又一收割接盤俠的神器即將橫空出世！

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近日，證監會正在加緊研究制定面向個人投資者的公募住房租賃REITs的相關政策法規的消息，引起了市場的廣泛關注。其實，這事來的並不突然，在前不久九部委聯合印發的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，中就提到：要加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。鼓勵地方政府出台優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信託基金（REITs）。所以，證監會此舉其實就是意在支持住房租賃市場的金融政策落地。在如火如荼大力發展住房租賃市場的政策指引下，相信住房租賃REITs的相關政策法規很快就會出台。

那麼，這個REITs到底是個什麼鬼呢？用簡單的大白話解釋就是，大家眾籌一筆錢，委託給專業的機構，去投資房地產，賺到的錢再分給大夥。當然，你還可以轉讓自己的股權，隨時變現離場。而基於發展租賃住房市場的大原則是只租不售，所以此次證監會即將落地的REITs，收益來源想必並非是房價上漲的資產溢價，而更可能是靠收租、收息賺錢。

那麼問題就來了，現在的租售比這麼低，北上深這樣的城市也就1%，這筆賬怎麼算都讓人提不起勁兒啊。更何況，隨著租賃住房大量推向市場，從供需的角度看是會平抑租金的。當然，從長期看，由於租賃住房用地的增加勢必會對商品房用地造成擠壓效應。其後果就是地價和房價都會上漲，而租賃也能沾上地價上漲的光跟著上漲（這裡咱們先不考慮其他因素對房價走勢的影響，單就租售關係來分析）。但是，只要大家還在憋著勁買房，這個租售比就不可能上的去。所以，動態的看，在任何一個時間點，似乎都是炒房更划算。或者說，一個投資項目會否受到資本的追捧，歸根結底還是諸多投資選擇橫向比較的結果。所以，理性的看，REITs並沒有市場鼓吹的那麼有誘惑力。當然，中國人最大的智慧就是擅長炒，所以項目上馬後會否被國人炒出奇蹟，咱們還是拭目以待吧！

不過，這並非睿兒媽要說的重點，重點是，在金融系統正面臨複雜而巨大的債務風險的時間點推出REITs，其用意更多的還是分散風險，實現債務轉移。

過去，中國房地產業的融資渠道過度依賴銀行貸款。根據中國人民銀行統計，1997年以來，房地產開發資金來源中，銀行貸款的比重高達55%以上。在土地供應不足和央媽長期放水的催生之下，以房地產為代表的資產泡沫不斷被推高。如今在世界範圍內，量化寬鬆已經走到盡頭，接下來的緊縮會讓資產泡沫面臨被擠壓、甚至是刺破的風險。而此前銀行業提供給房地產業的貸款都是圍繞土地和房產作為抵押物的，如今貨幣政策進入新周期，這就意味著金融系統會面臨巨大的風險。而且，在M2屢創新低的情況下，房地產領域天量級的債務也是銀行不可承受之重。所以，今年我們看到，監管層陸續出台的一系列舉措，就是要銀行與房地產做徹底的切割，不僅切斷了銀行給開發商輸血的幾乎所有通道，同時也在不斷收緊住房貸款業務。說白了，在維穩債務的路上，既然M2的增量上不去了，就得從存量上下功夫，銀行抽身而去但不能把開發商撂在旱地上，於是就得想辦法充分盤活社會財富進場托底。

從這個層面上講，這和高位去庫存的原材料市場與房地產如出一轍。樓市通過拉高房價去庫存和高價賣地為銀行和地方債務鬆綁，原本房企和地方政府的債務成功轉化為個人住房貸款和民間借貸。儘管相對於龐大的債務規模來說是杯水車薪，但至少從風險級別上看確實得到了進一步的控制。而原材料市場是以倒下一大批中小企業為代價為產能過剩的大型企業特別是大型國有企業讓路，實現高位去產能順便盤活債務。根本上都是集結社會財富優化債務結構，為天量的債務托底。所以，未來如何能以一雙慧眼甄選有價值的投資項目，避免為別人的債務買單，成功守護住自己的財富，將是擺在我們每個人面前的重大課題。

正見尚待普及，轉發功德無量！

睿兒媽，沒有頭銜，不是專家，只是愛生活、愛家人、有一點點小想法、小情懷的普通女一枚。心中有個小目標，勵志做個好女兒、好妻子和好媽媽。歷經多年耕耘，也算積累了一些正見和心得。有願將這些學到的、用到的、實踐過、領悟到的有價值的訊息分享給更多志同道合的朋友，希望更多人受益。

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