視高房產：仁壽視高憑什麼那麼火？這次終於說清楚了！

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你們一定都讀過《傳仁壽保利價格上萬！！視高值不值這個價？》，今天小全全又要來擺視高了。

這一次，小全全花了10來天的時間，對仁壽視高板塊做了詳細的研究，上到領導班子，下到投資買家，所以這篇稿子字數超過4000字，閱讀時間需要8分鐘。8分鐘換小全全的10來天，是不是很賺！！！

先說領導班子，後台有人爆料說視高鎮鎮長是正縣級，和仁壽縣縣長同級，這意味著視高在行政序列中屬於高配，未來必然是要升級的。

既然如此，就要從市場找原因了。

第一，視高市場火了。不僅房價從年初的4000元/平米左右漲到了現在的超過7000元/平米，走量情況也是異常的好，投資性買家不斷進入。

我們首先要問的是，人從哪裡來？

先從現有樓盤來進行分析。視高現在的在售樓盤有幾個：西蜀樺苑、上水雲錦、綠韻學府城、綠景國際、家園佳居，跟蹤分析這幾個樓盤的客戶構成後發現，客戶構成伴隨調控出現了明顯的變化，大致可以分為4個階段：

限購政策前為第一階段：2014年-2016年7月，此時的客群以本地自住客為主，投資客戶佔比約20%左右；

限購政策剛出台的一段時間內：2016年10月-2016年12月，投資客戶比重逐漸加大，約佔到了50%；

2017年1月-2017年5月，今年上半年成都以及全國各地限購政策密集出台，調控緊箍咒一緊再緊，此時投資客戶佔到了70%，已經以絕對優勢成為視高的成交主力；

保利拿地也成為一個關鍵性的節點，5月至今，投資客比重一直呈上漲態勢，至今已經達到了80%，遠遠超出了自住客戶購買。

以上是對需求的簡要分析，而客戶來源大成都範圍內的投資客戶佔到了80%，區域購買的投資性傾向非常明顯。

這僅僅是截止到目前視高的購買人群分析，但對於視高未來人群結構，必須把它放到大城南，甚至大成都的範圍去觀察。

視高區域位置分析圖

一份更為詳細的調查數據顯示，視高的客戶構成中包含有20%大城南外溢客群，以及45%的天府新區興隆湖、秦皇寺區域產業客戶外溢客群。

從視高位置分析圖上可以看到，視高明顯與城南的樓市熱點板塊和周邊二級城市形成節點關係，以區域本身目前的供應和產品情況，短期內城市化的可能性較低，與城南熱點板塊形成正面競爭關係不太可能，正因為此，其大成都的客群來源主要是受價格和限購等因素擠壓的外溢人群，更多地是承接作用。

另一方面，來自川東南等區域的置業人群因為距離、房價、購買資格，以及視高新的區域屬性等多方面因素也已經開始考慮在視高、仁壽等地置業，視高「天府南大門」的地理位置優勢將更加凸顯，對北上置業的川東南地區人群的攔截作用也將非常明顯。

事實上，新都、郫縣、溫江等近郊納入主城區之後，7000元/平米以上的價格在這些區域也有不少選擇，地理位置上也比視高距離主城核心要近得多，為何這麼多買家捨近求遠買入視高？是什麼因素在促使他們做出這樣的決定？會不會看走了眼？

第二個問題就來了，視高的潛力究竟有多大？

解決了人的來源問題，那麼後勁有多足意味著區域的發展潛力大小，這就要從優質客群結構去進行分析了，這將決定未來視高的產品結構和房價水平。

1區域產業及經濟潛力

先看地緣客戶，主要由視高周邊原住民和視高經濟開發區，以及大學城遷徙客群構成，佔比約為25%左右；眉山仁壽沿線二級城市客群約為10%。從視高這一年來的客群變化已經可以分析出，地緣客戶對現有價格的接受度已經到了最低水平，這就需要大成都外溢人群，天府新區產業人群，以及視高經濟開發區的產業人群來彌補了。

