地產大佬警示：樓市不會無止境上升

來源：王雅媛港股圈節選自恆隆集團2017年中報，略有刪節

原標題：恆隆集團致股東函 | 拿什麼來拯救你，來港狂買地的內房新貴？

在恆隆最新的中報里，董事長陳啟宗先生一如過去的26年，親撰《致股東函》。

總結恆隆過去成績，展望未來，並由近及遠的分析了市場高度關注的房地產問題。

特別是內房赴港投資問題上，陳啟宗先生做了深度剖析，且通過歷史發展的視覺，為大家帶來關於「一帶一路」的獨特觀點。相信大家能受益頗多。

下面，我們共同來探索地產未來的機遇。

01

我的世界「觀」 —— 中國最適合投資

世界向來是個紛擾之地，惟現今世代尤其如此。發展中國家的問題通常比其他地方更棘手，此等情況持續。

中東的局勢每況愈下；北韓的核威脅令人怔忡不安；而委內瑞拉的情況提醒我們，拉丁美洲普遍仍是局勢不穩之地。

已發展經濟體曾以穩定自居，現在卻自身難保。

歐洲：英國脫歐問題或需要長時間議決，而且無人知道最終結果如何。難民問題或許不如去年般引起熱議，但問題依然揮之不去。

歐洲各國現時就難民議題的取態，對歐洲大陸未來數十年的影響深遠。過往長期與發展中國家有關聯的恐怖襲擊，現時卻在歐洲時有發生。

美國：美國是現代史上自詡最正義的國家，其現任總統卻接連爆出多番與事實不符、似是而非的言論。

傳媒一直被奉為捍衛西方自由民主的堡壘，現在卻每天充斥著各種各樣的虛假資訊，互聯網無疑令問題加劇。

相對而言，現今的亞洲似乎是全球較為和平的地方。

中國在20世紀經歷各種動蕩不安後，過去20年~30年終於得享穩定與和平。

縱然美國長遠局勢穩定，但短期內充滿著各種不安和躁動。

反之中國看來似乎更加平靜，至少短期內如此，情況或可持續數十年，甚至更長時間。

當以經濟增長率作考量時，中國作為投資目的地則更具吸引力。

在可見的將來，其增長或多或少應是西方國家的一倍，甚至更多。順流遠比逆流而上容易取得進展。

話雖如此，我們深切關注可能出現的突發問題，二戰後的中國歷史往往印證這個事實。

眾觀全局，我們認為在中國投資實屬幸運，尤其內地市場規模之大非其他市場所能媲美。

從「一帶一路」倡議談原因

即使長遠來看，中國可能仍然是最適合營商的其中一個地方。

例如：四年前提出的「一帶一路」倡議應可協助中國經濟在未來多年持續增長。

或許可以這麼說，這正是古代的絲綢之路，某程度上它更可能改寫世界地緣經濟的版圖。

在此過程中，東亞與東歐多國之間應可從「一帶一路」中獲得豐厚的經濟收益。

然而，令本人感到驚訝的是，西方國家，特別是美國，因過於自負而未能正視「一帶一路」的潛力。

最近，本人在美國加州向一群以美國人居多的聽眾演講，席上幾乎無人聽過有關倡議。容許本人先從歷史角度闡述「一帶一路」倡議。

大約2000年前，我們認知的全球化就已萌芽。當時西方由羅馬帝國統治，東方則是繁盛漢朝的天下。

兩大帝國均國力強大，但因地理位置相距太遠而不可能發生正面衝突。相反，陸上和海上貿易路線蓬勃發展。

若我們追溯至更湮遠的時期，約在公元前1000年或公元前2000年，美索不達米亞被視為人類文明的搖籃。

直至公元開首，及至往後的幾個世紀，該地區曾是世界重心，甚至向東擴展至中亞。

隨著羅馬帝國沒落，西歐國家陷入長期衰落，而中國則繼續茁壯成長。

亨利·基辛格博士常言道：「在中國處於人類文明巔峰的2000多年裡，歐洲人仍然住在洞穴中！」

那時正值貿易和知識交流蓬勃發展之時，中國與印度之間的交流便是一例。

過去數年，本人家族的慈善工作，一直支持新德里與北京共襄的一個項目，有關印度西南部喀拉拉邦的中國文物出土。

這批文物的歷史可追溯至1900年前。由此可見，有大量證據證明中印兩國之間互動頻繁，而且範疇廣泛。

