從輾轉反側到如魚得水，「地產隱霸」朱孟依的神秘發家史

他，地產界謎一樣的人物，行蹤極為神秘，未接受過任何採訪，他的傳奇故事更鮮為人知。廣州每月都有老闆聚會，富力、宏宇、城啟輪流坐莊，然而朱孟依很少參與。生活上朱孟依也不事張揚，然而樹大招風，王石一句話還是讓神秘的朱孟依浮出水面，「萬科不是地產航母，合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦。」

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眼光獨到，整合商業街

朱孟依，1959年8月出生於廣東省梅州市豐順縣留隍鎮東留口鋪村，是中國房地產界的風雲人物。在地產業，大多數人不知道他，少數知道他的人稱呼他「朱老農」。

做企業，就是選擇每天都睡不好覺的生活，白天你用前面的腦子想問題，晚上還得用後面的腦子想問題。從朱還算不上「做企業」的階段，他已經比別人想的要多。

1980年代中期，在老家廣東豐順縣城，20歲出頭的朱孟依憑藉著敏銳的見識、獨到的眼光，挖到了第一桶金。那時豐順縣城商業剛剛興起，不少人都去擺攤做生意，朱孟依想：要是能夠將擺攤集中在一個地方，既熱鬧又方便，又好管理，又容易形成市場。於是他去找鎮政府，提出由他出資建設商業街，只要求將業主租金提成。他拿到了「訂單」。朱孟依去找鎮政府，這已超出了包工頭的工作範圍，從一開始，朱孟依就自覺地成為了地產開發商。

朱孟依的市場洞察能力以及善於利用政府資源，使得他很快在廣州紮下來，而且是深深地扎入土地之中。早年，他以低廉價格搶先一步在當時尚屬偏僻的廣州天河區購買到大批農田。這種搶在他人之前數年拿地的做法，令合生創展此後僅土地資產即呈數倍乃至10數倍級增長。事實證明，朱孟依早年那些偏僻、地價低廉的地塊，數年後成為了城市擴張的中心區域，如廣州的天河東圃、番禺等。

大刀闊斧，創辦合生創展集團

從豐順到廣州，幾年時間內朱孟依積累了豐富的人際關係以及超強的市場洞察能力，這讓他能夠有資本在1992年與張芳榮、陸維璣夫婦在香港共同創辦合生創展集團公司。

朱孟依追求大動作，甫一進入廣州，他就購買了天河區的大塊農田。朱的盤算是：在廣州市政府的未來規劃中，天河區將被發展成商業中心。

這持續的開發很大程度上不是依靠強大的資本或人脈，而是在於朱對於市場前景的得當拿捏：合生拿到的土地都位置偏僻且地價低廉，但是幾乎都位於城市未來擴張的中心區域，比如廣東的天河、番禹。價格低前景好形成了合生擴張車輪的良性滾動。而且，朱孟依無心小打小鬧，合生從天河華景新城開始，就以面積大為顯著代表。合生在廣州開發完成的項目中，建築面積超過50萬平方米的項目有5個，超過100萬平方米的項目有3個，甚至有項目超過200萬平方米。

廉價的土地和大規模的建設，使合生開發的項目比別人擁有更低的成本。原恆基中國公司在大型發展商中，建築成本是最低的。以高層塔樓為例，一般發展商每平方米的建築成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十幾層的小高層，合生每平方米的建築成本僅為1700元，但其他發展商卻需要2300元。」

1997年，天河東郊並沒有大型的住宅項目，合生在那裡巨資開發了駿景花園，當人們看淡這塊土地的價值時，九運會的舉辦使房價一舉升溫。而後來，當朱孟依把戰線擴張到全國，他的戰略同樣如此：以剛剛拿到的天津寶坻縣1.8萬畝土地為例，土地均價每畝僅為6500元，政府還要投資市政建設。簡直可以用「惠而不費」形容。

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但「朱老農」不僅廣積土地，也懂得精耕細作：合生引進香港房地產先進的設計、開發以及管理理念，大量創新保證了物業的高品質。低價格、高品質的物業最終在市場上形成了強勢競爭力。這些創新大大增強了樓盤的品質，謝世東介紹，由於品牌效應，合生開發的樓盤，都比周邊項目價格高，而且賣得更快。駿景花園每平方米售價5000元，但周邊項目的均價僅為4000元，3000套住宅兩年內全部售完。

朱孟依不只鋪設一根政務IP光纜，他在挖管道的同時，鋪設了更多的管道。然後，他將這些管道出售給那些急於鋪設光纜的電信運營商。一根管道每公里的售價是8到20萬元。不到兩年時間，朱孟依在廣東省內就鋪設了3000多公里的網路。民營企業鋪設光纖以及銷售管道的做法，引起了信息產業部的不滿。除了中國電信，盈通是廣東省內擁有光纖網路資源最多的公司。2001年11月，朱孟依將其在盈通的絕大部分股份，全部出售給急於介入電信行業的中信集團。業內流傳的價格是11億元。朱孟依全身而退，兩年時間，至少賺了10個億。

經商理念

精明的朱孟依早早地意識到資本市場的力量，由於私營企業、尤其房地產企業一直無法在內地上市，從一開始他就在香港成立公司，為以後上市作好準備。1997年，朱孟依在百慕大註冊成立受豁免公司。1998年5月，合生創展(HK.T54)在香港上市。每股2.7元港幣，發行2.5億股，籌資6.7億元港幣，其中朱孟依個人持有上市公司63.75%的絕對股份。截至2001年底，合生創展的總資產已達56億港幣，凈資產25億港幣。

較早地解決了資金問題讓合生創展搶先贏得了資本力量的支持。正是在1998年前後，合生利用資本優勢，乘機儲備了大量土地，項目開工面積大大增加。從1998年到1999年短短一年時間裡，合生創展就有110多棟樓宇相繼建成，其開發規模、銷售業績，在廣州房地產業無出其右。2000年，合生創展旗下樓盤銷售額佔全廣州市場5%的份額。一些業內人士估計，2002年，「合生系」的銷售收入將超過100億元。

朱孟依積極吸引人才。合生系的高層人物，幾乎都是朱從各個競爭對手處挖角而來。中國海外集團的項賓、萬科集團前總經理姚牧民、萬科深圳公司副總經理、恆基中國公司總經理謝世東以及廣東城建集團總經理，都曾讓朱孟依耐心等待過許久。

回顧朱孟依的創業歷程，不可否認，朱孟依身上具備很多優秀創業者的特質，他有著激情澎湃的衝勁，細緻入微的觀察力和身體力行的匠心精神。憑藉自己的膽識、智慧與魄力，最終成為了身家數百億的富豪。

免責聲明：本文轉自商界名人網

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