租賃市場：房地產行業的「下半場」

如果站在未來十年或者更長的時間點，再回過頭來看，2017年，將是房地產進入全新發展模式的關鍵轉折點之一。

而這個轉折新起點，被聚焦在租賃市場。

世聯行集團副總裁兼紅璞公寓總經理甘偉說，房地產的「下半場」已經來臨了。

在「租售並舉」與「租售同權」的探索與推進下，未來租賃市場真正的改革，不單是在於年輕人租房過度居住，更在於三口之家甚至是三代同堂的家庭以租房的方式生活。租賃市場將成「普通住宅」交易的替代市場，買房的增值保值需求將成為另一個並行的維度。

對於房地產開發企業來說，從「拿地-建房-賣房」到「運營自持物業」轉變將帶來行業的一次洗牌，以租賃形成的平台公司和資產管理公司也應運而生，在甘偉看來，「還以慣性開發思維"算賬"的企業，可能將會被淘汰。」

推動租賃：有潛力年輕人和城市共同發展

南都：今年租賃市場的推進在明顯加速，這種租賃市場對於居住形態的補充，將對房地產行業和城市生活者的生活有哪些改變？

甘偉：未來居住模式是，不僅僅是年輕人租房，結了婚之後的家庭也可以租房子生活。在國外一個家庭可以租房子過一輩子，我們為什麼不可以呢？我認為租賃市場對於房地產的真正改革，在於三口之家甚至是三代同堂用租的方式生活。

我們對於租賃行業的幾個理解：第一，可以解決核心城市未來高房價的問題；第二，我們不買房也可以生活得很好，而且目前看來，在1%-2%的租售比之下，租房是划算的。第三，租賃發展的最重要的一點是改變商品房現有成本模式，紅璞公寓(長租公寓)的4萬多間房源中只有不到5%是商品房，大量是村集體用地。未來租賃市場的發展其中一個重點在於資產盤活，非常多沒有流轉和經營的不動產要運轉起來。這是真正的去庫存，真正的去庫存不是「賣出去」，而是讓更多的房子真正被居住者使用。

此外，租賃平台的搭建，對於城市租賃人口的信息統計，可以做到為後期積分入戶，以及讓這部分人群也享受到相應的教育配套和商業配套。

總之，可以讓有潛力的年輕人和這個城市共同發展。

南都：關於租賃人群對於城市配套的共享這個問題上，不容忽視的是租賃試點進程在加快，但公共服務是否做好準備？在租購併舉發展的同時，如何看待租售同權的實現條件？

甘偉：關於租售同權，首先要探討的是什麼「權」能夠「同」，我們先看「買」能有什麼權利，再能思考「租」的權利。

關於買房的權利，第一是公共配套的權利，包括學位以及其他基本公共福利。舉例來說，業主和非業主在一個小區的權利都不一樣。

第二個權利是產權，房子買來後擁有的70年產權，租賃是沒有產權的。

第三個權利是處置權，買來的房子可以拿來抵押、轉售，但是租房的「轉租」是不被允許的。在使用功能上，買的房子也可以在法律和相關規定的允許下更改。

所以，這也是為什麼現在租售比這麼低，還會有那麼多人一定要買房。因為「租」沒有權利，所以，買房實際上買的是「權利」。

基於以上三個「買」的權利來談「租」。

首先關於公共配套，目前政府在為此做非常大的努力。首先在做租賃平台，租客在這一個平台上用真實的姓名、根據租房時間的租金，形成真實交易。這個平台的數據就可以體現到底佛山有多少人在租房子。而且通過租房時間，可以看出哪些是這個城市的核心人口。

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租客是連續不斷的租房生活還是短租，是一個單身的人還是一家人居住，這些都使得租賃的證信體系慢慢地形成。對於租3年還是10年的人口，可以形成積分體系，比如積分到一定程度有學位的可能。反過來，只是租賃了幾個月就離開這個城市，怎麼提供租售同權呢？

其次是產權，租賃目前沒有產權，但租賃的權利是要得到保障的。比如物業持有方不能隨便違約，以賣房等理由隨時可以通知租客搬走，現在的保障條例是承租方有優先購買權，但是租房子的人本身可能就沒有購買的能力，這樣的保障是不完善的，且目前的物業持有方的違約成本比較低。同時，這個權利包括能不能貸款，例如「租約貸款」。我們看到目前的金融服務還是偏向於產權所有人。以上不僅僅是對個人業主，對公司、企業等大宗整體租賃群體更是如此。