在14世紀文藝復興時代初期，歐洲各國逐漸蘇醒。15世紀開首20年間，明朝鄭和完成了七次下西洋的壯舉，足跡遠及東非和海灣國家。

及至15世紀完結前，哥倫布發現新大陸。數十年後，麥哲倫從海路環繞地球一周。全球化重心逐漸轉移至大西洋。

19世紀，殖民統治和傳教活動把非洲與世界各國連接起來。

大約同一時間，縱然大部分沿海國家（即「一帶一路」中的「一路」）之間交流不斷，但是沿路國家（即「一帶一路」中的「一帶」）卻逐漸衰落。

時至今日，目前世上經歷較少全球化洗禮的地方大概就是全球化的發源地 —— 東亞以西及東歐以東的地區。

當中明顯的歷史原因，是區內國家多為前蘇聯加盟國。自18世紀開始，大西洋兩岸，甚至二戰後太平洋兩岸的交流最受關注。

然而，這一大片土地，包括中亞、高加索地區，以及在其南邊和西邊接壤的國家，都蘊藏豐富的天然資源 —— 石油與天然氣、礦物等，而且農地肥沃，林木茂密。

但經歷多個世紀的封閉滯後，這些國家缺乏基建，因而阻礙經濟發展。

倘若陸路的「一帶」代表著龐大經濟機遇的話，那麼沿海的「一路」效益亦然（中文裡「路」一詞可以接受，因此有「一路」的說法。

英語沒有「海上道路」之說，故以「航道」或「一道」表達較為合適）。這些沿岸國家人口稠密，是龐大的經濟市場。

單單看中國以外的其中六國：日本、印尼、菲律賓、孟加拉、印度和巴基斯坦，總人口合計接近22億，各國人口均逾1億，印度的人口更超過13億。

有鑒於此，我們不難推測，即使沒有提出「一帶一路」這個倡議，早晚亦會有人掌握機遇，開發區內的天然資源及或潛在的龐大市場。

畢竟，單以土地面積計算，它已超越世界任何一個國家，其發展足以持續數十年。

這是一個開放機制，歡迎各國參與，並不是亦不會被任何一個國家壟斷。

對「一帶一路」大潑冷水的人，所提出的均是一些顯而易見的各種挑戰，潛在參與國必須對其審慎考慮。

當中經常被提及的困難，包括政治體系、貨幣及語言迥異、地理環境荒涼、貪污腐敗、潛在的社會不穩，以及基建和體制基礎設施貧乏等。

凡此種種都是實際的難題，並且與2000年前，人們開始在古代絲綢之路交易時所面對的問題相同。

當時他們大多以金錢為動力，今天亦然。

毫無疑問，科技諸如互聯網等，大大促進了世界大同。數千年前，許多勇敢的商人彌合了古代絲綢之路上的各個國家，贏取了巨大的名聲和財富。

今天的「一帶一路」參與國應能享有各種機遇。

一如所有重大曆險，人們對「一帶一路」倡議有兩種可能取態：有的積极參与，亦有人採取觀望態度。

歷史可證明，冒險參與的人，有部分會失敗收場，但亦會有其他人成功；後者將從中獲得經濟上的回報，而觀望的人則會付出極大的機會成本。

「一帶一路」倡議為中國的經濟發展帶來的好處遠多於弊處，這對我們而言是個好消息。

隨著中國日益富強，人們消費將更多，我們的購物商場和辦公樓應該都能受惠。

「一帶一路」倡議對中國的經濟效益，無論長期或短期都舉足輕重。

就目前來說，中國可以通過向相關國家銷售商品來減少本身過多的庫存和過剩的產能。

開展「一帶一路」倡議應從興建實體基建開始，此舉可以耗掉中國餘裕的產能。此等工程經已開展，各方都將受惠。

對於「一帶一路」沿路的國家，興建道路和鐵路、碼頭和機場等設施有助促進經濟發展，亦應有助締建或擴大中產階級。

這樣可以讓人們有能力購買許多商品，包括中國製造的各種貨品。這一次，各方都是贏家。

除經濟以外，各國之間更多的互動，可增進人們對彼此的了解，從而有望帶來持久的和平。

「一帶一路」對中國負面影響有限

那麼「一帶一路」倡議對中國有何弊處呢？

本人想到的著實不多，問題只是在於中國將贏多少。古代絲綢之路正是如此，今天亦然。

至於，對其他「一帶一路」沿線國家而言，情況亦相仿，計劃如有差池，亦沒有什麼損失。

