樓市又傳出重磅消息，透露出樓市的終極走向！

調控一周年之際，樓市又傳出重磅消息，這一次來自國土部。

9月19日，國土部發表了一篇《國土資源部嚴控城市新增建設用地規模》，文章中有兩個重點比較乍眼，引起了看房團的重視。

第一重點：

今年以來，已對16個城市進行了「建設用地土地核減」，共計4541.9公頃。文章的中心思想為：繼續強化規劃剛性約束、嚴控城市新增建設用地規模不手軟的強硬態勢。

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而巧合的是，易居研究院也在今天報道：50城土地儲備僅夠消化14個月，此外，部分三線城市的去庫存工作基本上可以告一段落，應該快速轉入到補土儲的階段，以此穩定房價。

看到這裡你可能會比較納悶，很多城市的土地儲備明顯不夠用了，為何還要減少供應。

事情要回到去年國土局印發的《國土資源「十三五」規劃綱要》，文件內容顯示：超大城市和特大城市的土地供應，新增建設用地將逐漸減少甚至為零。部分三四線城市將增加供給，但多為衛星城市。

再加上耕地、產業用地的「紅線」的束縛，因此在控制新增土地供應中，國土部比較強硬，補土儲可能沒有那麼輕鬆。這意味著部分三四線城市，如果沒有及時批地，這一波上漲可能還會持續一段時間，尤其在棚改貨幣化、一二線嚴控等因素下。

此外在今年，在報國務院批准用地的106個城市中，已經有11個城市利用存量土地進行開發建設。而這11個城市，以中心城市為代表，依靠舊改、棚改等手段釋放存量土地，比如深圳，已基本告別新增住宅用地。

第二個重點。

直接關係著房價走勢，根據國土部最新數據顯示：2017年國土部批准用地中住宅用地佔22.86%。22.86%的住宅用地佔比是什麼概念？看一組歷史數據你就會明白。

數據來源：統計局、國土部等部門、機構

從中可以看出，至2012年之後，住宅用地佔比已經逐年走低。其中，2015年——2016年作為房價漲幅最大的一年，住宅佔比降低了4%左右，但房價上漲超過10%，為歷年來最高。

土地歷來和房價關係緊密，這份表格里的房價，相當於馬雲與你的平均身價，只是全國範圍類的平均房價。但在熱點城市裡，土地供應與房價的關係更加醒目。以深圳為例，2016年的房價漲幅超過了50%，同時，住宅供地宗創下了歷史最低，也是供需矛盾的必然結果。

去年國土部文件確定了未來土地供給的模式，而今年的住宅用地佔比，只是落實了文件精神，在保障耕地、產業用地、保GDP增長的同時，國家強制性避免土地流向房地產。意味著在未來，只要政策紅線還在，就會有更多的大城市，加入這一梯隊，而可怕的是：這些城市一定是人口眾多、住房需求旺盛的一二線城市。尤其是在租房市場還沒有及時到位的情況下，中短期內，供需矛盾仍然不可避免。

22.86%的住宅用地佔比到底有多低？

按照國務院發展研究中心原副主任劉世錦的觀點：一線城市過去幾年這個比重一般低於25%，最近幾年有所調整，但也低於30%。在現有制度下，住宅用地佔城市建設用地的比重提高到40%。

也就是說：22.86%的住宅用地佔比，已經低到不能再低了。

前幾天，本號發過一篇「比崩盤更可怕是：九成人認為房價不會跌」，現在想說的：比全民炒房更可怕的是：不合理的土地供應。

但現在來看，至少在十三五期間，這一模式不會改變，減少住宅用地供應是大趨勢，如果一直延伸這一模式，如果沒有政策性調控，房價還會迎來下一波上漲，這也是中短期內的最終走向。

最後在論述下本號的觀點：

第一，房地產短期看金融、中期看土地、長期看人口。同時，2016年告訴我們，槓桿只是房價的引線，而供需矛盾才是真正的地雷，尤其是在樓市的長效機制還沒有完善、租房市場還沒有正式開展的情況下，沒有合理的土地供應，房價就很難被控制。

第二、文章中提到的11個依靠存量土地的城市，大概率是指北京、上海、深圳、廈門等一些用地緊張的城市，只要沒有新增土地，在釋放存量土地的過程中成本將更高，尤其是時間成本，很難稀釋掉高房價、住房緊缺帶來的土地壓力。

第三、住宅用地不斷減少，也意味著新房市場將更加緊缺，尤其是熱點城市、中心城市，也迫使存量房時代提前到來，也就是「二手房時代」。

第四、至於現價段的樓市降溫，是因為樓市調控的威力顯著，因此最近一倆年會有橫盤、微跌的正常現象。但在解決需求上，現階段政策，比如「公有制住房」，「租售同權」等，至少還有5到10年的時間籌備期，在這段時間裡，房價仍然是困擾住房市場的最大難題。

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