業績大漲、負債率下降，世茂上調年度銷售目標10％

業績大漲、負債率下降，世茂上調年度銷售目標10%

素聞

今年上半年，樓市調控持續加碼升級，但部分房企仍利潤飄紅。8月29日，世茂房地產控股有限公司（00813.HK，以下簡稱「世茂」）披露的2017年中期業績報告顯示，截至6月30日，世茂實現簽約額同比大幅上升30.9%至451.2億元（人民幣，下同），營業額同比大幅上升19.3%至358.2億元。

規模大增的同時，槓桿水平在下降。半年報顯示，世茂新增權益后土地儲備面積同比劇增265%，凈負債率繼2016年連續第五年保持在60%以下後，進一步下降至52.5%。世茂集團董事局主席許榮茂宣布，調高年度銷售目標10%至880億元。

世茂方面表示，接下來，集團將在布局一二線城市的同時，關注三四線城市需求，重點布局華南區域。在堅定執行高周轉、快增長戰略的前提下，拓展多元化融資渠道，確保2018年、2019年穩健、可持續、高品質的快速增長。

質、量齊飛 進入高速增長期

自2016年以來，樓市調控政策密集出台，今年更是持續加碼收緊。據全球知名房地產服務商戴德梁行近日發布的《2017上半年全國住宅市場報告》稱，今年以來，「限購、限貸、限售、限價、限商」等政策使得熱點城市住宅市場熱度迅速下降，成交量明顯回落，價格逐漸走穩或回調。

不過，這並未影響今年上半年房企利潤的大幅增長。統計顯示，已公布半年報的80家房地產A股上市公司合計實現營收3202億元，凈利潤達到367.2億元，凈利率增幅達到11.5%，與2016年上半年78家房企實現的凈利率9.8%相比，增長近2個百分點。

實行多元化布局的部分房企更是全線利潤飄紅。據世茂財報顯示，2017年上半年，世茂實現簽約額同比大幅上升30.9%至451.2億元，完成全年目標約56.4%；營業額同比大幅上升19.3%至358.2億元；毛利額同比大幅上升25.1%至105.9億元。

資料顯示，在世茂的營業收入中，95.4%來自物業銷售，另外4.6%來自酒店經營、商業物業租賃及其他業務。世茂集團董事局副主席許世壇表示，下半年會比上半年增長更多，具體增長多少要看結轉周期。從整體來講，下半年銷售肯定會多過上半年，營收也會大增。

此外，產品力的提升，結合營銷效率的提升，使得世茂2017年上半年實現了去化率、均價、利潤的全面提升：整體可售去化率由2016年同期的46%提升至60%，新供貨去化率由2016年同期的63%提升至80%；均價同比上升17.4%至16656元/平方米；簽約利潤率達19%，超年度指標（13%）6個百分點。

世茂集團董事局主席許榮茂表示，2017年上半年，一二線熱點都市樓市調控加強，本集團判斷今年的機遇在於三四線都市。此前，世茂在三四線都市的供應是以銷定產，今年則加大三四線都市項目的推盤力度，結果顯示策略正確，一二線都市對低線都市的樓市需求傳導效應明顯。「2015年及2016年的企業戰略是放緩規模及追求有質量的增長，2017年則是規模和利潤並重。」

多渠道融資 賬面資金達220億元

在房地產開發中，資金鏈安全始終是備受關注的點。商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院發布的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告（2017春季）》稱，2017年中國25個一類行業中，財務安全狀況最差的是房地產業；財務最安全的100家上市公司里，沒有一家房企；而在財務安全最差100家公司中，房地產行業數量最多，達到23家。

面對仍在繼續的樓市調控政策，有市場人士認為，在堅持「去槓桿」、資金「脫虛向實」的背景下，房貸利率提高、房企融資渠道收窄，針對房地產市場的金融環境將持續收緊。這對房企的資金安全提出了考驗。

