2017年看空一線城市的房價邏輯 掌握房價趨勢

bo ke： 汪孜鉞

房價的討論到目前為止仍是社會的一個熱點話題，但隨著近期一系列金融監管措施以及房貸收緊的情況，我們再討論是否還存在地產泡沫，或者房價是否回落，在我看來呢已經不是值得討論的問題。但是比較受關注的是一線城市的房價是否能夠繼續堅挺，剛性的泡沫是否能夠被擠出消化，這是大家比較關心的。今天我們討論的範圍還是局限在一線城市北上廣深，實際上從房價來看，廣州這兩年呢大家有一種邊緣化的感覺，但在我看來呢實際上它並沒有被邊緣，而且從房價角度來看是一個比較健康的一線城市。

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依據房地產的這種三角模型我們可以看到，第一是周期模型，實際上現在我們無論是任何的一線城市，我們的產業都要進行調整，實體經濟的震動期對地產的輸血功能減弱到歷史的低點，人口紅利從自然增長，我們國家有過拐點，在機械性的增長，隨著一些企業的遷出比如我們深圳的華為的遷出，它的機械性的增長也慢慢在減弱。

第二個，從城市規劃角度來看，所有的城市規劃都在收斂，因為受制於區域邊界的限制，地產的新增價值在收斂，城市化也在反思，也就是說我們中國的都市圈實際上對城市化是一種錯位的解讀。首先是生產功能，而不是消費功能。房價只是一個結果而非是原因，政府政策信號的轉變也變成了我們發展觀的一個轉變，就是從保增長到穩增長本身就是一個調整型的戰略，以空間來換時間，促進產業轉型。地產即使還作為一個經濟引擎之一，也是需要減速的，需要獲得休息，獲得一個再一次發展的空間。

房地產在一線城市的確是向金融轉化，但正因為向金融轉化了，它不僅僅是一個物的投資品，是一個資本的投資品，那麼它的泡沫的破滅，它的泡沫的衰落就一定有一個周期，而目前從國際形勢上，從國家的政策形勢上，以及從我們居民的消費力埠的形式上，它都不具備持續增長的可行性。

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