天府新區仁壽視高區域規劃面積有50.4平方公里，首期建設用地不到一半，為21平方公里，剩下的29.4平方公里作為後期開發用地。

視高經濟開發區主要發展高端裝備製造業和新一代電子信息產業，可查詢到的數據顯示，入駐企業132戶，已投產86戶，規模以上企業41戶。將這一數據轉換到樓市視角，有數據研究預計，視高經濟區的建設會帶來每年0.5-1萬人由農村轉入城市，每年新增1-3萬城市人口，預計至2017年經濟區人口達12萬人。

預計在5-10年內，視高經濟與城市建設將實現跳躍性發展，容納10-20萬人口。從長期來看，可能為區域帶來大量潛在的商業、住宅消費人群。

視高城市人口將逐漸大幅增長

值得一提的是，經濟開發區之外，教育產業也是視高區域的主要支撐，很少有人知道視高有大學城的規劃。

目前已經確定的有四川科技職業學院天府校區、成都信息工程大學天府校區、四川通用航空職業學院、四川武警警官學院4大高校，其中前兩所學校已經投入使用。

預計至2019年，僅科技職業學院將為區域帶來1.6萬消費人群，信息工程大學預計學生消費人群為1.2萬人次，以此推測，4所大學的消費人群將接近8萬人，加上四川師範大學附屬中學等品牌中學，視高大學城也將迅速成為吸納城市新增居住及消費人群重點區域。

視高大學城規劃

再來看視高經濟開發區的經濟產能。

截止2017年其固定資產投資規模預計達110億元，園區銷售收入達500億元。

視高經濟開發區建設後，園區為財政帶來的入庫稅金收入持續高水平增長，基本維持於20%以上的年增長率，預計2017年達到12億元。在小城市，尤其是鎮級城市中處於相當高的水平。視高經濟開發區建設初期固定資產投入及園區銷售收入均呈現較快增長，這預示著區域市場對房價的承受能力正在逐步提高。

視高經濟開發區入庫稅金走勢

2天府新區外溢產業人群

另一方面，視高已經不再只是仁壽的視高。

從地理位置看，視高對於天府新區的產業人群具有不可忽視的分流能力，研究視高的消費潛力，就必然繞不開天府新區的產業人群。大多數人對天府新區的產業發展還停留在對興隆湖科學城區域的建設進度和招商引資上，然而，就在7月2日，成都市召開的國家中心城市產業發展大會的召開，布局在天府新區成都直管區的3大產業功能區也被正式披露。

3大功能區分別為鹿溪智谷科技創新和高技術產業服務功能區、天府中心總部經濟功能區、天府中心國際會展功能區：

視高及天府新區產業關係圖

鹿溪智谷科技創新和高技術產業服務功能區

沿50公里鹿溪河兩側布局，重點發展鹿溪智谷核心區、興隆湖周邊片區和紫光小鎮共計33平方公里區域，也就是說，科學城區域也被囊括在這一產業區當中。

官方信息顯示，7個校院地協同創新項目已經確認被引進，包括中科院成都研究中心、清華四川能源互聯網研究院、北大光華管理學院成都分院、四川大學天府創新研發中心、電子科技大學天府數智谷創新基地、斯坦福天府研究院以及同濟大學創業谷西部基地。

此外，落戶企業還包括諾基亞全球技術中心、亞信網路安全產業技術研究院、航天科工微電子系統研究院、北航西部國際創新港、航天科工工業大數據應用技術國家工程實驗室、中科曙光先進微處理器技術國家工程實驗室等多家龍頭企業、機構。

天府中心總部經濟功能區

面積約3.9平方公里，將緊盯與「總部經濟」有關的產業項目。目前，該區域已建成中鐵卓越中心，正在建設中冶西南總部、中建西南總部、中交建西南總部等項目。

天府中心國際會展功能區

總面積約2.6平方公里，以中國西部國際博覽城為主要依託，正大力引進國際認證展會項目，國內外高質量展覽項目，酒店、餐飲、文化娛樂企業，國內外知名會展企業以及會展業配套專業服務機構到該區域落戶。

