調控奏效房價降溫 購買二手房時要注意哪些問題？

國家統計局近日發布的數據顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅連續8個月回落，5月較4月分別回落2.2和1.7個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落，5月份比4月份分別回落0.8和0.5個百分點。新華社也刊文指出，二手房市場明顯下跌說明本輪調控後，在需求端住宅正回歸居住屬性，越來越多的購房者離場。

換句話講，雖然房價仍在高位，但剛需可以更從容的選房買房了。可二手房本尊真的那麼美妙嗎？一方面，二手房的情況在看房時可以一目了然；可另一方面，房屋年代陳舊、格局不佳、稅費繁重、交易細節溝通耗時長、槽點多也成了這場「修行」的必經之路。理想很豐滿，可現實偶爾會骨感給你看。在選房和交易的過程中，我們急需知道的陷阱以及相對應的對策又是什麼呢？

其實都是一種投資，買股也和買房一樣，是買漲不買落的很多跟隨筆者的朋友都賺到不少，如果你在股市沒有賺錢的話，是因為你沒有一個好的盈利方法，其實好的方法加上導師指點，賺錢是非常簡單，我用了十年總結了一套漲停複製選股法，準確率高達93.5%，讀者可以到【macd606】上來全部無償領走，相信我的實力！記得是唯信。有很多朋友抱怨沒掙到錢，其實那都是因為自己沒有一套好的操作思路和方法，其實只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕鬆的事！

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1、房屋配套及周邊環境

這主要指會影響居住舒適度但又沒法通過裝修進行改善的部分。如小區的物業管理水平，是否臨近主幹道，周邊治安如何，公共設施是否健全等。

看房時，記得在手機里下載好指南針、噪音測量儀等，別光聽中介一張嘴。打開窗戶，站在陽台上，關閉電視機，儀器會給你答案。如果購買意向強烈，最好在多個時段分別看房，精準掌握不同時間的日照、噪音情況。

其次，上下樓多留心，電梯保養的如何，速度是否快，一棟樓有幾梯幾戶，這些細節看似小，早上卡著表上班時你就會覺得是大事了！

2、房屋質量問題

對於不打算重新裝修的人，二手房的質量是個需要重點關注的問題。

首先是樓體，包括天花板、牆面和地板，仔細看看是否出現開裂、發霉、漏水等現象；其次需要了解業主是否有保存裝修圖紙，這對於日後修理電路、水路等有著至關重要的作用。最後再看看廚房、衛生間的保養情況，如排煙、水龍頭是否漏水、下水管道是否通暢等。

3、戶口遷出

另外，買家需要重點留意戶口的問題，有很多賣家在交易之前允諾可辦理戶口遷出，可最後的結果往往與描述不符。所以你一定要在合同中明確有一部分尾款，是在賣家遷出戶口後才支付。

4、抵押查封

如果得知自己剛購買的房子是「被抵押」的那個，你會保持淡定嗎？

抵押是指債務人或第三人不轉移對抵押財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

有效應對的方式是，在簽約前查清楚該房屋有沒有各種抵押，一方面要業主自己介紹情況，另外也要中介提供更多信息。如果感覺有披露不清楚的抵押情況，最好親自到房產部門查詢該房產是否有抵押信息。

需要注意的是，很多房子有按揭貸款沒有還完，這是正常的抵押，在二手房交易中可以通過轉按揭的方式解決。

對於其他抵押貸款，首先要了解清楚抵押相關情況。如果實在喜歡這套房子，要在合同中註明，要求業主在規定限期內自籌資金解除抵押，否則視為違約。如果業主不同意該方式，甚至提出需要買房者提前付錢幫他贖契，考慮到自身的資金安全，最好拒絕。畢竟房產涉及幾百上千萬，再小心都不為過啊！

5、合約與責任

為了避免糾紛，明確責任雙方，這一步驟必不可少！

二手房稅費眾多，另外還有傭金、附屬設施、戶口及學區等諸多問題，買房與賣方均面臨紛繁複雜的問責難題。在簽署合同的過程中，切記熟讀合同的每個條款，將各個款項與其支付方式，各項條款及違約責任均羅列清楚，避免陰陽合同等問題，只有拿起法律的武器才能從本質上捍衛自己的利益。

考慮到近期政策變動頻出，最好在合同中列明如遇到政策變化，導致首付增加、買方無法貸款或者「房票」消失、稅費突然增多、銀行審批放款時間過長等情況的處理方案。如果這筆二手房交易涉及中介，別忘記列明上述處理方案中，是否還需要支付中介費，以及支付中介費的比例。

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