎以10天為限，獎勵總天數不超過10天。

第十九條徵收非住宅房屋的有關補助和獎勵：

（一）對停產停業損失的補償，根據直接經濟損失的實際情況協商確定。協商不成的，由房地產評估機構對因房屋被徵收造成停產停業的直接經濟損失進行評估，房屋徵收部門按照評估結果予以一次性補償。但評估結果低於被徵收房屋評估價值5%的，按被徵收房屋評估價值5%予以一次性補償。

（二）生產經營者承租、借用被徵收房屋的，被徵收人與生產經營者自行依法解決對停產停業損失補償費用的處理。

（三）對被徵收非住宅房屋的正常配套，且不便移動的電梯、自動扶梯、中央空調、通信網路等設施設備，由房地產評估機構委託具有相應資質的資產估價機構按照重置價結合成新進行評估，但被徵收人應當提供設施設備的相關資料和購買憑證。被徵收人選擇貨幣補償的，按照評估價值予以補償；被徵收人選擇產權調換的，按照評估價值的40%予以補助，設施設備由所有權人自行處置。

第五章 附則

第二十條本辦法自2017年10月1日起施行。南潯城區其他徵收房屋補償規定與本辦法不一致的，以本辦法為準；法律、法規、規章另有規定的，從其規定。

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