半夜雞叫！5大城市出台限售新政，你的家鄉中槍了嗎？

在10月份那個重要會議前夕，樓市風聲鶴唳！

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有媒體說，央行會同證監會指導規範個人消費貸，防止消費貸進入房地產。此前各地已經先後發文，廣州要求消費貸最高僅可貸百萬；深圳要求將長期消費貸年限調至5年；北京要求個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，此外，江蘇也開展類似行動。

消費貸指的是個人採用信用、抵押、質押擔保或保證方式貸款用於旅行、購車、上學、住房等，抵押品一般為房產。它與普通人買房時的按揭貸有明顯不同。

消費貸與按揭貸最大不同的是，按揭貸中貸款人每月需要償還規定的本金及利息；消費貸則是到期一次性還本付息。此外，消費貸一般金額往往比較小，不過各地情況不一，有的還是比較大的，如果消費貸的期限夠長、金額夠大，完全可以成為按揭貸首付款的重要來源。

比如我有一套300萬的房子，紅本子在手，再買第二套房（價格250萬，首付50萬），但又支付不了首付款，於是我將300萬的房子拿去銀行作為抵押貸款50萬（消費貸），全部作為二套房的首付（按揭貸），也就是說二套房全部的錢都是借來的。槓桿被無限放大，容易產生金融風險。

數據顯示：今年以來，至少有數千億元人民幣資金違規通過個人消費貸款，流入房地產市場。

我們通過央行的數據也能看出這點，8月份新增住戶中長期貸款（包括消費貸和按揭貸）達到41%，住戶中長期貸款的錢其實主要是用來買房，你仔細想就清楚了，除了買房還有哪些地方需要這麼一大筆錢？當然你說車貸，但是車貸金額還是不算太高的。

未來如果監管層的政策到位，把這些水分擠下來，那麼住戶中長期貸款肯定會降低。這會產生什麼影響？我認為有兩點：1、通過消費貸買房人群大部分已有一套房，投機意味濃厚，切斷資金供應當然對抑制投機有一定的作用。2、樓市被高位管控新資金（房貸）進不去，需求減少，影響房價。

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住建部近日發文說，支持北京市、上海市發展共有產權住房試點工作，支持它們在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索。

共有產權其實不是什麼新的玩法，早在2014年住建部就已經把北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6個城市列為全國共有產權住房試點城市。但一直雷聲大、雨點小。

什麼是共有產權？它類似於保障性住房。

你要買一套房，價格100萬，經濟原因最多只能支付60萬，剩下的40萬政府以入股的方式幫你解決。也就是說你和政府分別持有這套房的60%和40%的股份。當然政府不會安排人去住，你可以自由支配。這裡面你得到的實惠就是：1、低價夠買；2、享有完全居住權。

當然既然是保障性的房子，肯定有門檻，比如你名下必須無房，同時要求你5年後才能賣出。你可以出租，也可以出售（5年後），但政府會拿走40%的收益。

總的來說，共有產權的作用是讓民眾買得起房，並不能增加住房供應。按照計劃，未來5年北京增加25萬套共有產權住房，大約能解決75萬人的住房需求。數量還是蠻大的。

但是話也說回來了，如果在商品房、保障房、租賃用房總供地還是不變的情況下，只是增加共有產權住房、租賃用房比例，實際上是以犧牲商品房供應為代價，間接推高商品房價格。

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近日，人民銀行營業管理部表態支持北京上調房貸利率。此前北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率，利率上浮5%-10%不等。

融360監測數據顯示，8月全國首套房平均利率為5.12%，相當於基準利率1.04倍，環比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

雖然今年房貸利率一直上升，此前有媒體報道，高層對房貸利率的上調是存在分歧的。但是央行這次明確表態支持非常罕見，這意味著高層的態度已趨向統一。

房地產是一個資金密集型行業，利率的收緊對房價殺傷力最大，小白給大家計算過，如果你在北京用商業貸款500萬買房子，利率從4.41%升到4.9%，那麼每月的月供將會增加1332元，月供壓力大增。

2014年房貸利率上浮1.1倍，深圳樓市成交量同比下降1成，隨著美聯儲10月份開始「縮表」，全球緊縮的貨幣政策將很快到來，相信中國市場利率一兩年內還會上升，這一段時間也是房價最難熬期。

有的人說10月那個重要會議過後，房地產調控可能會放開，然而最新的消息是，周五晚間到次日，重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽等先後發布樓市限售新政，石家莊還傳出限售8年！這一波新政距離去年國慶首輪調控差不多滿一年，這裡我們可以看出3點：

1、一些二線城市趕在國慶前出台新政，是在告訴大家2016年10月開始的調控態度是堅決的；

2、美聯儲宣布縮表之際，將樓市進一步冰凍防止資金外流；

3、一些前期漲幅較大的三四樓城市可能會出台類似調控政策，所以小白仍然維持原來的觀點，如果想買房又不是特別急，還是先等等的好。

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