調控效應繼續發酵 三線房價同比領先

- 觀點摘要 -

8月三線城市房價同比首次領跑，新房銷售增速延續回落態勢。按揭額度管控利率提高，居民購房槓桿運用將進一步受限。房地產開發投資同比不失速，「兩條線」判斷邏輯未變。補庫存期房企拿地力度加大，尚無二次「製造」庫存隱憂。

本文作者夏丹，交通銀行金融研究中心高級研究員，研究方向為房地產、城鎮化、人口問題等。

三線城市房價同比首次領跑

新房銷售增速延續回落態勢

「五限」政策和分類調控效力正持續發酵。8月，70個大中城市新建商品住宅價格算數平均環比增速為0.24%，較上月增幅縮窄0.25個百分點。其中，京滬房價環比與上月持平，穗深房價較上月下降；有1/3的二線城市環比上月房價下降，三線城市中環比下降的比例則不足兩成。同比來看，70城新房算數均價同比增速為8.23%，增幅較上月下降1.1個百分點。三線城市房價同比繼上月首超一線城市，本月也首次超過了二線城市。

圖1：70個大中城市新建商品住房價格算術平均漲跌幅（%）

（a）70城環比和同比增速

（b）各線城市同比增速

數據來源：國家統計局，交銀金研中心

調控疊加季節因素使銷售增速繼續回落。1-8月份，商品房銷售面積9.9億平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個百分點；銷售額7.8萬億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。7、8月均為傳統淡季，氣候因素對需求積極性有負面影響，房企半年度業績考核衝量後推盤速度放緩使得供給側也相對乏力。預計進入金九旺季，多開發商開啟讓利銷售模式，不過鑒於去年的高基數和購房槓桿持續緊繃，下期銷售增速可能不見提升。

按揭額度管控利率提高

居民購房槓桿將進一步受限

按揭收緊對全國範圍內交易的抑制作用突出。1-8月份開發企業資金來源中個人按揭貸款共1.6萬億元，同比增速繼續下降至2.4%，較去年同期大幅回落50個百分點。商業銀行在額度管控下積壓待發按揭貸款的現象普遍，房貸利率提高也比較明顯。8月全國首套房貸款平均利率破5%，漲至5.12%，相當於基準利率的1.04倍，已連續八個月上升；二套房平均利率為5.54%，保持上升態勢。

然而同期央行數據顯示，8月住戶部門新增短期貸款佔比20%，較上月提升7個百分點。近期，個人借道消費貸、經營貸、信用貸、房抵貸等套現購房的現象已引起銀行監管部門關注，多地開始圍堵短期消費貸款資金違規流向房地產市場等問題，居民購房槓桿空間將進一步被壓縮。

房地產開發投資同比不失速

「兩條線」判斷邏輯未變

圖2：房地產開發投資累計和單月增速

數據來源：國家統計局，交銀金研中心

對房地產投資增速的走勢維持之前的判斷。1-8月份，全國房地產開發投資6.9萬億元，同比名義增長7.9%，增速與1-7月份持平。年中以來我們認為，開發投資增速下行趨勢確立，但下滑幅度不會太大。重申此前的觀點，邏輯在於「兩條線」：

主線是方向問題，趨勢性向下取決於兩個制約因素，銷售端下滑拖累和金融端收緊約束。投資對銷售和資金的滯後效應並沒有消失，趨勢性下行將由後向前傳導至房地產投資。

副線是幅度問題，下滑速度慢來自於兩個支撐因素，土地供應量增加和去庫存效應延續。今年房地產投資增速下滑的總體空間有限。在具體分配上，考慮基數效應，三季度部分月份開發投資增速可能還有所反彈，下行有可能在四季度更為明顯。

補庫存期房企拿地力度加大

尚無二次「製造」庫存隱憂

經過一年半的去庫存，商品房待售面積較去年初高點共下降1.2億平方米。目前開發商已進入補庫存階段，大型龍頭房企拿地積極，土地成交保持較快增長。1-8月份，房地產開發企業土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1-7月份回落1個百分點；土地成交價款6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個百分點。表明伴隨著土地供應節奏的加快，土地市場溢價率也在走高。

圖3：開發企業土地成交面積和成交價款同比增速

數據來源：國家統計局，交銀金研中心

這些房企的拿地布局多以一二線城市以及蘇州、佛山、鎮江、滄州等「強三線」或「衛星三線」為主，並未貿然挺進非熱點的三四線城市，尚無去化後又追加土地儲備、再次大肆「製造」庫存的擔憂。從全國300城市土地成交情況來看，三四線城市也沒有出現土地成交井噴的局面，部分房企擴大非熱點城市戰線的行為或只是個別現象。房地產投資增速分區域的變化情況也從側面佐證了這一點，中西部地區房地產投資增速連續數月回落，東北地區投資同比下降，僅有東部地區增速有所提高，反映開發企業投資區域布局較為謹慎。

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