為什麼中國人扎堆美國買房？房產交稅怎麼辦？

問題1：（七月）為什麼那麼多中國人願意在美國買房呢？

問題2：（夜色闌珊）外國人在美國賣房子，繳稅和美國人一樣嗎？要多交多少呢？

問題3： （『——『）不是公民和綠卡，在院子里蓋套老年房費用可以抵出租收益的稅嗎？

問題4： （Alice）如果沒交出租收益的稅，賣房時會遇到麻煩嗎？

問題5： （K）外國人如何報稅（房租收益）？

用戶 七月 提問：為什麼那麼多中國人願意在美國買房呢？

a. 美國房屋產權為私有制，永久產權

中美房產最本質的區別在於房屋產權和擁有方式。中國房屋產權是公有制，買了房子之後最多有70年的使用權。而美國房產實行私有制，並且是永久產權。一經購買，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬於自己。

b. 美國房子價格不高，甚至低於中國

現今，美國所有房屋的房價中位數剛超過20萬美元，也就是說，有一半的房產低於130萬人民幣。這個價格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近人。用同樣的價格，在美國買到房子可以比中國大三倍以上。或者說，用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區域買房一套大房子。

c. 美國房產政策完善，法律環境健全，房屋產權受保障

美國的房地產法律經過了幾十年的發展和完善，逐漸形成了相對完善和成熟的房產法律制度和市場。比如美國的房產信息是公開的，購房者可以去政府網站查看意向房產的全部詳細信息。所有的交易信息， 包括實際價格，稅額， 交易日期， 交易情況， 都必須明確的呈報，這就有效的避免了炒房現象的發生。

此外，美國政府會保護房屋擁有者的產權，並保障房產交易中買賣雙方的權益，比較公平公正公開。

d. 美國房產可以獲得較高的租金回報率

以出租和投資美國房產為目的會有穩定的房產增值效益和獲得較高的租金回報。

e. 美國有多種房產類型，可以依據投資目的自如選擇

美國房產類型分為1.獨棟別墅、2.聯排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會分布在不同的地區或城市，並匹配不同的投資目的。如投資、留學、養老買房都有比較適合的幾類主要的房產類型。

用戶 夜色闌珊 問題：外國人在美國賣房子，繳稅和美國人一樣嗎？要多交多少呢？

外國人出售美國房產與本地人一樣需繳資本利得稅。擁有住房可以為居民家庭提供一種可靠保障方式，為實現這一目標，美國有一套相對完善的住房政策。資本利得稅與產權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地產市場健康穩定發展的重要稅收政策。

外國人出售美國房產與本地人一樣，同樣需要繳納「資本利得稅」。美國人自己出售房產時，獲利的部分是要納稅的，儘管有一定的免稅額度，稅率可能高達25%，外國人在美國購置房地產之後出售獲利的部分也要納稅。

與本地人不同的是，外國人出售房產時需要「預扣」資本利得稅。具體的操作辦法是：外國人外國人在出售房地產的時候，買方必須將賣主所得的總額預先扣留10%，並且填寫8288和8288A兩份表格，在成交後的20天內與預扣款項一併上交國稅局。

這項代徵稅務通常由履約保證中介公司（Escrow Company）負責辦理。買方如果沒有依法預扣這筆稅款，可能面臨1萬美元的罰款。

用戶 『——『 問題：不是公民和綠卡，在院子里蓋套老年房費用可以抵出租收益的稅嗎？

如果您想在院子里蓋老年房，首先您需要和您所在地的政府申請許可證。在得到他們的允許後才可以開始蓋。關於這套老年房之後的稅收等政府都會之後通知您。

如果不申請，除了會吃罰單之外，一旦發生事故，保險也不會索賠。除此之外，在未申請的情況下私自蓋房，其潛在的風險是當你要變賣房屋或申請重新貸款時，買方和貸方都會查看您這老年房是否符合建築標準，要求你出示許可證，那時你就麻煩了。如果裝修不符合標準，租客也有可能提出訴訟，讓你陷入法律官司，政府會勒令你重新申請許可證，被要求強制拆除，並支付高額罰款等。

用戶 Alice 問題：如果沒交出租收益的稅，賣房時會遇到麻煩嗎？

在賣房的時候，會查房主的賬戶，如果有偷稅的情況，那必須付清這筆稅還有罰單後才能將房子賣出去。

一些在美國的華人購買出租屋作為投資收入，卻未申報房屋租金。也有人誤認為房屋租金若是現金，就不需申報。 這個觀念是錯誤的，因為很多州都允許承租人申請房客抵稅額，因此一旦房客申請此抵稅額，房東卻未申報租金，問題就來了。申請房客抵稅額，房客尚須提供出租房地址，租約開始和結束日期，當年租滿月數，還有房主地址和電話。

國稅局有權利調出州政府的納稅人報稅信息，以便核對其聯邦所得稅表。遇到這類查稅較棘手，因為納稅人很難證明非蓄意隱藏租金，所以貪小便宜可能帶來牢獄之災。

地產君建議房租收入實報，事實上正確申報房屋折舊和出租屋有關的維修開支，不但可減少租金須繳的稅金，也可以避免未申報房屋租金帶來的風險。雖然外國人不屬於美國稅務居民，不過若是外國人在美國有租金收入，也必須申報，否則被查稅的風險很大。

如果出租屋有現金收入，並有存進銀行帳戶的紀錄，與房屋保險及房屋貸款等開銷，有必要向國稅局申報出租收入，因為想隱瞞是根本不可能的事。

美國政府唯恐外國人在本地購買多棟出租物業擁有租金收入卻不繳稅，規定每月租金須預扣30%上繳國稅局。但屋主可在4月15日前填寫W-8ECI表，選擇不被預扣稅。該項動作也允許屋主得以將租金與出租物業維修費用抵減。

用戶 K 問題：外國人如何報稅（房租收益）？

美國稅法第871(d)條例規定，如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產並出租時，便需要向美國政府申報其個人所得稅1040NR。

房產相關的開銷（如物業費，房產稅，水電費，維修費等）可以相應抵扣，只有凈收益才需要被徵收稅。

假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬美金，扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊費用共2萬美金，則此出租房產凈收入為1萬美金，符合10% 及15%兩段等級稅率，以2015年單身稅率需繳納1039美元的聯邦個人所得稅。

同時，出租房產所得的凈收入也需要向所在州申報個人所得稅。不同州的州稅也不同。因此，在通常情況下，如果非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入的時候，每一年度，需要申報兩份稅表，一份給向聯邦政府申報聯邦個人所得稅，一份向給房產所在州申報州個人所得稅。個人所得稅的截止日為4月15日，申報上一年度一月至十二月的個人所得。

（感謝Lily幫忙回答）

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