休斯頓百年洪水，災難還是機遇？

颶風哈維在登陸美國德州後，帶來嚴重暴雨，讓休斯頓遭遇500年一遇的洪水災情。大雨持續不停，街道變成小河，洪水淹沒了市區，公路交通被迫中斷。連日的暴雨，讓休斯頓市區受災慘重。此外，已經有超過2000人被洪水圍困，所幸後來被援救成功；並且有3萬人被迫撤離家園，暫時住進避難中心。根據投資銀行摩根大通預估，這次哈維颶風為美國帶來的經濟損失可能介於100億到200億美元之間。這個數字，幾乎相當於美國保險產業年營收的1/4。

可是，在哈維颶風襲擊休斯頓一個禮拜之後，Redfin的房地產經紀人Irma Jalifi正在做一件聽起來很瘋狂的事情：在家裡為買方寫房產報價。事實上，這已經是Jalifi 在上星期二寫的第三個買方報價了。同樣火熱的還有租房市場。「哈維到來之前的一個星期，我們還是供過於求，可是現在我們的需求遠遠高於供給，一夜之間市場彷彿發生了翻天覆地的變化」，該市最大的公寓開發商Camden Living 首席執行官Richard Campo在彭博電視台採訪中說道，「我們通常每周租用70套公寓，在過去的四天里，我們租了300套。」Richard Campo表示，他的公司已經關閉了動態定價系統，通過提高租金來應對需求增長，同時停止9月份的續租協議。Richard Campo說，大多數公寓都是這樣做的。從市場的角度看，災難後的演算其實很簡單。洪水過後，許多家庭被淹沒，也有許多家庭因為坐落優越的位置，房屋結構未受颶風的影響。災難過後，那些離市中心近，未受颶風影響的房屋也就變成了搶手的房源。休斯頓的房地產市場可以說是借著本次颶風來了一次大洗牌。

短期來看，哈維對休斯頓房地產市場的影響主要有：

一、建築成本上漲。颶風過後的重建需要大量的建築材料和勞工，勢必導致建築成本的上漲。

二、各地區的房價波動大。地勢較低的地區由於受颶風的影響和破壞，房屋價格必定驟降；而那些地勢高的房源必定成為買房客和投資客爭搶的資源，價格也必因此上漲，特別是那些離市中心近，地勢高的地區。

三、房屋貸款違約率升高。許多毀壞的房屋並沒有房屋保險，若重建成本高過房客的股權價值，房客寧可選擇違約。因此短期內，休斯頓的房地產會出現此消彼長的情況，而許多「幸運的」地主和投資客也將大發「橫財」。

長期來看，颶風對休斯頓的肆虐很可能是一個發展的機會。

1

休斯頓經濟抗壓性強

作為美國第四大城市，休斯頓的經濟具有很強的抗壓性。颶風之前，休斯頓的經濟適用房無處不在地蔓延，城市面積近8,800平方英里，比整個新澤西還大。人口普查數據顯示，2010年4月至2016年7月期間，城市人口增長了近10％。大量的就業機會吸引了來自世界各地的人才。「休斯頓是少數幾個正在快速增長和相對負擔得起的城市之一。Redfin公司的首席經濟學家Nela Richardson表示。其豐富的能源儲備，先進的醫療服務，和繁忙的港口運輸將繼續吸引著世界各地的居民和人才。所以，我們相信，休斯頓的經濟抗壓性將會讓其在很短的時間內恢復其消費能力，其中包括對房屋的需求。

2

政府大量撥款災後重建資金

大量的政府建設資金將會用於災後重建。考慮到休斯頓的經濟抗壓性，以及房地產市場的發展空間，這筆資金極有可能推動休斯頓房地產市場的價格。2010年達拉斯聯邦儲備銀行研究發現，多年來颶風提高了真正的房屋價格，在颶風之後的三年內，房屋價格普遍升高3％至4％。

3

重回正常的工作和生活節奏

休斯頓的居民已經陸續從颶風之後回到自己正常的生活和工作之中。正如銀行擠兌一樣，真正擊垮銀行或者股票市場的並不是災難，而是人們的信心。對於休斯頓居民來說，休斯頓是他們工作和生活的地方，颶風雖然擊垮了他們的房屋，卻沒有擊垮他們的信心，他們仍願意留在休斯頓，只不過換了一個住所而已。對於考慮前往休斯頓的人來說，也只不過是在等待而已，畢竟吸引他們的並不是那美麗的房屋。而且大量的重建工程必定會吸引大量勞動力來到休斯頓。Jalifi表示，已經有許多外面的投資者開始購買受損房屋並打算修繕出租。

因此，啟點投資認為，颶風帶來的其實是更好的投資機會。那麼問題是，怎麼把握時機？

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