張明：中國房地產「崩盤」概率小 橫盤調整在所難免

經濟日報-中國經濟網北京9月19日訊 近日，平安證券首席經濟學家張明領銜的團隊發布了《中國房地產深度研究報告》，報告認為中國房地產市場崩盤概率較小，然而橫盤調整在所難免，長效機制是改革成敗的關鍵。

我國房地產市場目前積聚的泡沫與美國次貸危機具有一些相似的因素，但是本質上有很大區別。比如都是在寬鬆的貨幣政策下，銀行放貸壓力大，房貸門檻逐漸放低；消費者盲目投資，槓桿率不斷提升；金融機構和實體企業紛紛加入房地產大軍，投機炒作盛行，房價不斷上揚；還有監管滯後等。但兩者區別也很明顯：第一，美國房地產以市場為導向，是通過金融創新放寬房貸條件來創造住房需求，由此推動房地產市場和經濟發展；而中國房地產市場並非完全由市場供需決定，更多的是受政府行為引導。第二，美國次貸危機的「次」是給償付能力不高的人提供了貸款，並在此基礎上發行了大量衍生產品，而中國房地產的風險則在於銀行給不少投機者發放貸款炒房，這些借款人以短期投資收益為償付基礎，在房價下跌的情況下，投機者拋售房產和主動違約的後果將非常嚴重。第三，我國資產證券化程度不深，風險大部分還是集聚在銀行體系內部。

我國房地產市場會崩盤嗎？我們認為概率較小。

第一，各國曆次典型的房地產泡沫破裂，導火索都是貨幣快速收緊和加息政策，而我國貨幣政策目前維持中性姿態，並且大概率不會大幅收緊。日本從1989年開始連續5次加息，限制貸款、打擊土地投機，1991年房地產泡沫破裂；2004-2006年美國連續17次上調利率，2007年次貸危機爆發。我國央行面臨著兩難困境：抑制泡沫需要適度收緊貨幣政策，操作不當又可能導致資產價格崩盤。目前央行貨幣政策的總體思路是強調「削峰填谷」，維持流動性的平穩。因此，在密集實施的樓市調控政策下，房價不免要進入下行調整的周期，但只要貨幣政策能夠維持貨幣環境的穩定，樓市崩盤的概率還是較小的。

第二，我國當前經濟增長、城鎮化等基本面因素仍有支撐房地產的空間。美日房地產在緊縮貨幣政策的催化下崩盤並在接下來長時間內萎靡不振，一個重要的原因就是美日的房地產行業發展當時已經基本見頂，經濟增長速度處於低位，城鎮化過程接近尾聲。而我國依然保持中高速的經濟增長，且2016年底城鎮化率僅為57.35%，大量流動人口的購房需求沒有得到滿足。因此，基本面因素的支持降低了樓市崩盤的可能。

第三，簡單粗暴的擠泡沫將帶來巨大的負面衝擊。日本1991年房地產泡沫破裂，此後走向失去的二十年，是一場經濟和政治錯誤干預的悲劇。若是當時知道會有這麼嚴重的後果，相信決策者會在政策力度和節奏上作出調整。房地產泡沫吹大不可容忍，泡沫突然破裂亦難以承受。房地產事關經濟增長、事關民生問題，房價軟著陸才是最優選擇。

展望未來，房地產橫盤調整在所難免，長效機制是改革成敗的關鍵。2014-2016年，在經濟衰退的背景下，是寬鬆的貨幣和低利率刺激催生了這一輪房地產泡沫。現在貨幣政策回歸穩健中性，政府對房地產加槓桿和投機活動予以嚴厲打擊，房地產難免要面臨一輪調整。從基本面角度來看，經濟增長和城鎮化還有發展空間，為本輪房地產調整提供緩衝墊。我們預計2018年二、三季度房地產下行將給宏觀經濟帶來較大的壓力，這場房地產泡沫危機能否成功化解，在於政府能否堅定不走老路，推進和落實房地產長效機制的建立，扭轉市場對房價只漲不跌的預期。若是政府再次通過放鬆政策刺激房地產來拉動經濟上漲，那麼房價報復性反彈的局面將難以遏制。堅持總量上放緩，各城市各類型房產結構合理，那麼房地產還有糾正回正確路徑的可能。

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