中國地產新黃金時代

中國地產黃金時代的基本特徵，開發商通過金融槓桿或低成本等模式拿地開發地產項目。賣圖紙、賣樓花成為中國地產市場普遍採取的銷售策略。當時中國各大地產商普天同慶，拿到地就賺錢成為業內的基本共識。在中國地產黃金時代之下，湧現出很多現在國內知名實力地產開發商，是中國大時代造就了地產行業快速發展。

劉全認為，2017年中國房價上漲主要動力，包括金融政策、貨幣、市場需求、城鎮化、人口紅利、投資與投機、政策引導等原因所致。其中，負利率和超發貨幣是房價快速上漲的主要原因；全國住房總供應量下降，市場需求旺盛等市場層面原因；投資與投機行為日益加重催生房地產價格持續走高；以大城市為中心的城鎮化則決定了房地產市場分化；人口紅利，中國二胎生育政策的全面放開，公眾對生育二胎積極性非常高。對於房地產業是利好政策，從市場需求角度推動房地產交易量變大。

在政策引導方面，一二線城市政府對房地產調控政策，促進房地產購買行為外溢，有力催生三四線城市房價高漲。在全國房價普漲的時代之下，持幣待購與剛需和改善性住房客群極度恐慌，只能積極入市買房為安。房地產行業是國民經濟的重要支柱，房價上漲會受政府政策和國家宏觀戰略結構調整影響。

國家統計局日前公布的數據顯示，2017年1-8月份，全國房地產開發投資69494億元，同比增長7.9%，增速與1-7月份持平，實際上，該增速指標從今年4月份開始已經連續多月下滑；另外，今年1-8月份，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個百分點。2017下半年房地產投資增速將持續下滑，如房地產調控政策不變，房地產業整體將進入下行通道。因金融政策調控，2017下半年中國地產市場銷售價格會呈現「量跌價漲」的發展趨勢。

劉全從長遠的戰略分析，中國房地產行業的「黃金時代」並未遠去，甚至還會更好。從全球視角來看，中國的房地產行業發展依然是方興未艾，市場價值可期。中產階級不斷壯大，城市化的動力仍然十分強勁，其中會衍生出很多市場機會。當然，傳統房地產開發商利潤率下降，房地產企業尋求多元化發展也是客觀存在的現實。

劉全認為，沒有任何一種事物會一成不變，如果有也只是世界萬物都在變化之中。總之，變化是屬大道當然，我們要做的，是確保自己順應變化趨勢，而不是逆勢而行。

作者：劉全，文化學者、戰略學家。

創作：2017.9.22

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