房地產基礎知識
一、房地產基本概念
1.房地產：又稱不動產，是房產和地產的總稱。具體指土地上的建築物、附著物，從用途上劃分包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產總是與地產聯結為一體的，具有整體性和不可分割性。
2.土地使用權：是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。
3.土地「三通一平」：是指地皮在發展基礎上的水通、電通、路通、場地平整。
4.土地「七通一平」：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。
5.房地產產權：指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。具體內容包括產權人在法律規定的範圍內，對其擁有的房地產佔有、使用、收益和處分的權利。
6.《房地產證》：記載房地產權屬的法律憑證。深圳市的房屋產權與土地權屬憑證是二合為一的，內地一些城市土地權屬和房屋權屬證分開頒發的。
7.土地類型：深圳市土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地、微利房用地，及自由集資房用地。
8.商品房：指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設並經過國土局批准在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。
9.福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地產的地價，按房屋的成本造價售給企業或符合條件的職工，帶有福利性的房屋。
10.微利商品房：與福利房不同在於不免地價，並有略高於房地產成本的微利，這些房屋由市政府主管單位籌資建設，用來解決企事職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優惠價格政策。
11.自建房（集資房）指各單位自籌資金或合資興建的房屋。產權屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場上流通(按規定已補交地價的除外）。
12.樓花：是在完成征地拆遷，規劃設計以後尚未建成之際，按設計圖紙進行出售的房產。
13.商品房預售許可證：按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批准後方可預售樓花（現樓不需此證）。
二、與房地產管理及交易相關的概念
1.國土資源與房產管理局：代表國家行使土地所有者的職權，以及對房地產市場、房地產行業管理的一個政府職能部門。
2.產權登記處（產權交易中心）：辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、註銷抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。
3.公證處：是一個國家的證明機關，是法律公證的機關。
4.發展商（開發商、投資商）：專門從事房地產投資、開發和經營的企業。
5.代理商：經政府批准成立，從事房地產的諮詢、經紀、評估等業務的中介服務機構，接受委託，代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業諮詢評估報告，銷售策劃等業務提供有償服務。
6.房地產一級市場：土地交易市場，增量土地交易市場又稱土地交易一級市場，存量土地交易市場又稱土地交易二級市場。
7.房地產二級市場：新房、增量房交易的市場，又稱房屋一級市場。
8.房地產三級市場：二手房、存量房交易的市場，又稱房屋二級市場，。
9.房地產轉讓：指房地產權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產轉移給他人的法律行為，按現時有關規定，預售及現售的房地產均可轉讓，但必須到國土局辦理轉讓手續，房地產公司不得給預購房者更改改名。
10.房地產登記：指由法律規定的機構將申請人的房地產權利登記於政府特定的簿冊上，並頒發房地產權利證書的一種法律制度。它是加強房地產管理、保障房地產當事人合法權益的一項基本制度。
11.房地產經紀人：是指在房地產投資、開發、交易等各環節中從事居間代理業務而收取傭金的個人或機構。
12.房產抵押貸款：指以房產作為抵押物向銀行等金融機構獲得一次性借款的交易。
13.銀行按揭：指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。購房者先付一部分樓款給原業主，餘款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期還本付息。