它們很大機會找到合適方法來建造基建設施。巴基斯坦的一位前首相不久前曾公開表示，巴國正是這倡議初期的贏家之一。

恆隆在絲綢之路沿線發展和興建商用物業的機會渺茫，但儘管如此，單是加強中國經濟發展，對我們的意義已經非常重大。

美國企業在1960年代及1970年代到海外發展，使美國經濟富裕，從而促進當地商業活動。當中國將其經濟市場擴展至「一帶一路」的國家時也會如此。

於我們而言，這意味著更多業務，這是我們樂意投資中國內地市場的另一原因。

至於中國本土市場目前的發展，本人亦有利好消息宣布。

毫無疑問，中國正走出過去六年的經濟陰霾，其中以奢侈品復甦走勢尤為強勁。

縱然我們所有購物商場的零售額都錄得增長，惟租金增長仍未出現。事實上，過去六個月來，租金下調壓力持續。

儘管如此，隨著市場逐漸復甦，經營情況應會漸入佳境。

02

展望香港樓市

在香港，零售租賃市場終現曙光。

這主要由於過去六年資產優化計劃所帶動的影響，直至現時為止我們的租賃溢利看來都能逆市上揚。

當市場上其他經營者過去數年的表現未如理想時，我們卻錄得可觀的單位數增幅。

香港置業負擔重

去年11月，香港政府推出適用於住宅物業交易的15%新「從價印花稅」，令樓市短暫降溫。

然而，本年2月初至6月，樓價開始再度攀升。政府的額外收緊政策無助遏止樓市升勢。

即使美國聯邦儲備局過去三次加息，每次四分一厘，也無法製造心理關口，遏抑置業需求。

從歷史角度剖析這情況會有裨益。過去25年左右，2003年非典期間的置業負擔能力最高，而1997年正值香港回歸祖國之時，置業負擔能力最低。

事實上，儘管自2008/2009年的全球金融危機開始以來，情況一直每況愈下，但與1994年至1998年期間相比，今天的情況已好多了。

且看反映住房價格的「中原城市指數」；以1997年為100，2017年6月為顯著較高的160（2003年沙士期間指數約為32）。

然而，薪金中位數在此期間大幅上升。

若我們探討置業負擔能力，介定為購買45平方米單位的按揭供款（以七成按揭、一般還款期為20年計算）。

這相對於香港的年收入中位數的比率，在1997年、2016年和2003年的平均百分比分別是93%、56%和20%。

2016年的百分比正好處於1997年頂峰與2003年谷底的中間。

即使最近樓價高企，2017年首季百分比為66%，仍然遠低於1997年93%的高位。

縱然事實如此，這些數字並不能安撫社會上年輕人的挫敗感。

1997年市場氣氛熾熱，樓價大幅飆升卻似乎無礙市民生活。然而今非昔比，樓價高企已引起嚴重的社會爭議。

從另一角度來看，倘以1997年10月市場高位作基準，直至本年6月樓價的複合年增長率為2.4%，增幅仍屬合理。

可是，倘以2003年8月沙士期間的市場低位為基準作比較，複合年增長率便是8.4%，或超出通脹加幅的3.5倍（在這14年間，平均通脹率僅2.34%）。

難怪社會被近期樓價的陰霾籠罩。

正如本人再三提及，問題的根本源於政府在2005年至2010年約六年間無理的停止賣地，亦無籌備可供發展新市鎮或堆填區的土地。

因此，當2012年新一屆特區政府決定撥亂反正時，卻只有小量土地可供出售。

過去五年，政府為四處尋找可供發展的土地而疲於奔命。

樓價問題並非無法解決，但需要時間。

經歷過往數年的不懈努力，加上預期現屆政府繼續推行正確政策，樓價終有一天會回落。

話雖如此，預期樓價長遠會大幅下調是不切實際的，容許本人在此略述數個原因。

長遠看，香港房價不會大幅下調

從歷史而言，至少自二次大戰後以來，人口密度普遍偏高的亞洲城市，其地產價格向來較全球標準相對為高；香港的情況尤其嚴重。

由於受英國管治時期的一項長期政策影響，已開發土地佔土地總面積少於25%，因而自我限制了可建土地的數量，單是郊野公園便佔香港總面積約40%。

