庫存告急 90％認為會漲，2017年末樓市迎暴漲風險？

周末，看到朋友圈裡多個樓盤開盤視頻，場景無一例外現場嘈雜，買房跟搶白菜一樣在搶購房子。現在千把人搶兩三百套房子已是一個很正常的市場現象，房子根本不能滿足市場需求。

數據透露秘密：庫存告急

上周國家統計局公布了最新的樓市數據：

1、8月末，商品房待售面積62352萬平方米；

2、1-8月份，商品房銷售面積98539萬平方米。

這兩組數據背後隱藏著另外一個數據：

3、目前庫存消化周期為5.06個月。計算公式就是62352÷（98539÷8）=5.06

先來看第1個數據，查看歷史數據可以看到，這個數據僅僅略高於2014年年末62169萬平方米的待售面積，現在庫存已經跌到最近3年的最低值。

而除去辦公樓和商業營業用房，住宅待售面積將會更少。全國商品住宅的實際「消化周期」數據3可能會更低！

這一切都說明全國樓市正面臨一個嚴峻的問題：庫存告急！

5.06個月庫存消化周期意味著什麼？

今年4月，住房城鄉建設部和國土資源部發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》，通知指出，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序：

1、對消化周期在36個月以上的，應停止供地；

2、36-18個月的，要減少供地；

3、12-6個月的，要增加供地；

4、6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

歷史數據表明，當庫存去化周期低於6個月的時候，市場是非常危險的，有可能出現「供不應求」，並最終帶來房價飆升（合肥房價就是如此，一飛衝天，漲冠全球）。

換句話說，消化周期小於12個月意味著「市場亮起黃燈」（警告），消化周期小於6個月意味著「市場亮起紅燈」（房價有大漲的危險）。

也就是說，目前全國房地產的平均庫存去化周期只有5.06個月了，這是非常危險的事情。意味著樓市如果不降溫，市場將出現「供不應求」式的暴漲！

當然了，庫存吃緊之下，各大房企也在積極補倉拿地。數據顯示：1-8月份，房地產開發企業土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1-7月份回落1個百分點；土地成交價款6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個百分點。

儘管拿地兇猛，但開發商目前開發的節奏有所放緩，1到8月份，全國房地產投資同比有所回落。在庫存吃緊，而房企拿地開發暫時還跟不上的情況下，房價大概率會出現報復性反彈。

簡單點說，看了這些數據你就會明白：

第一、為什麼國家要限售、限貸。如果不限制的話，很多城市將很快無房可賣（主要是住宅，商業辦公用房富裕一些），到那時房價將出現更加恐怖的上漲，最終會引發泡沫的破裂。

限購、限貸等「五限」政策，可以放慢樓市的銷售節奏，讓消化周期拉長到正常程度，給開發商「生產房子」留出時間。

第二，這也告訴我們一個秘密，為什麼開發商仍然拚命拿地？他們急需要補庫存。

僅9.6%認為房價會跌

央行近期發布了2017年第二季度城鎮儲戶調查問卷。根據該調查，僅有9.6%的居民認為房價會下跌。

而在今年年初時，這一數字是10.6%，更早的2015年第一季度，這一數字是17.6%。

房價上漲動力大？

某機構通過房價累計漲幅排名與該城市房地產基本面的強弱，以篩選出近年來房價表現良好的「績優股」。

選取35個城市在過去兩輪周期中，也即自2012年7月以來的房價累計漲幅進行排名，前15位房價表現良好的「績優股」城市為：

深圳，廈門，廣州，上海，南京，合肥，北京，鄭州，福州，武漢，杭州，天津，石家莊，長沙，濟南。

但房價漲幅相對靠後的「潛力股」城市為：

烏魯木齊、成都、海口、天津、寧波、哈爾濱、西寧、北京、上海、杭州、石家莊、蘭州、呼和浩特、大連、深圳。

一二線漲幅回落已經出現，整體市場的熱度從過去的一二線轉移到三四線。一二線城市新房和二手房市場的整體成交量環比均有所回落，表明各地限購政策的相繼出台已令全國主要城市的市場行情都受到了影響。

但從全國範圍看，三四線庫存的大幅度減少，將使得未來幾個月，三四線城市會有比較明顯的價格上行。

綜合：財經韜略 Wind資訊

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