14.房屋交易中介服務傭金：中介機構完成一宗房地產經紀業務後獲取的報酬，是勞動收益、風險收益，和經營收益的結果。根據國家建設部及深圳市的相關法律法規，房地產經紀機構開展經紀業務時，在法律許可的範圍內有權取得中介服務傭金。
三、與房屋有關的概念
1.房屋的實用建築面積：指建築物各屋牆（或外柱）外圍以內水平投影面積之和。
2.房屋的公用建築面積：指建築物主體內、戶內以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設備層或技術層，室內外樓梯、樓懸、挑平台、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯間等。
3.建築面積：房屋實用面積與分攤公用面積之和。
4.實用率：房屋實用面積與建築面積之比。
5.套內使用面積係數：指房地產套內使用面積與套內建築面積加應分攤的公用面積的比率。
6.容積率：規定地塊上全部建築總面積與地塊面積之比。
7.綠化率：綠化率=綠化總面積÷佔地總面積×100%。
8.樣板房：指與實際房屋結構相同，但裝修標準按發展商售樓書而定的房間。
9.？示範單位：與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶裝修參考而經過精心設計裝修的。
四、與租賃相關的概念：
1.物業（單位）： 「房地產」的港式稱謂，包括房屋、商鋪、寫字樓、廠房等等。
2.業主：房屋的所有權人，包括個人或企事業單位。
3.房屋租賃：房屋使用權的短期讓渡，是房屋出租與承租行為的簡稱。
4.出租方：業主或經協議由業主的租客（俗稱「二房東」）。
5.承租方：即租客。
6.《中介服務委託書》：出租和承租雙方與中介機構就出租、求租等事項達成的書面形式協議，既是中介機構收費標準的告知書，也是保障中介機構利益的法律憑證。承租方簽訂的委託書俗稱「看樓紙」。
7.《租賃合同》：出租和承租雙方就房屋使用權的短期讓渡達成的的各項條款要求，雙方簽字生效後具有法律效力協議。一般有三種格式，租賃雙方自行擬定合同，房地產中介機構印製合同，租賃行政管理部門（租賃辦、所）統一印製合同。
8.租賃期限：租賃活動的起止日期。一般住宅為半年至一年時間，商鋪一年至五年，寫字樓、廠房二年至五年，由雙方自由協定。
9.租賃用途：居住、商住（辦工和住宿兩用）、商業（是指商鋪、生產場地）。
10.租金：是指租客按照租賃合同的約定，每月（季、半年、年）支付要付給出租方的資金，深圳市的租賃活動一般按月支付租金。
11.租賃押金：出租方向承租方收取一定數量的資金給作為「六費」使用（水、電、氣、物業管理、有線電視收視、電話費等）或屋內設施設備損壞維修的保證金。深圳市空房出租一般收取以一個月租金作押金，帶傢具（家私）電器出租的一般收取2個月租金作為押金。
12.租賃滯納金：依據租賃合同約定，如承租方延遲支付導致的違約責任。一般按照拖欠部分金額每日1-5%的比率約定。
13.租賃稅費：出租該物業所收取的租金應交納的稅費（如印花稅、個人所得稅）。
14.中介服務租賃傭金：指中介公司收取的服務費用，通常出租承租各付半個月租金或另行協商。
五、與中介房地產服務相關的樓盤概念
外出踩盤或接到業主報盤，應從哪方面了解該樓盤，是地產經紀人的基本功。只有全面深入地了解該盤的優勢，才能更有效地介紹相關客戶。
1.樓盤位置
1) 先搞清樓盤處的位置是哪個片區？樓盤在整個城市的朝向？具體在哪條街道或哪條路交叉口？
2) 特徵建築,（著名大廈、超市、館所等）優秀地產經紀應跑遍市內主要樓盤，業主一報盤馬上瞭然於胸，並能清楚地介紹給客戶，有助於看樓時客戶對你的信任感。
2.交通：便捷的交通經常能成為樓盤的一大賣點，甚至能彌補地理位置的不足。
1) 樓盤周邊有哪幾路中巴、大巴經過？有無住戶專車、地鐵出入口？
2) 從該樓盤到交通樞紐（汽車、火車站、機場、地鐵）或商業文體中心（體育館、中心區、華強北、華僑城）等大方向坐交通線路。
3) 了解樓盤的交通狀況，有利於買賣雙方推介樓盤買點。
4) 了解樓盤的交通狀況，有利於向客戶彰顯地產經紀人之「專業精神和技能」，從而增強客戶購房或放盤的信心。
3.小區規模：小區規模將直接影響到該樓盤綜合配套、物業管理檔次、住戶人氣、小區綠化，進而影響到物業價格走向。一般而言，小區規模越大，綜合配套越完善；也有些中小型樓盤共同組成大社區，共享配套資源，接盤和調查時，規模方面應了解和如下內容：
1) 小區大概的佔地面積和總建面積；
2) 多少棟樓，多層幾棟，小高層和高層各幾棟；
3) 各棟樓的編號或名稱及位置分布；
4) 公共設施位置：停車位、運動場、泳池、花園、會所等；
5) 小區內的容積、綠化、樓間距等都是可以成為賣點之一；
