風口下的長租公寓 賣鐵鏟還是淘金子？
在網上，有一個提問。
美國西部的一個山谷，發現了一個金礦，淘金者從四面八方聞風而至，要到這個金礦，首先需要渡過一條大河，如果你也想淘金，置身其中，你會怎麼做，有沒有新的商機供你選擇？
許多人的回答是：擺渡、賣水、開飯店、賣鐵鏟。美國西部淘金時代的故事也是這樣，大多數淘金人沒掙到多少錢，而賣水、開飯店、賣鐵鏟的卻發了財。
時下，長租公寓也面臨這樣的困惑與抉擇。
發展租賃住房建設，已成為不可逆轉的市場趨勢，長租公寓，迎來了市場風口期。長租公寓處於產業鏈發展初期，對於盈利模式尚在未知的探索階段，目前長租公寓的盈利來源還停留在二房東模式——公寓租金與拿房成本的剪刀差，上市公司世聯行在2016年年報中顯示，包括長租公寓在內的資產服務業務，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是「拓展成本和公寓前期運營成本」。
長租公寓投資回報率不高，回報周期長，正是看到了這一點，蘑菇公寓放棄了長租公寓業務，轉型為「白領租房平台」，聚合房源與租客信息要素，好比攜程實現流量變現，負責人認為：平台做大之後隨之而來的盈利方式也將多樣化，例如租房金融服務、生活餐飲服務等等，這將具備更大的想像空間。
猶如美國西部淘金一樣，不可能每個人都能淘到金子發大財，但鐵鏟卻是淘金者的必需品，賣鐵鏟給淘金者做產業鏈的配套服務商。做配套服務商，也是長租公寓市場發展的需要，目前長租公寓還需培育完整的租賃產業生態鏈，在房地產互聯網租賃信息平台服務、託管服務、軟體供應等領域產生具有代表性的企業，形成成熟的租賃市場。
真正的淘金者對於長租公寓的考量又是如何呢？
龍湖三年內不考慮盈利，旭輝則認為對於盈利要有容忍度，賺未來的錢。通過規模化平台擴張來提升盈利水平。龍湖地產計劃布局16個一、二線城市，截至2017年底，將開業逾1.5萬間，未來將達到5萬間，進入行業前三名。旭輝領寓的目標是希望五年總規模達到20萬間，行業前五，完成國際化布局，同時實現IPO上市。
長租公寓盈不盈利，業內人士常說的一句話就是：「算不過賬來」， 55%的拿房成本佔比和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點。據說有的公寓企業拿房成本加上裝修成本已經佔到了80%。房東與房客的利益訴求是一對矛盾體：房東希望租金高走，房客則想租金低一點。
以北京萬科泊寓-勁松店為例，提供的2種戶型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一廳LOFT月租金最高6000元。上海中高端集中式長租公寓，租金水平在3500—6000元/月.間。
目前房地產開發企業競相進入長租公寓，勢必推高拿房成本。如何在現有的市場條件下，消化拿房成本佔比是開發商獲取快速擴張規模化複製能力的關鍵要素。通過產品創新，實現差異化競爭是可操作途徑。
建築規劃、戶型設計、裝修風格是主要著力點。
例如YOU+壓縮居住空間，增加公共空間，提升用戶產品體驗及增加租金收入，在公寓一樓配備公共娛樂設施——健身房、撞球室、吧台、便利店等。
有的則另闢蹊徑，專註細分市場，包租婆是一個女性主題的品牌公寓，圍繞「女性生活平台」，為用戶提供房屋出租及休閑生活服務，致力於營造時尚、品質的生活方式。
另外依託公寓房客，提供社群服務，創造增值收益，是長租公寓拓展外延服務的商業途徑。例如新派創新了一種有趣的社交玩法，為單身男女搭建社交平台，單身男通過APP先敲門，發出信息，如果美女不搭理，則可以採取送花等方式，邀約美女見面。
長租公寓如何突圍？
規模化是必然方向，而REITS是長租公寓實現規模化擴展的最佳選擇。美國最大的長租公寓運營商EQR的發展歷程提供了很好的借鑒，資產增值+租金收入是主要盈利手段，一方面通過出售低價收購的公寓獲取資產增值收益，另一方面，通過運營效率的提升，增加租金獲取能力。EQR是重資產運營出租公寓的成功典範，2016年市值規模近230億美元。EQR作為REITS在融資方面的天然優勢以及運營方面的獨到競爭力，是其成功的兩大亮點。
目前國內REIST金融工具尚未成熟，需要金融創新手段達到規模化經營的目的，獲取低成本資金是構築未來長租公寓競爭優勢的核心要素之一。長租公寓具有金融屬性，未來穩定的現金流可以貼現給銀行提前換取等值資金，房租由銀行收取，目前租約證券化的利率較高，通常在12%以上。不斷創新融資模式是行業發展趨勢，誰擁有低成本的資金，誰就擁有了未來。
從去年優客逸家和華瑞銀行的億元創投貸，緊接著高和資本發行類Reits產品收購上海海德公寓，年底魔方公寓3億元的ABS資產證券化產品，今年青客、寓見、未來域、愛上租也將推出自己的資產證券化產品和金融服務產品，金融創新將貫穿整年的公寓發展。長租公寓的盈利點就在於：租金差價+金融槓桿+持有物業溢價。而商業模式的建立就在於根據各自優勢，組合相關產業要素，形成閉環的優勢產業鏈。
鏈家研究院描繪了一片租賃藍海：國內房屋租賃市場規模1.1萬億，預計到2025年將增長到2.9萬億。
在黎明來臨之前，有一些緊張而美好。初期階段的長租公寓，具有不確定性的發展特徵，必須要有耐心的做事態度，才能等到雲開日出的那一天，在各路人馬殺來搶道的時候，也是重新洗牌的過程，要有過冬的準備，不然「風口停下來，豬怎麼辦？」，那你得保證自己是一隻鳥，或許只是一隻小小鳥，依然可以在天上飛。
合理的利潤分配體系是行業成熟的標誌，持續發展的行業一定是淘金者掙大錢，不然這個行業不復存在——皮之不存毛將焉附，關鍵是你要等到那一天。
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