抱歉，樓市已對你關上大門！

文 | 潮哥

還有不到半個月，樓市大調控就一年了。這一年裡，壓在炒房客們身上的調控政策不但沒有鬆綁跡象，且開始進入下半場。

至此，樓市已經給那些還在幻想著炒房致富的人釋放了強烈信號：樓市已經對你關上了大門。

01、樓市調控上半場：降溫

去年10月以來，為給火熱朝天的熱點城市樓市降溫，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、青島、廈門等二三十個城市相繼出台多條樓市調控政策，加上部分樓市過熱的三四線城市出台的政策，粗略統計，沒有200道，也有199道了。

這一兩百道調控的政策核心內容就一「限」字，它們通過限購、限價、限售、限貸、限商俗稱「五限」，抬高居民購房門檻，延遲購房需求，以達到給房價降溫的功效。

事實證明，這些政策對於短期內讓房價回歸平穩確實奏效。數據顯示，自調控以來大多數熱點城市的房價基本得以控制。

今天（9月18日），國家統計局公布了8月份70個大中城市房價漲跌數據，針對於此，我統計了從今年三月份第二波強調控後20多個城市房價環比漲幅數據。

數據來源於國家統計局

從上表25個城市二手房環比數據可以看到，除了中西部一些城市仍一直在上張外，北上深等14個東部城市房價均在高位震蕩。

正因為中西部城市樓市仍旺，所以最近一兩月，調控矛頭轉向了中西部。在調控加碼後，預計未來一兩個月，中西部城市的房價也將趨穩。

本號前兩天推送的《重磅！國家宣布：這些城市的房子，你沒機會了》文章中有詳細分析，可以點文章標題進行查看。

7月份以來，樓市又密集出台了一波政策，臨近十九大，樓市沒有絲毫鬆綁的跡象。從政策的內容來看，顯然有別於樓市上半場的「限」，進入了樓市調控下半場的「疏」。

02、樓市調控下半場：長效機制

7月底，九部委聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶被選為租賃試點城市。

8月28日，中央正式公布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市被列入開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

數據統計，截止到目前，全國已經有8個省份20多個城市出台了租賃政策，標誌著樓市調控已經進入下半場，開始建立完善的住房租賃體系。

在強行限制居民購房需求達到穩定房價的目的後，樓市開始進入調控下半場，通過租賃住房，疏導居民購房需求，緩解熱點城市供需矛盾，以實現對房價長期調控的目的。

各地政府一方面增加租賃住房供應量，另一反面通過政策增加租房者的權益。

在增加供應方面，作為租賃主戰場的一線城市表現不俗，據不完全統計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。

未來五年北京將建設150萬套住房，其中租賃住房將達50萬套；

上海方面提出，「十三五」期間，上海市租賃住房用地供應佔比約為31％，推出租賃住房共計70萬套；

廣州方面，未來五年廣州將推出825萬平方米租賃住房用地，預計可供應租賃住房15萬套；

深圳方面，「十三五」期間，深圳將建設40萬套人才住房，超過特區成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業建設過程中進行配建不低於20%的自持租賃住房，並將收儲100萬套城中村房統一租賃。除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低於10萬套房源，開展住房租賃業務。

從四個城市租賃住宅供應量來看，深圳的力度明顯最大，未來5年將推出100多萬套租賃住房，至少可以容納200~300萬人，其次是上海、北京、廣州。

在租購同權的政策下，這250萬套租賃住房，對房價地平抑作用非常大。

為鼓勵房地產商參與租賃住宅建設，上海提出，支持企業發行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信託基金(REITs)試點，鼓勵保險機構合理運用保險資金等。

北京、深圳、杭州也均有類似鼓勵政策。

除了推進租賃住房，熱點城市還在推進人才住房、保障房建設。如深圳未來5年就有40萬套人才住房入市，上海55萬套保障房入市。

因此，樓市未來五年將迎大量限價、租賃、保障等多層次住房，滿足不同層次人群需求。租售並舉、租購同權的住房制度，將是房價調控機制中一條長期有效的機制。

租售並舉制度之外，還有正在研製當中的房地產稅。今天，住建部原副部長劉志峰在「將中國房地產改革進行到底」高峰會議上，呼籲政府快速推出房地產稅，調控高房價。

相信，最遲明年年底，房地產稅就應該會被推出，屆時，中國樓市將徹底告別暴漲時代。

03、炒房致富？醒醒吧

炒房致富，是房價暴漲時代的終南捷徑，如2015~2016牛市期，確實「成就」了一批人。

但房價一旦鬆動，不要說下跌，只需房價長期處於慢速增長，投資客就會得不償失。因為房價一旦上漲過慢，炒房收益不夠支付房貸，再加上高昂的房地產稅，資不抵債，炒房很有可能血本無歸。

而未來，熱點城市的房價，就是出於慢牛狀態，在本號推送的文章中我曾多次表明過這一觀點。

目前，中國城市化率為57.4%，國際水平是70%，意味著未來還有大量的農村人口入城。而中國的城市化實際上是大城市化，這就意味著未來三四五線城市人口仍將加速流向中心城市。

在人口推動下，中心城市的房價仍將上漲，這是正常現象。在租售並舉和房地產稅這兩種調控機制下，又不可能再上演暴漲。

這兩個長效機制共同作用，一方面增加住房供應量，稀釋、轉移購房需求；另一方面封死投資客的炒房路，徹底控制住房價，告別暴漲。

慢漲時代，雖不能炒房致富。但對於資產雄厚的人，中心城市的優質房產仍是抵抗通脹、用以增值保值的不二之選。

如果你擔心手中的資產貶值，又能扛得起房貸，可以選擇長線持有中心城市的房子。此外，由於中心城市房價未來還將慢漲，剛需客們購房還需趁早，我認為最佳的購房時機應該是在今年年底和明年年初。

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