「死貓跳」還是蓄勢待發？-大溫獨立屋市場前瞻

大溫地產市場喧囂依舊，但熱點已然是公寓，就連城市屋也要比獨立屋更受關注。

獨立屋原本是北美居住風格的典範，也是投資者和新移民最心儀的目標，儘管獨立屋暫時退出舞台的中央，但長期來看獨立屋仍然會是大溫地產市場的絕對主角，在它受到冷落時仔細研究，便有機會在它重返舞台中央時賺的盆滿缽滿。

讓我們先來看一組數字。

根據大溫地產局（REBGV）統計，8月大溫獨立屋基準價格是1615100加元，對比2017年7月僅僅上漲0.2%，對比去年8月僅僅上漲2.2%。

考慮到2017年7月加拿大通貨膨脹率達到1％，獨立屋的價格變化甚至成為加拿大央行選擇第二次加息的幫手，因為獨立屋事實上起到了抑制通貨膨脹率的作用。

回想2016年6月，當時獨立屋價格創造了環比增幅38.52%的歷史記錄，也就是說在2015年6月購入的價值200萬獨立屋，可以在2016年6月獲利77萬元。如果是貸款購入該處獨立屋，則只需要70萬的首付款即可，也就是說70萬的投入，77萬的賬面獲利。

而2017年8月，同樣價格的房屋對比1年前的賺錢效應僅僅是4.8萬元。也就是同樣投入70萬資金，只有4.8萬元的賬面獲利，7％左右的實際獲利幅度甚至比不上管理良好的共同基金。

溫哥華英文地產媒體betterdwelling以「死貓跳」來形容現在獨立屋的市場表現。死貓跳是指一個自由落體從最高點落下接觸到地面後的再次反彈，一次、兩次、三次。但高度越來越低，動能越來越小。如果沒有新的外力注入，價格將再次回到谷底。

證據是獨立屋價格在2017年2月到達谷底後，雖然反彈到前期高點之上，但反彈的同時掛售比大幅下降，並且新盤上市速度明顯放慢，新盤上市數量也明顯減少。沒有量能的支撐，價格的反彈只能是曇花一現。

這家媒體指出，大溫獨立屋在8月份成交901套，比7月下降5%，但比去年8月同期增長22.3%。考慮到2016年8月是海外買家稅實行的第一個月，所以這個增長並不值得欣喜。要知道2016年7月，大溫獨立屋成交1077套。

量縮價增，意味著上漲的動能已經耗盡。

相信市場上看空獨立屋的媒體和分析人士並不稀缺。但問題是他們用數字圖表和量化分析的方式分析獨立屋市場，卻恰恰忽略了一個重要數據就是獨立屋在大溫的總量變化。

根據加拿大統計局（Statistics Canada）在今年7月公布的數據顯示，過去5年內大溫獨立屋數量銳減，而高層公寓數量激增。

2011年——2016年，大溫地區7大城市溫哥華、列治文、本那比、高貴林、素里、新西敏和三角洲，獨立屋數量均大幅下跌，跌幅最大的是溫哥華，達13%，本那比和新西敏跌幅分別為10.4%和10.5%。

5層以上的高層公寓在大溫地區的7大城市都是2位數漲幅，其中高貴林增長67.3%，素里和列治文，分別達到59.3%和49.6%。

也就是說市場需求端出現的公寓熱獨立屋冷，在供給端卻完全相反，公寓供給量大增，獨立屋供給量大幅下降。現階段市場對總價偏低的公寓需求量大幅上升，但未來真正有保值增值作用的依然是日漸稀缺的獨立屋。

如果用中國的經驗來觀察大溫地產市場可以發現，獨立屋市場相當於沒有莊家和機構的散戶市場。短期漲跌主要取決於交易者的資金狀況和情緒變化。而公寓市場由於有開發商的存在，相當于于有機構和大資金操盤的莊家市場。

散戶市場很容易受到情緒影響，短期波動會比較大，但資源的稀缺性決定未來的成長空間巨大。莊家市場由於有操盤手間的默契和共同行動，所以價格和走勢很容易被控制。

以大溫公寓市場為例，利用市場情緒亢奮的時機，在定價和銷售策略上都迫使買家不斷追高，在土地供應基本面沒有任何大變化的前提下，公寓市場的暴漲意味著未來成長空間的透支，一旦資金無力再推高樓花價格，市場退潮的一刻，資金和主力仍然會選擇擁有獨立地權的產品作為主要投資目標。

在別人猶豫時出手，在市場冷淡時買入。投資大溫獨立屋正當時！

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