香港居民以華人為主，大都渴望擁有自己的安樂窩。

事實上，他們偏愛全新單位。因此，置業投資非常普遍。歷史證明買樓置業是保值的好方法。

難怪參觀新開售的樓盤成為一項熱門的周末消遣活動，經常一家大小參與。當中許多人甚至成為設計和建築的專家呢！

我們作為發展商，深知與他們一起參觀示範單位、聆聽他們的品評，正是提升產品質素的最佳方法。

本人想起本集團創辦人陳曾熙先生在1980年左右與本人說的一席話。

他提醒本人：很多香港市民毋須工作賺錢，生活亦相當舒適。只要他們擁有一至兩個單位並將其出租，便能以每月的豐厚租金收入養家。

最終，趁物業升值時出售，其收益甚或可保障他們的退休需要。此說與事實甚為相近。

瘋狂的物業投資活動推高房價

大約20年前，一個長期居港的英國人向本人訴說其人生。他年青的時候，來到當時的香港，獲高薪厚職，工作了20多年。

每當他儲蓄了一定金錢時，便會買入豪宅單位，其後甚至轉戰香港這彈丸之地稀有的獨立屋。

早在一般退休年齡前，這些投資已令他非常富有。事實上，其物業增值的收益遠超他的薪金總和。

後來，他售出部分香港單位，並分別在英國和法國南部購入住宅及度假屋自用。雖然我倆年齡相若，他卻早已退休，在英法兩國與家人樂聚天倫。

他現在大概依然從其香港仍持有的物業收取優厚租金，以維持悠閑舒適的生活。

這故事絕非單一例子。年輕人以此借鏡，亦一窩蜂購買物業，令樓價高踞不下。

本人不相信這個投資活動短期內會終結，火上加油的是，許多內地人希望在香港置業。因此，本人經常建議移居香港的朋友趁每次市場疲弱時置業。

那些居港外籍僱員 —— 當初大多來自英國，其後是歐陸及美洲地區，近期則是亞洲各國，尤其中國內地 —— 其僱主代繳住屋費用的最終多數都成了輸家。

他們在港工作多年後，有的甚至長達數十年，大多愛上香港這個城市，試問有誰不會？希望在此安享退休生活。

然而，若他們沒有遵循上述英國朋友的投資方式，到他們需要或希望購置房屋時，便未必能負擔。

事實上，中國經濟的快速增長帶來了更新的、更好的誘因移居香港。

這群新貴喜歡香港稅率低，大多亦認為這裡的教育制度更為完善。他們帶備一定的財富，使我們的住宅市場得以支持。

起初，他們大都購買豪宅單位。時至今日，新來者亦會購入為中產而建的物業。

03

私營內房的豪「買」與國營內房的冷淡

香港房地產有一個新現象值得留意，這關乎內地企業在香港的購置活動。

第一波：富裕的商人如上述般購入住宅單位；

第二波：大約10年前，主要為國營企業購入中環邊陲地區的物業作總部大樓，其後逐步遷移到黃金地段；

第三波：現在買家已出現 —— 內地私營發展商，主要是為發展住宅項目而購置土地。他們因願意支付極其高昂的地價，而引起大家的注意。

根據本人對市場的觀察，過往30年~40年有很多外來投資者參與本地的物業發展或投資市場。

這些投資者來自澳洲、日本、馬來西亞、印尼、新加坡、菲律賓、美國和英國等地，我們對他們無任歡迎。

香港長久以來都是全球最開放的市場之一。同樣地，我們現在亦歡迎中國內地投資者加入。

幾乎所有過往的外來投資者，早晚都會離開香港市場。他們大多獲利，但總沒有視香港為長遠發展基地。（來自新加坡和馬來西亞的信和置業（0083.HK）及嘉里建設（0683.HK）是少數成功「紮根」香港的其中兩家公司）

或許我們的市場規模對部分投資者來說還不夠大，加上本地競爭對手實力超群。本地發展商不僅規模龐大，而且財力得天獨厚。

反之，很多外來投資者非常依賴借貸。

監於地產行業的周期變化及香港市場的周期性下挫，如在1974年、1985年至1987年、1998年至2003年，以及2008年至2009年等，只有雄心壯志，而且，財政穩健的大企業才能屹立不倒。

