房價與地價相連，期待下降的都是傻子？房價將持續上漲

真正意義上的房地產市場，也要奉行客戶是上帝的經營策略，開發商所要做的就是生產讓購房者滿意的房子，並且能夠自由交易和定價。但我們的房地產交易不自由，定價也不自由。

這意味著房地產不是一個完整的市場，不完整就意味著高度可控。比如當前所採取的「五限」策略就是，不能交易，就不會有漲跌，限制交易，就限制漲跌，高的少賣點，低的多賣掉，零增長的數據就有了。要想讓房租真正實惠，只有一個法子，那就是有足夠多的低成本的房子，做到低成本就必須把地價降下來。

當前開發商運營的租賃公寓，成本仍然很高，未來房租也便宜不了。因為中央政府會在危險的時候採取各種措施來避免危險。如果房子暴跌的時候，告訴你不準買賣了怎麼跌？往哪跌？沒人交易。因為中國是登記證、權證制，沒有權證是無法進行交易的。所以你不用擔心，它絕不會出現像日本式那種的暴跌。至於房價漲到什麼程度，和貨幣貶值、貨幣總量有關係。和金融產品有關係，並不是一個單一的指標就能決定的。

我們的發展水平，幾乎是不可置信的快。從工資幾十到工資上萬，甚至還不到一代人的時間，發展太快了。如果工資僅僅和發展速度一樣快，就相當於沒漲工資！例如現在認為通貨膨脹率大概在10%左右，簡單來說就是如果你工資水平一年增長10%，就相當於沒漲工資，因為你所有工資加起來能買的東西和十年前一樣！房子，幾乎是唯一一個能夠確定的，隨著增長和通脹一起跑的資產。有了房子，自己的錢才能存住。因為你現在買了房，房價就定住了。你只需要分期補足房價就可以了。如果是租房，就不得不承受隨著發展水平的提高，房租一直提高的可怕。所以很多人對比租房買房的利弊，完全忽視了最大差別，不少人不相信未來房價會幾百萬，因為他們也不相信自己的月薪會有幾萬。

全國的平均房價7922塊錢，和我們的6444中間大概1500塊錢的差價，不夠自己蓋房子的。為什麼平均房價只有七千多呢？是因為原來的地價低，現在賣的房子是原來的地價。那麼現在的地價意味著什麼呢?你們認為會漲價嗎？傻瓜都知道。

所以這個價格與土地的關係，有很多經濟學家都認為沒關係，我說有關係，就是因為這麼一種情況。如果不承認這種情況，那就是開發商都是傻瓜，只能幹賠本買賣了，現在看，有些開發商還是發了財的。

而因為房價上漲過快，一些城市已經出台了限制性政策，尤其是限制土地供應。所以，今年房地產市場整體是上漲趨勢，並且這一趨勢會延續到年底。這與地方政府限制土地供應有關係，地方對土地財政收入的依賴度有增無減。

一線和強二線城市對勞動人口吸引力較大，去年開始房價漲得非常厲害，這與城市工作年齡人口比例上升有關係。

對於想買房的人來說，房價收入比越低越好，但對房地產投資者來說，房價收入比越高越好。

當房價收入比很高水平的時候，說明這些房產是投資品，房價收入比越高越值得投資，房價越高的地區房價漲得越快。

其實，對於普通購房者來說，無論樓市未來走勢如何，影響均不大。現在有購房需求的，不是純剛需購房者，就是改善型購房者，投資客和炒房者所佔的比例已經很低。無論是剛需還是改善型購房者，買房肯定都是在自己能力範圍之內，而且往往不是一個家庭買房，背後都有2-3個家庭，即使未來房價有下跌的風險，也不會輕易不還房貸，因為他們買房是用來自住，而不是用來炒作的。至於三四線城市的房價上漲的問題，確實是因為熱點城市需求外溢，大量資金湧入導致的，至於這些城市的樓市是否有泡沫，以及如果有的話，未來泡沫是否會破滅，我們只能拭目以待了。

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