物業管理項目經理必備的素質

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一個合格的物業管理項目經理應該具備怎樣的基本素質和職業能力素質呢？

首先，按照企業管理層次劃分，項目管理與各職能管理部門同屬企業領導層下的管理機構。

其次，項目經理能夠全面地承擔一個物業管理項目的運作，有效地組織人、財、物等資源，帶動組織為客戶提供專業的物業經營、管理服務，並實現管理和盈利目標。

物業管理項目經理的基本素質

1 ．思想政治素質

具有高度責任感和事業心，有工作幹勁，勇於進取；講道德，重操守，尊重員工，對客戶有求必應，對企業忠心耿耿，對自身永不滿足。

2 ．知識素質

項目管理者的技術能力、商業能力、財務能力、管理能力、安全能力等都離不開其對專業知識的掌握。物業管理項目經理要掌握兩方面的知識，即基礎知識和業務知識。基礎知識包括社會科學和自然科學。業務知識包括投資學、投資項目管理學、企業領導學以及本行業的專業知識等。

3 ．學習、創新素質

物業管理工作中許多長期得不到解決的老問題，追根尋源往往在於觀念的固守、陳舊。要從根本上解決問題，惟有及時變革、持續創新。因此，項目管理組織本身應該發展成為一個高度知識化的集合體。誰能迅速將新知識、新理論、新方法融入到項目管理服務的變革之中，敢於創新實踐，誰就可以在激烈的市場競爭中佔得先機。

4. 具備良好的溝通、協調能力

具備這項素質，物業管理服務工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化了；反之，則可能誤會重重，隔閡加深。據調查，物業管理投訴總量中，有效投訴只佔15% 左右，絕大部分投訴是由於業主與物業管理公司溝通不暢，形成誤會。物業管理服務無時無刻地與業主、員工、行業相關管理部門、政府主管及相關職能部門等打交道。項目經理這方面能力的高低，對項目管理服務效果與水平的影響是至關重要的。突出反映在思維能力、語言能力和情感能力，這都是項目經理應具備的基本能力。

物業管理項目經理的職業能力素質

一個項目經理，從開始接手到具體實施管理經營，既要進行前期策劃、人力物力資源配置、管理服務規章制度建設、項目的建築與設備設施及其檔案資料接管驗收和溝通相關各方關係；又要組織和保障項目管理服務的正常運行，以及妥善、及時處理各種突發事件及業主投訴。尤其物業管理是面向物業及其所有人和使用人提供管理服務，不但要搞好管理區域內物質環境的建設與維護，還要搞好人文環境建設與維護。所以，一個合格的項目經理不僅要具有以上基本素質，還要具有核心素質即職業能力素質。

1. 決策能力

決策能力集中體現在項目經理的戰略戰術決策能力上。主要分為三種：收集與篩選信息的能力、確定多種可行方案的能力、擇優決策的能力。無論是參與物業管理項目投標，還是被企業指定接手某個項目的管理服務，項目投標書與項目管理服務經營實施方案的策劃、編製項目管理服務年度工作計劃、管理服務制度框架的策劃等，都是能否中標和進行成功管理的核心內容。能否做到將企業整體發展的戰略意圖與項目實際情況及個人對項目管理經營服務的思路、策略、方法有機地融合到一起，是項目經理整體策劃能力的具體體現。

2. 組織協調能力

項目經理的組織能力是指設計組織結構，配備組織成員以及確定組織規範的能力。顯然，擁有較高組織能力的經理人員能夠運用組織理論原理，合理配備組織成員，確定一整套保證組織有效運轉的規範。現代人不僅有經濟上的需求，而且有社會和心理上的要求。經理人應注意運用各種社會和心理手段，通過豐富工作內容、民主管理等措施來激勵和調動員工的士氣。

組織協調能力即平時說的「會用人」，是對項目經理最基本的素質要求。在人力資源管理上，項目經理首先要配好班子；二要使班子成員在能力、作風和性格上形成互補；三是避免把原來有成見、矛盾深的人組合在一起，避免矛盾的加深。

3. 成本控制、項目財務管理的能力

台灣企業家王永慶說：「企業庫房的管理搞好了，我保證有10% 的利潤能冒出來。」「企業經理如果能把人、財、物的浪費壓縮50% ，這個企業肯定能夠盈利」。這兩句話指出了成本控制、浪費控制的重要性。目前，大多數物業管理企業或管理處長期處於微利甚至虧損狀態，一個重要原因就是企業缺乏有效的成本控制。物業管理項目的經濟效益是考核項目管理業績的一項重要內容，項目經理應對所管項目組織進行以物業管理費為主要對象的費用收支計劃編製、實施監控、資金使用管理與分析；定期向所在企業財物主管部門及業主委員會公示項目的總體財務狀況、財務變動狀況、項目管理費用收支狀況和經營財務管理狀況。要達到上述要求，不但要求項目經理能夠有效地控制項目財務管理計劃的實施，還必須能夠組織相關人員對項目物業管理費收支狀況進行準確的預測、分析和判斷，以保證項目運營資金的可靠來源與合理使用。

此外，如何拿到錢、管好錢、用好錢，是項目能否贏利的關鍵。首先要抓好成本管理，項目經理要培養經營技巧，處理成本估計、計劃預算、成本控制、資本預算以及基本財務結算等事務，從基礎管理抓起，讓效益顆粒歸倉。其次，要合理使用有限的資金，對每月的成本要作分析，對財務收支要有計劃，發現問題及時調整。

4. 人力資源管理和開發的能力

俗話說：「引鳳易，留鳳難」。要想做好做大企業，人力資源最重要。一個合格的項目經理必須是一名稱職的人力資源管理師。項目經理要永遠記住「企業領袖的一個重要概念是培養人」，因為這是事業不斷向前發展的根本保證。

一個項目的硬體條件、企業的整體水平和相關的環境條件，均屬外部因素，其管理服務的實施，最終要在項目經理帶領下，由項目的全體員工去完成。而組建一支高水平的項目管理隊伍，需要項目經理具備科學合理地選拔、使用和有效地吸引、留住人才的能力。具體表現在，能夠根據項目管理服務現狀並結合未來發展，科學合理地搭建高效能的管理服務構架；建立良好的市場化用人機制和有效的員工培訓制度，將領導的項目管理服務過程，構築成員工展示其才能的舞台。

5. 依法依約、規範運作能力

一個物業管理企業的項目經理要有契約意識，凡事要按章循矩，但又不為規則所束。在項目的管理過程中，「法」是無時不在的，它涉及與物業管理相關的諸多國家與地方的法律法規、行政規章和政策文件。隨著物業管理法制化環境的日趨完善，以及廣大業主法制觀念意識的普遍提高，項目經理的法制觀念意識及依法處理項目管理服務中各類事務的能力，愈發顯得突出和重要。

在處理事務能力中，需要特彆強調的是處理物業管理過程中突發事件的能力。這就要求項目經理必須熟知或熟悉各類突發事件可能會涉及的相關法律法規和政策規定。進而項目經理應能夠充分預測和估計可能發生的突發事件的類型及其危害與影響，結合自身及周邊可利用資源的條件與能力，制定出處理各類突發事件的預案。

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