國企壓艙 供地有力 上海強力推動租房市場改革

與北京和廣州相比，上海推進租賃市場改革的舉措巧妙且強硬。

文/一條君

9月15日，上海市政府新聞辦正式公布《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，提出了26條建設住房租賃市場的具體措施，目標是到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規範化管理的住房租賃市場體系。

這一實施意見，是對國務院要求的回應。上海發布將《實施意見》總結為五個措施：保障租賃當事人合法權益；建立住房租賃平台；加大租賃住房供應；培育租賃市場供應主體；加強住房租賃監管。

上海之外，廣東已經在7月底發布了同題文件，北京也在8月將培育租賃市場的意見稿面向社會公布。此外，深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等首批開展住房租賃試點的單位，政策的醞釀與發布也指日可待。

一條君將北京、廣東和上海的培育租賃市場的文件以及相關政策進行對比後發現，在保障租房人權益，建設統一的租賃平台，鼓勵企業將手中房子轉售為租等條款上，各個城市的政策表述雖然略有差異，但總體相似。

上海的決心體現在在對租賃型土地和國企的支持上，在實踐上也已經走在各個城市前列——政府如果要在住房租賃市場唱主角，最核心的問題是握有大量可供調控的房源。

北京建設租賃用房是通過在產業園區、集體建設用地上進行規劃建設。廣州的政策中，提出了將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，而此時，上海已經賣出了6個「租賃用地」，還有10塊地公開掛在了土地市場上。

同時，雖然北上廣都提出了鼓勵租賃企業的發展，但是在上海的官方發布中，明確提出「將國有企業打造成本市住房租賃市場的穩定器、壓艙石」。

租售比失調和租賃房數量有限，是城市建設租賃市場最大的兩個絆腳石。開放租賃型土地和政策傾斜國企，讓上海巧妙地繞開了租售比的困擾，專註於增加租賃房數量——畢竟，只有政府手中握有大量可供出租的房源，才能對市場產生影響力。

2016年，上海房價經歷2016年的一輪暴漲子後，租售比達到為1:900，房價收入比約為25，即一套房子要出租900個月才能收回房價，上海家庭平均要不吃不喝25年才能買得起一套房。這已大幅偏離國際合理區間——租售比1:200-1:300，房價收入比4-6。

戴德梁行的數據顯示，以租賃市場為主導的國際大都市其租賃體量佔比達到50%以上——紐約340萬套住房中共有218萬套住房用於租賃，約佔整體的64%，受政府租金監管住房約佔整體租賃住房的61%；柏林196萬套住房中160萬套住房用於租賃，自住房僅佔16%，而租賃住房租金全部受政府監管；倫敦322萬套住房中165萬套住房用於租賃，約佔整體的50%。

而截至2015年底，上海約有910萬套住房，其中租賃住房佔比僅約20%，遠遠小於國際水平。上海「十三五規劃」計劃增加租賃住房70萬套，租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數超過60%。戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為大幅增加租賃市場供應，符合國際大城市發展潮流。

上海政府建設租賃住房的決心不可小覷。根據2017年7月發布的《上海市住房發展「十三五」規劃》，未來五年上海將新增租賃住房約70萬套，比商品房多出25萬套。

7月底，上海首次推出了「租賃住房」性質的地塊。短短的40天中，上海市累計推出16宗租賃住房用地，將來可以提供不低於約1.35萬套的租賃住房。目前成交的六塊地中，四塊被上海地產摘得，其餘兩塊分別被上海張江集團和上海嘉定新城發展拿到。這三家企業均為國企，拿地也都是以底價獲取，樓板價在7000元左右，最高僅為1.2萬元/平方米，僅僅是市場價的1/4或1/5。可以說，為了建設租賃住房，上海政府已經放棄了至少幾百億元的賣地收入。

依靠政府撥地和國企壟斷拿地，可以確保可供租賃房源的大幅上升，但是加強城市租賃市場的建設及管理，讓住宅市場的個人房源流入租賃平台，才是穩定市場的長久之計。

戴德梁行的伍惠敏認為，上海可以借鑒國際城市經驗，鼓勵簽訂長期出租合約；從共享公建及服務配套，逐步開放承租人的權利，如教育權、醫療權、就業權。此外，還可以設置房租指導價、控制漲幅等手段。

而這恰恰是政策的難點，畢竟長久以來，房子的所有權與學區、醫療等福利掛鉤，從這一點來看，政策之手對於租賃市場的徹底控制，依然任重而道遠。

戴德梁行認為，目前上海市場中的租賃對象大致可分為三類：高凈值人士、「滬漂」及「新」上海人、廉租房群體。上海若實施「租售同權」，主要受眾群體將為」滬漂「及」新「上海人，其約佔上海常住人口的40%。近年來上海產業升級，崗位技能提升，隨著低端製造業、服務行業外遷，未來這部分承租人將以「科創人才」為主，年齡集中在20-40歲，為剛畢業的大學生、高新技術人才、科創領軍人物及創業人才，他們富有創新能力，是上海科技進步、經濟建設的主要動力。

租售同權是否會對房價造成衝擊？

伍惠敏分析，「租售同權」之後，「學區房」及公建配套優質板塊的租賃價值提升，購買價值有所削減；但因上海整體租賃體量佔比不高（約20%），優質區域的佔比更小，所以即使租金價格提升，對整體房價的影響也是杯水車薪。

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