可以肯定的是，近日在我們市場出現的北方新貴當然勇氣可嘉，但可能缺乏持續的經濟實力。

然而，還有另一批內地發展商與前述進軍香港市場的截然不同。他們是大型國營企業的附屬公司，擁有非常亮麗的資產負債表，或獲得母公司作為強大後盾。

坦白說，他們是較理智的參與者。若然他們決定來港投資，情況或會完全改寫。但迄今為止，他們在港未算活躍。

那些非國營企業發展商能否在香港長久立足？

本人的此等內地朋友均相信，他們會在五年至十年內成為香港的一股強大勢力。

某程度上，他們已是強大勢力，因為他們已是許多，甚或大部分公開拍賣和投標中的贏家。

然而，問題是他們將會或能夠留在香港多久。要回答這個問題，我們必須了解他們來港投資的動機。

04

內房企來港投資的動機

誠如本人以往撰述，無可否認，在內地憑著住宅發展而輕易賺取可觀利潤的日子也許已不復再。

第一方面：昔日的法規較今日寬鬆，發展商可待單位售出後才繳付買地費用，銀行融資充裕。我們這些外來投資者始終不會知道他們是如何買地或借貸；

第二方面：當時住宅需求看似無限，要售出單位亦易如反掌。

結果，人人都以量為先，我們便見證了以行業的市場規模而言，全球增長最快的速度。

近30年後，很多內地城市現有大量庫存單位待售。政府法規較以往更嚴謹，亦不時介入市場，儘管此舉通常是必須的。

發展商深知昔日的美好時光或者已不復再。他們必須尋找新市場發展，而香港理所當然是第一站。

我們的市場完全開放，稅項低，語言相通，文化更是相近。當然，內地仍然機遇處處。

像世界其他地方一樣，組建新家庭會是新需求的自然來源。20年~30年前興建的大部分住宅單位質素強差人意，有些更是慘不忍睹。

反觀歐洲的樓宇普遍可屹立數百年，美國的可達百年，香港的也可維持70年至80年；而內地的卻只能保持40年~50年左右，其後便要拆卸重建。

然而，對於那些習慣追求超凡增長率的發展商來說，這些因素難以滿足他們的需要。

因此，本人相信這是他們選擇投資境外的主要原因。

近年，我們見證內地的發展商和投資者，跟隨他們的製造商同胞，在馬來西亞、澳洲、加拿大、美國，甚至部分歐洲國家大展拳腳。

1990年代大量日本企業紛紛往海外發展，現在中國亦然。前者經歷過極大的文化衝擊和管理方案調整；後者可能會有相同經歷。

不過，中國的制度較日本的靈活，所以有望能更輕易面對和處理。然而，一切還有待觀察。

內地私營發展商會在香港取得成功嗎？本人對此予以保留。

本人不時留意到部分內地朋友對香港市場參與者帶點兒鄙視的目光。

第一方面：或許他們在國內的龐大業務規模不僅推高了他們的負債，也沖昏了他們的頭腦；

第二方面：他們可能低估香港市場，同時高估自己的能力。

本人是以把內地當作業務重心的商人身份發言，而非以香港發展商的身份表達意見。畢竟，多年來我們沒有任何本地新項目，本地庫存亦正在減少。

因此，本人的意見相信至少較客觀持平。

本人得出以上分析的原因，是內地投資新貴的資產負債比率偏高。假如他們在其他地方獲得充裕可靠的現金流，這便不是問題。

但是，眾所周知，地產業會因市場環境或政府干預而出現波動。租金收入相對容易預測，但發展土地的溢利或從中獲取的現金流均可以突然中止。那麼，他們在香港的發展項目又會變得如何呢？

另一個原因，是這批新來者大部分未受過熊市洗禮；即使有，內地政府一般不會讓嚴重財困的企業倒閉，總有方法讓它們維持運作，但這在香港絕不可能。

至今仍屹立不倒的本地參與者經歷不少市場起跌，因而，懂得如何保護自己。

本人的另一個憂慮，獲其他多位經驗豐富的市場觀察者認同：大家都難以相信，以他們近期支付的地價還能賺取合理回報。我們的樓價不會無止境地往上升。

一旦市場明白未來土地供應充足，地價和樓價便會隨之下跌。我們已經朝著這個方向進發。

當地價開始下調，早前以不合理的高價買地的發展商便會陣腳大亂，一眾財力雄厚的本地發展商，包括我們在內則已準備就緒，參與殺戮。部分更可能有機會以低價「拯救」這些新來者。

