不動產登記：國家為何沒有放小產權房一馬？

不動產登記：國家為何沒有放小產權房一馬？

胡文

對於小產權房的轉正問題，國家依然沒有開什麼口子。

針對分散登記形成的歷史遺留問題，國土資源部與住房城鄉建設部9月11日發出《關於房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》，要求各地依法妥善處理，為不動產權利人排憂解難，但不允許所謂小產權房藉此合法化。

新華社報道，隨著城鄉不動產實施統一登記，房、地分散登記時期形成的歷史遺留問題不時出現，如土地權屬來源合法但原開發建設單位未及時申請辦理國有土地使用權初始登記，房屋建設單位在國有建設用地開發中存在用地手續不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關稅費等情形而未辦理國有土地使用權登記等等，從而使購房人憑已取得的房屋所有權證書申請辦理不動產轉移登記時，可能面臨「開發商沒了」「土地信息資料不見了」「原開發企業破產了」「開發商沒有補齊土地出讓金」「手續不全」等一系列問題困擾。為此，兩部門要求不動產登記機構和房屋交易管理部門加強配合，共同協商，推動地方政府依法合規分類妥善處理，及時為群眾解決問題，但要防止小產權房通過不動產登記合法化。

為進一步解決不動產登記「中梗阻」問題，切實便民利民，兩部門要求房屋交易與不動產登記機構分設的地方，兩部門進駐同一個服務大廳，設置同一個受理窗口，按照「進一個門、跑一次路」原則，實現房屋交易與不動產登記有效銜接，一個窗口受理。涉及交易需辦理事項，一般交易業務3個工作日內辦結，較為複雜的5個工作日內辦結。凡是能夠通過網上辦理的房屋交易和不動產登記事項，不得要求當事人到現場辦理。

國土資源部與住房城鄉建設部之所以發出這一通知，是因為2015年3月1日之後，國內實施了不動產登記制度，購買住房由原來發放的房產證，變為發放不動產證。但是，在有些地方，因房、地分散登記時，是由房產管理局發放房產證，而現在變為由國土部門發放不動產證。這其中有個銜接問題，這個通知就是為此而發出的。但以深圳為例，無論是以前的房產證還是如今的不動產證，都是屬於深圳市規劃國土委（前身為深圳市規劃局和深圳市國土和房產管理局）所屬產權登記中心發放的，而交易也歸規土委相關部門監管，因此不存在所謂的銜接問題。

從新華社的報道來看，在由房產證申請辦理不動產轉移登記時，出現了諸多狀況，比如「開發商沒了」「土地信息資料不見了」「開發商沒有補齊土地出讓金」「手續不全」等問題，導致不動產證登記無法辦理。兩部門發出專門通知，旨在解決這一問題，即要求不動產登記機構和房屋交易管理部門必須加強配合，共同協商。但是，在這一過程中，要防止小產權房通過不動產登記合法化。這一要求，自然引起了公眾的關注。

在不動產登記的過程中，為什麼國家並沒有讓小產權房合法化的打算？

其實，小產權房中的「小」字，幾乎說明了一切。相比於完全產權的商品房，小產權房的「小」字就意味著產權的不完整性。因為小產權房所在的土地沒有通過征地這種方式，向國家繳納土地使用費，因而其產權註定只是小產權而非大產權。小產權房在銷售過程中，也沒有向國家交納稅收，更使得其流通性大打折扣。如果不動產權登記的過程中，如果給了小產權房以合法身份，具有了完全的產權，那麼就意味著大量的土地費用以及稅金的流失。在房價普遍大漲的情況下，這一金額無論在哪個城市都是驚人的，政府自然不能輕易放棄，尤其在地價全部面臨重估的背景之下——否則，許家印怎能坐上首富之位？與此同時，如果大量小產權房一夜之間可以上市，將大大衝擊現有房地產市場。因此，小產權房與股市裡的限售股相似，必須在滿足一定條件下，才能上市交易。這一過程，註定也是漫長的。

具體到深圳來說，政府並不承認小產權房這一概念。事實上，小產權房往往意味著違法建築。在目前的情況下，對於其中屬於歷史遺留問題的違法建築，更多的可能性是通過實施大規模的舊改，來取得合法化身份。

因此，對於小產權房來說，今後可能最大的問題是：是登記還是不登記？

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