全國中心城區房價排行：北上深破8萬，二線城市普遍超3萬

作者 | 凱風

來源 | 房屋屋（its-home） 已獲授權

2016年開啟的這一輪暴漲，基本屬於普漲行情。不過，即便是普漲行情，在不同城市之間，漲幅也出現明顯分化；即便在一個城市之內，中心城區與偏遠郊區也存在懸殊。

我們曾基於全市均價對房價漲幅做出全景式描繪。如果說全市均價存在郊區攤平效應的影響，那麼中心城區均價或許更接近真實感受。

問題來了，中心城區的房價究竟有多誇張？

這是2017年8月全國主要城市中心城區房價排行榜：

01

北上深，廈廣杭，躋入第一陣營

這個榜單共涉及38個城市，包括26個省會（拉薩數據缺失）、四大直轄市（北京、上海、天津、重慶）和五個計劃單列市（深圳、廈門、寧波、大連、青島），再加上蘇州、三亞、無錫三個城市。

這38個城市裡，中心城區房價突破8萬的有三個，分別是北京、上海和深圳。北上深作為國內競爭實力最強的三個城市，無論是城市均價還是中心區房價，都位居全國前列。北京均價早已突破10萬元天際，上海中心區也超過了9萬，深圳中心區則超過8萬。

廈門、廣州、杭州緊隨其後，中心城區均價分別是5.8萬、5.2萬和4.12萬。

需要指出的是，這裡的房價均為二手房數據。由於一二線城市中心城區土地開發強度相對較高，新增樓盤過少，新房數據存在失真，而二手房更能反映交易的真實狀態。

同樣需要指出的是，中心城區房價仍舊是就均價而言的，中心區不乏均價10幾萬的豪宅，當然也有三四萬的舊盤，在這裡，均價更有參考意義。

02

這11個城市中心區房價破3萬

如果說北上廣深杭廈屬於第一陣營，其中心城區房價也基本與經濟實力和競爭力相當，那麼強二線城市基本上都進入了第二陣營。

中心城區房價均價超過3萬元的共有11個城市，除了上述的北上廣深廈杭，還有三亞、南京、天津、福州、青島5個城市。

超過2萬元的共有18個城市，主要二線城市蘇州、濟南、武漢、鄭州、重慶、合肥、成都等在列。

在這些城市的中心城區，除了老破小樓盤之外，大多數小區的均價都在3-4萬之間了。

這些城市，通常都是區域中心，擁有人口集聚力、資源集聚力和資金集聚力等優勢，中心城區又是集聚的中心，所以房價一般都能代表一個城市的發展水平。

03

這6個省會中心城區均價仍未破萬

從全市均價來看，全國還有13個省會城市未過萬，但從中心城區來看，這一數字縮減到6個。目前，僅有長春、呼和浩特、烏魯木齊、西寧、銀川等城市中心區房價均價還未破萬。

有必要指出的是，中心城區房價尚未過萬，指的是中心城區的均價尚未過萬，這並不意味著中心城區沒有2萬甚至3萬元的樓盤。

04

中心城區房價究竟比郊區高多少

作為行政資源、經濟資源、交通資源和文化資源都最為集中的中心城區，其房價與郊區之間存在巨大的懸殊。

我們統計了這些城市中心區與郊區的房價懸殊比：

平均而言，中心城區相比於最偏遠郊區，房價懸殊比為2.5倍，普遍介於2-5倍之間。

這其中，北京最為懸殊，中心區早已突破10萬天際，而邊緣的延慶、密雲還只有2-3萬元，這個懸殊比超過5倍。

再比如廣州，中心城區的越秀和天河均價超過5萬元，遠郊的從化、南沙房價還在1-2萬之間，懸殊比也在四倍以上。

05

三個規律：哪些城市懸殊比最大？

我們還發現三個規律。

第一個規律是，城市的體量越大，中心城區房價與郊區之間的懸殊比就越大。這方面最突出的例子，除了上面提到的北京和廣州之外，還有重慶、成都。

重慶全市均價只有1.02萬元，郊區的房價只有五千元左右，而中心城區的均價則超過2萬元，懸殊比高達四倍以上。這是因為重慶作為直轄市，其體量相當於一個省，而全市均價的統計範圍既包括中心的渝中區，也包括外圍的江津區、梁平區，在攤平效應的影響下，重慶整體房價出現失真。

成都也類似。成都總面積超過14000平方公里，兩倍於廣州和上海，7倍於深圳和廈門。錦江區的房價已經超過2萬，而外圍的青白江區還只有5000元，均攤之下，導致成都房價看起來不高，實際上並不低。

第二個規律與第一個相反，城市的體量越小，中心城區房價與全市均價之間的懸殊就越小。這方面比較有代表的例子，就是深圳和廈門。

深圳的人口規模跟廣州差不多，但深圳的面積卻只有廣州的四分之一，這就導致深圳外圍小區的攤平效應，遠遠低於廣州。

廈門更是袖珍，人口只有300多萬，整體面積不到廣州的四分之一，建成區面積只有334平方公里，僅相當於廣州白雲區的一半。長久以來，廈門也受困於城市空間過小、人口規模不足之困，這與經濟特區的地位、趕超一線城市的高房價，形成十分鮮明而尷尬的對比。

第三個規律是，城市體量不大而經濟缺乏亮點的，城市的中心區與郊區的分野一般都不明顯。這方面比較突出的代表，就是位列榜單尾部的烏魯木齊、銀川、西寧、太原、呼和浩特等。

06

結論

最後來說幾個結論：

其一，一二線城市，中心城區與郊區之間都有較大比值，這是因為我國城市大多都是單中心結構，即一個市中心加周圍分散的郊區，而郊區又難以形成副中心，這就導致資源仍舊過度集中於中心城區。當然，也有部分城市通過政府機構外遷或者產業外遷，試圖打造行政副中心或區域功能中心，但結果仍有待觀察。這方面的例子，如市政府遷移到政務區的合肥，還有市政府即將遷到通州的北京。

其二，房價背後，真正值錢的是地段，是土地及其附屬的教育、醫療等資源一直在升值，而房子本身是在不斷貶值的。所以，買房買地段，這個道理雖然古老，但依舊是適用的。

其三，對於大城市來說，中心城區與郊區之間的房價懸殊不是壞事，這為中低收入群體提供更多選擇，同時也有助於維持城市長遠的競爭力。同時，隨著地鐵和城軌線向郊區的縱深，郊區的居住性價比正在不斷提升，世界上許多大城市走的都是這樣的發展路徑。

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