再者，一些本地發展商坐擁巨大的農地儲備可改作住宅發展用途。

其他本地發展商則通過數十年來收購個別人士的單位結合成完整地塊；還有其他各種只有本地發展商才孰知的方法以取得地塊。

新來者卻只能透過公開拍賣購置土地。

無論如何，這個新現象對恆隆影響不大，因為我們多年來均以內地商業用地作為購置目標。

由於我們現時大量買入香港土地機會不大，因此會加倍努力發展內地業務。

回顧過去六個月的表現，本人認為尚可接受。儘管市場正在復甦，管理層已全力加強團隊合作和營運策略，並開始略見成效，但仍未能從數字上反映出來。

業績表現有望在2017年下半年或最遲2018年初顯現，結果將較令人滿意。

05

從恆隆開始，展望未來

不論，我們放眼未來一年或十年，本人對集團的前景皆充滿信心。容許本人先作短期展望；有數個原因讓本人對前景樂觀。

（1）「完美風暴」的終結

在恆隆地產有限公司2017年中期報告內的致股東函中，本人提及的「完美風暴」及其終結，既有外在因素，亦有內在因素。

外在因素而言，市況過去六年多慘不忍睹。

現在終於復甦，且漸見起色。經濟逆風近乎消散，我們也在評估經濟會否持續順風。

但即使市場並無上升趨勢，正常和平靜的市況，應該對我們有利。

內在因素而言，我們要面對內部置換與重組等難題，且種種改弦易轍正值大量內地新建物業相繼落成之時。

即便如此，在過去5年~6年間，我們的租金收入基本上翻了一番。集團優化反倒會產生持久的正面影響。

另一方面，我們沒有錯失牛市的大好時機，可算幸運。

過去六年，是本人自26年前開始到內地發展以來見過最嚴重的經濟低潮，我們慶幸至少現在熊市已過去。

本人相信集團今天在這方面比過去近60年來更強大。

除一個物業外，我們能夠在所有物業扭轉劣勢。即使是我們最具挑戰性的購物商場 —— 瀋陽的市府恆隆廣場，其表現亦大有躍進。

中國的經濟會愈來愈依賴個人消費，我們現正處於最佳位置以從中獲益。

如果過去六年我們有一個「完美風暴」，未來我們又可否期待一個或多或少的「完美世界」呢？

縱然某些如宏觀經濟的因素非我們所能控制，但是在可以掌握的事情上我們已勝劵在握 —— 我們已為上海兩項物業進行大規模優化計劃。

2011年6月，本人總結了自1991年開始的集團歷史如下：經歷了三段、每段為期七年的時期，分別描述為：籌備期、追趕期和起飛期。

可惜，同年本人發現經濟以及奢侈品購物商場業務表現開始疲弱。

我們期望的美好日子非但沒有到來，反而換來低迷市況，更承受了六年的滯後發展。今後，我們應可收復自2011年以來的失地。

未來數年的業務表現將一如既往取決於兩大因素：市場走勢、業務管理表現。我們有可能正踏入兩大因素均利好的時期。

（2）寒冰已融，物業表現向好

就目前發展而言，本人樂見所有物業表現逐漸改善。

香港租賃市場：將有所增長，惟幅度不會太高；

上海的恆隆廣場：表現應該持續向好，而上海的港匯恆隆廣場現正進行的大型優化計劃將於2019年年底完成，其業績難免會因此受輕微影響；

所有綜合發展項目（除上海以外）：將有不同程度的進步。

內地方面，我們預期業務理應能夠在相對有利的環境下持續發展，儘管政府介入遏制奢侈品市場，但為全力根治貪污問題，此舉實屬必要，這項政策營造了更健康的營商環境。

此政策衝擊我們的業務，過程雖然痛苦，但我們作為國家的長線投資者，亦支持這措舉。

我們樂見中國正朝著經濟持續發展的方向穩步邁進，希望未來日子更繁榮昌盛。

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