投資性房地產不需要分期抵扣的實質

有學員諮詢問，投資性房地產為什麼不需要分期抵扣，其實這個問題很好理解，今天我們說道說道。

投資性房地產，大家都很熟悉，主要就是賺取租金、謀求資本增值，包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。

企業購進投資性房地產是否需要分兩期抵扣進項稅額呢？

《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局2016年第15號公告）規定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日後發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

所以，政策是很明確，企業購進的投資性房地產不需要分兩期從銷項稅額中抵扣，購進當期一次性抵扣即可。

那麼，如何理解呢？其實，很簡單。

舉個例子：

假設金穗源置業有限公司有一臨街商鋪，面積約40平方米，售價約120萬元，貸款48萬，每月還款3200元，按照市場價，該商鋪的月租金為200元/平方米。

【分析】

根據案例，我們採用投資回收時間分析法粗略計算，金穗源公司投資回本年限將在12~14年。也就是說，針對經營租賃業務，金穗源公司賬面留抵的進項稅額將留抵長達12年之久，而根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的規定，最多只是分2年抵扣。

所以，對於投資性房地產業務而言，12年抵扣不完的進項稅額，根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》再分期抵扣就已經失去了意義。

各地相關政策指引：

江蘇國稅2017年上半年12366各類熱點問題匯總

問：單位購進一套房產作為投資性房地產，其進項稅是否需要分期抵扣？

答：根據《國家稅務總局關於發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條規定：「增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日後發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。」

因此，投資性房地產不屬於在會計制度上按固定資產核算的不動產，其進項稅可以一次性抵扣。

重慶市辦稅輔導內容

問：投資性房地產屬於固定資產嗎？是一次性抵扣還是分兩年？

答：投資性房地產是會計上的概念，指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。目前稅收相關法律法規未見對投資性房地產的具體規定，造成增值稅處理上有一些爭議。

購進投資性房地產進項稅額可一次性抵扣。

根據《國家稅務總局關於發布〈不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條規定， 增值稅一般納稅人2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日後發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

「投資性房地產」不屬於 「固定資產」，應分別適用不同的企業會計準則。如果以購進、投資轉入或以物抵債等方式取得的不動產，如果符合投資性房地產的定義，會計上按照準則規定計入「投資性房地產」科目，不計入「固定資產」科目核算，其進項稅額可以一次性全額抵扣。如此大額資產的進項稅額可能會造成增值稅長期留抵。

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