第三就是處置權。租房之後能不能在法律和相關規定的允許下對使用功能和使用空間做處置。

所以，在談未來的「租售同權」的時候，我們首先考慮買房的三大權利，能否在租的過程中，也能夠同時擁有，這個是前提。

未來方向：居住需求和資產配置「維度不同」

南都：租賃市場的發展方向，是租售能夠同權，解決居住需求，租者也有其屋，那麼以後為什麼還要買房？

甘偉：買房的資產升值和保值是另外一個維度。

巴曙松說過，別的城市的房子就是房子，核心城市的房子是資產。從目前全國12個試點城市來看，大部分城市都是在大都市圈裡，也就是說這些城市的房子一定是核心資產。

在租賃市場的發展下，未來商品房將沒有普通住宅和豪宅的說法，未來在核心城市只要能銷售就是豪宅，因為普通商品房已經被租賃解決了，這個是必然的情況。比如新加坡，85%左右的人居住在政府的租屋，還有15%左右的商品房。

未來，租房居住的需求和買房作為資產保值和升值，將成為兩個不同的維度的問題。

南都：那麼在平衡租售關係、抑制房價和租賃需求增加的同時，未來租金是否會出現大幅上漲？

甘偉：國際的標準租售比是4%左右，中國的租金回報率普遍是在2%。房地產市場未來會和國際接軌，租售比也會產生變化。也就是租金回報率應該和銀行利率是持平的，只有這樣房價才是真正有依據的。所以，未來房地產市場的租售比會將會大大提高，因為核心城市房價很難往下，只有租金上升。

在這種情況下，買賣交易體現的資產屬性，租金才是消費屬性。

在未來租金一定會出現上漲的同時，租賃可能也會進一步分層次，現在租賃主體以剛需為主，未來租賃主體可能會變為家庭。家庭作為主要租房群體，加上家庭成員人數較多和改善居住環境等因素，這類群體對租金的承受能力也會有所提高。

南都：這種家庭或者「改善居住」群體也成為租賃市場的主要群體之一的設想下，未來租房生活的場景和模式是否也會出現根本的改變？

甘偉：租賃發展所倡導，就是從可以不買房生活，到可以生活得很好。這不能是口號，而是生活品質的提升，依賴於科技發展所帶來的居住理念與居住水平的更新。

未來家庭租房者關注的可能不是大面積或者是要租個「豪宅」，而是居住質量。舉個例子，很多70後或者80後可能會覺得高科技家電可有可無，但很多90後與00後認為很重要。這一代年輕人的生活要求「去瑣碎化」，有沒有更好的服務，並不是單純關注房子的面積大小。新一代群體更加國際化的同時，家庭也在小型化。在產品更新換代和受外國思想的影響，已經會有越來越多人接受租賃模式。

行業思考：房地產洗牌是必然的

南都：從「重交易輕租賃」到「租售並舉」，從追求去化能力到追求物業運營能力。房地產下半場的改變對於行業以及行業從業者的影響無疑也將是重磅的。新一輪行業洗牌將帶來什麼影響？

甘偉：這種洗牌是必然的。首先，以租賃形成的平台公司和資產管理公司也應運而生。也就是以資產的租賃收益，作為主要的業績來源。

第二，未來更多的出讓土地的，會規定地塊有一定比例的自持部分，不可銷售。因此在市場增量方面會出現非常多的自持物業。開發商保持慣性開發思維的話，可能將會被淘汰。

例如萬科等房企拿了自持地塊，目前看來可能是「算不過賬」。但這種所謂「算不過賬」將會成為市場常態。未來整個行業格局會發生變化。萬科、龍湖等，很多長三角的房企已經開始在這樣轉型。

這一輪變化，對於整個行業發展產生急劇的轉變與新的格局定型的時間，我估計大概在三年內。

南都：除了拿地開發會「算不過賬」，目前租賃市場發展涉及到的「商改租」還是「村集體用地建設租賃住房」，對未來房地產金融的一個盈利模式和投資周期，會讓房企如何「重新算賬」？以世聯紅璞公寓的「小賬本」大致是怎樣的？

甘偉：目前紅璞公寓租賃回收周期大約在五年，就是從投資裝修到有利潤回報大概需要五年。事實上，100個項目可能只有2-3個「算得過賬」，紅璞一間公寓的稅收、改造裝修大約在4萬元，這已經是最低的，但很多項目仍然「算不過賬」。

紅璞公寓更多是合作與改造，如果是自己建設租賃物業，5年之後的「賬本」其實很難算，大家都在「博」未來的物業升值、租金上漲，或者是相關政策。

所以，租賃市場發展未來理想的模式是R EIT s(房地產資產證券化)。也就是說，房地產企業未來要思考的是用存量盤活資產，體現運營的價值，而不是銀行貸款然後快速融資、建房、快速銷售。租賃物業的發展會讓融資和收益模式產生巨大變化。香港在這方面經驗豐富，通過物業收租同時享受物業升值，租金收益占非常大的一塊。

客觀來說，在租賃市場的快速發展下，房地產的下半場已經來臨了，我們認為這種趨勢會讓整個房地產市場更良性、更長期，也更健康。

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