對此，世茂表示並不擔心，「集團資金充裕，賬面現金達220億元。」據財報披露，截至2017年6月30日，世茂凈負債率繼2016年連續第五年保持在60%以下後，進一步下降至52.5%，成為業界最安全的負債率之一。加權平均融資成本由2016年全年的5.8%下降至5.6%；回款額360億元人民幣，同比提升22%。

為保證資金安全，世茂持續開展金融創新，拓展多元化融資渠道。據悉，今年4月，上海世茂國際廣場有限公司2017年第一期資產支持票據（ABN）在交易商協會註冊成功，總發行規模65億元。這標誌著銀行間市場首單商業地產抵押貸款支持票據（CMBN）和首單雙SPV交易結構項目正式落地，也是自2016年末信託型資產支持票據（ABN）推出以來規模較大的一單。

此外，世茂還獲批熊貓中票80億元人民幣註冊金額、商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）25億元人民幣註冊金額；獲得外債額度，發行6億美元高級票據；簽訂香港九龍大窩坪項目5年期銀團貸款，額度100億港元。

「之前，在商業地產、酒店板塊，世茂都曾向市場推出證券化產品，下半年，世茂可能會在車位及庫存方面的證券化加大探索力度。」許世壇表示。

「增加現金流和降低融資成本，是對抗市場下行風險的利器。」中原地產首席分析師張大偉建議，各種融資渠道壓力逐漸增加，房企的資金鏈風險在逐漸積累，行業將現兩極分化，在品牌、布局、資源、開發能力等方面具有優勢的房企，可通過兼并收購、買地產股來增加土地儲備，多元化布局。

總土儲大增10.8% 重點布局華南區域

面對國家出台的分城施策調控以及該政策未來可能的持續存在，世茂在戰略布局上也相應作了微調，即布局一二線的同時，關注一二線周邊可承載外溢需求的三四線城市，如固安、佛山、嘉興、崑山等。

許世壇透露，在一二線城市，今年的限購、限價特別是網上登記政策會對開發商的銷售和回款都帶來一些壓力。但三四線城市剛需類房產受調控影響較小。為此，公司在三四線增加了開工面積。

據悉，今年上半年，世茂在建面積（應占權益）達1421萬平方米，竣工的總樓面面積約為339萬平方米，較去年同期的311萬平方米上升9.0%。而進入下半年，該集團計劃施工樓面面積（應占權益）約1500萬平方米，竣工樓面面積約800萬平方米。

據財報披露，今年上半年，世茂新增土地儲備權益後247億元、303萬平方米，新增權益後面積同比增長265%。截至2017年6月30日，世茂土地儲備已遍布全國45個城市、150個項目，權益後總面積約3413萬平方米，較2016年底增長10.8%。這為未來銷售業績可持續、高品質的快速增長蓄積了更大的支撐力量。

值得關注的是，繼長三角和環渤海區域之後，華南區域成為世茂重點深耕的區域。2017上半年，為響應「廣佛一體化」政策，世茂在廣州、佛山連獲多個優質地塊。許世壇透露，今年可能在長三角、大灣區等核心區域還會有戰略性的土地投入。「當然這些戰略性的土地投入是比較大的，比較便宜的，這也會讓我們全年的土地開支多一點，但會確保我們2018年、2019年更高速的增長。」

展望2017年下半年，世茂的供貨結構將進一步優化，其表示預計可售資源達678萬平方米，在銷售均價持續提升的情況下，全年總可售貨值將超1500億元，預計去化率在60%以上，有信心超額達成年度既定銷售目標。

事實上，今年7月，世茂銷售額正延續增長態勢。據7月份簡報顯示，集團合約銷售額約為62.2億元，同比增長22%。截至2017年7月31日止7個月，該集團累計合約銷售總額約為513.4億元，合約銷售總面積為307.57萬平方米，同比分別上升30%及9%。

8月29日，世茂集團管理層在中期業績發布會上宣布，調升年度銷售目標10%至880億元。許世壇表示，調整銷售目標，是因為上半年完成情況較好，並且最大的供貨在第四季度，今年的增長是超過30%的，明年的增長也會超過30%，世茂已經進入了一個有品質的持續增長階段。

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