6)注意：上述內容是在踩盤中完成或了解，當電話接業主報盤時，不能向業主問上述問題，會破壞自身的專業形象。
4.樓層：樓層較高有哪些優勢？劣勢？
1) 優勢：
A. 視野開闊，如有海景、公園、優勢極明顯。
B. 光照好：室內明朗可讓人心情舒暢。
C. 空氣清新，灰少、蚊蠅少。
D. 雜訊較低層少。
2) 劣勢：
A. 價格較高：多層樓3、4、5、比2、6發售進相差100-150元/平米，而高層樓差價約100元以/平米，低層和高層有時相差2000元/平米以上；
B. 上下不便：多層樓宇較突出，家有老人者，一般買低層；
C. 低樓層的優勢，基本上是高樓層的劣勢，反之亦然。如小區綠化比較好，其反差可適當沖淡。
3)比較高層、多層、別墅三者價格定位，三者土地含金量：別墅>多層>高層，因此，從國際房地產正常價格來說，應該：別墅>多層>高層，但目前深圳有些不同，多層低於高層主要因為高層的建造成本高，多層地價與高層地價相差不大引起。
5.朝向
1) 坐北朝南為什麼是最好的朝向？
A. 冬暖夏涼，冬天光照時間長，夏天光照時間短（中午一點後基本轉向）；而西（夕）曬之說，即夏天下午被暴晒，冬天又很少照到太陽。
B. 符合民間風水學，坐北朝南方向為吉向。
2) 朝向順序：
無定論，一般心理認同為正南---——東南——西南——東——東北——西或西北；當有景現時，可沖淡朝向影響；客廳能見泳池、花園、海景、公園等景觀，同樓層價格超過正南向。
6.戶型與結構
1)戶型：接盤時問清幾洗手間和陽台
A. 單身公寓（有獨立廚、衛）；
B. 一房一廳(或二廳)；(客廳、卧室、廚房、衛生間)；
C. 二房一廳（或二廳）；（客廳、餐廳有時合二為一）；
D. 三房一廳（或二廳）；一衛（或二廳）；
E. 四房一廳（或二廳）；一衛（或二廳）。
F. 五房以上。
2)結構：平面結構、複式結構（廳內自有樓梯上樓）、躍式結構（半層上樓，採光通風較好，功能分區明確）、別墅；
3)平面結構有哪些不好？
A. 衛生間正對著客廳或餐廳：一則不雅；二則有異味，功能區分不明確，互相干擾大；三則影響私密；
B. 正門不宜和主卧室成一長條走道（雖有客廳間隔也不宜）：一則浪費太大，0，三則影響採光、通風等；
4) 住宅一般有哪幾種結構？
A. 方正結構：一梯二戶或四戶以上；
B. 蝶形或蛙形結構：一梯四戶以上，部分廳或房有斜角，一般因景觀或佔地需要而設計，優勢是可大面積賞景和採光，缺點斜角不便擺設而降低實用面積；
C.以專業結構形式，可分為：框架結構、混合結構、鋼結構三種，框架結構與鋼結構：除柱、梁、剪力牆外其它牆可改動、門窗可靈敏度動，混合結構不能改動。發展商建房時，因觀念落後，地利所限或經濟等因素影響，上述結構弊病四處可見，有經驗的地產經紀應懂得優劣互補、避重就輕。
7.建築面積、實用面積、凈面積、容積率、綠化率
1) 銷售面積一般就是建築面積：建築面積除掉公共分攤部分就是該單位的實用面積。凈面積是室內除掉牆壁體實際可使用的空間投影面積；
2) 高層建築實用一般為80%，多層建築可達90%；
3)同樣的實用面積,平面設計結構不同，會有不同實用效果，如：角多，走道長，則浪費較大，無形中降低了實用。
8.裝修標準
1) 外牆：用什麼材料裝修？常用外牆裝修材料是：A瓷磚；B馬賽克；C外牆塗料；
2) 大堂：裝修標準乳膠漆、大理石、錦磚、磁片等；
3) 電梯：品牌如日立、三菱、奧的斯（OTS）、東芝等；
4) 地板材料：水泥砂漿、水磨石、大理石、木地板等；
5)廚衛材料、潔具；天花板、牆面材料。
9.配套設施
1) 小區內有無泳池、會所、球場、花園綠化、幼兒園、小學、中學等；
2) 周邊有無菜市場、超市、學校、（幼兒園、小學、中學）、銀行、郵局等，具休多遠（按步行時間計）；
3) 品牌超市、老牌學校是推盤的極佳概念；想想山姆會員店、沃爾瑪、萬佳對周邊物業的影響即可明白；
4) 煤氣管道、有線電視、電話等已成最基本的設施，電腦網路和智能化小區已成新的賣點即可明白；
5)特別提示，現行深圳教育實行「房屋產權+戶口」模式分配學位，所以住所在地的學校品牌對地產價格景況影響也較大。
10.物業管理
1) 名牌物業管理公司對物業價格影響已經在深圳多個樓盤得到驗證，因此物業管理也可以成為賣樓的一個亮點。
2)物業管理和停車費一般按管理的樓次收費，中、高層一般為2.5-4.5元/平米，多層一般在2元/平米以下，具體各樓盤各不相同。
11.物業產權
1) 產權年限：從發展商買地時算起；
2) 樓齡：從竣工時間起算，建築期一般2-4年；
3) 權利人分類：個人擁有，夫妻共有，公司、團體所有，外籍人士；
4) 物業現狀：有無抵押，有無產權糾紛，空置房、業主自住或租戶。當有人住時，一定要與客戶簽看樓書，且不宜與同行合作。
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