官方數據顯示，截至目前，天府新區已聚集各類創新創業人才約1.4萬人，有院士、國家「千人計劃」、省「千人計劃」、「成都人才計劃」專家等高層次人才120多人。從天府新區的產業布局來看，上述三個功能區為這些創新創業人才的主要工作地點。

聯想到成都市的人才引進計劃，天府新區已經吸納了大量的高凈值科技人才，因他們而衍生出來的居住需求都會被天府新區及區域周邊樓市所消化，作為承接地的視高是必然的選擇區域之一。

3交通助力承接天府新區人群

置業人群的主動外溢，除了限購限貸、房價等被動因素外，需要讓人產生主動外流的意願，這一意願的產生動力就來源於基礎配套設施的完善程度，交通是首要條件。

視高與天府新區交通關係圖

如圖所示，成自瀘高速、紅星路南延線、天府大道延長線、站華路延長線未來將穿過天府新區直管區，直通視高，天府大道南延線直接與天府仁壽大道相連，30分鐘車程即可在直管區與視高經濟開發區自由切換。同時，規劃顯示，未來地鐵1號線也將直達視高，視高與天府新區直管區的距離大大縮短。

在周邊的道路布局中，視高距離雙流國際機場32公里、成都第二機場25公里、成都第二繞城高速10公里、成都平原經濟區環線高速5公里，視高已然被納入了大成都快速交通經濟帶範圍。

此外，視高經濟開發區距離黑龍灘長島旅遊度假區16公里，以及已經簽約的新加坡仁恆國際文化生態城、法國勒芒文化體育園等重大文旅項目不僅將為區域帶來大量消費人口，也會成為區域重要的文旅產業配套，未來高大上的居住環境值得想像。

小全全還了解到，傳聞中保利過萬的單價並非空穴來風，高經濟承受能力人群對居住環境也有相應的要求，以視高現有的開發產品現狀自然是不能匹配的。

隨著保利等品牌房企的進駐，價格水漲船高的同時，居住形態能否與物業價值相匹配，這是視高需要面對的第三個問題。

視高開發現狀：區域為新興外延投資板塊，城市化外延熱點開發板塊，目前城南天府新區唯一的不限購熱點開發板塊，小開發商為主導，高層產品主力面積段在90-110㎡，高層單價4500-5500㎡，由此導致視高整體開發較為低端，高品質物業缺乏。

後續供應狀況：據小全全了解，保利在視高的兩個項目，104.98畝住兼商用地和81畝商住用地均會採用高低配的產品形態，分別為高層+洋房和高層+疊拼；處於天府大道另一側的四川泛華仁遠置業也將產品規劃為疊拼+洋房+商業，後續供應產品的提檔升級已經非常明顯，直接向成都主城區主力改善產品靠攏。

對比主城區的資源，視高也具有一定的優勢。周邊兩湖一山風景區、帽頂山生態綠地、柴桑河濕地公園幾乎將視高包圍起來，使區域樓盤天生具備引水入園打造水景社區或山地自然景觀社區的優勢。

視高生態資源配套圖

公開資料顯示，視高總投資12.6億元的柴桑河、泉龍河河體整治項目已經動工建設，新增水體面積39.9萬平方米、河岸生態綠地83萬平方米，成為高標準規劃打造的園區「綠肺」。

據悉，柴桑河將與城市綜合體相融合，打造融親水性、休閑性和商業性為一體的濕地公園，還將利用山地特徵打造集登山、攀岩、露營、野戰、拓展訓練、山地自行車道、摩天輪為一體的帽頂山生態林地公園。

加上區域供地限容，後續開發樓盤均以低密為主，居住環境絕不亞於主城區及城南品質樓盤，相對價格優勢卻更加突出。從時間距離上計算，天府新區產業人群外溢就更是在情理之中了。如此一來，視高的火熱和後勁都有了依據可循。

轉自：地產全說

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