一樣的房產更名，不一樣的權利歸屬

只要經常聽《法治在線》的節目聽眾應該有了一個常識：夫妻雙方購買的房屋，即便登記在一個人名下，也屬於夫妻共有財產；如果需要增加登記夫妻另一方作為產權人，可以直接通過變更登記（俗稱更名）即可。你們會不會認為夫妻存續期間隨便加名、減名、登記夫妻一個人或兩個人，都不影響權利共有呢？

這次我們討論的案例也是一次更名，但是權利歸屬卻出現了變化，我們一起看下：

這是浙江省建德市法院處理的一起離婚糾紛。一對年輕的小夫妻，男方1991年生，女方1988年生，2014年結婚。結婚時婚房是雙方父母出資買的，男方父母出了70萬，一輩子的積蓄傾囊而出，女方父母也出資10萬，合計80萬元買了一套90平方米的房子。雙方父母決定把房屋產權登記在小倆口名下，系夫妻共同所有（到這裡應該沒有爭議）。

大概是因為年紀太輕，小倆口婚後感情並不好，常常吵鬧。2015年12月，兩人又吵了起來，女方一氣之下說，離婚算的。男方一想，這鬧得也太大了吧。為了讓女方消消氣，男方跟女方說，要麼房屋歸你獨有。

為挽回婚姻，雙方約定房子歸女方一人，兩人簽訂婚內財產協議「房屋歸女方獨有」，也去房屋管理部門辦了房屋產權變更手續，房子從登記產權人由夫妻兩人變成了老婆一人。

2016年，女方到法院起訴離婚，但當時她已經有了身孕，法院認為雙方有感情尚未破裂，仍有彌合的可能性，駁回了女方起訴。今年6月，女方再次起訴離婚，請求法院判令離婚並且孩子由自己撫養。他們的孩子還未滿周歲，尚在哺乳期。男方不同意離婚，說自己沒有不良嗜好，兩人間也沒有什麼實質性的矛盾。

承辦法官深入了解後，發現房子是雙方最大的梗。尤其是男方的父母一聽說，他們出資70萬的房子現在歸了女方一人所有，女方還提出了離婚，痛心疾首，哀嘆「人財兩空，人財兩空吶」。

好在女方讓步，只要男方同意離婚，房子可以再談。承辦法官也考慮雙方家庭的實際情況，先後組織了4次調解，最終雙方達成協議：自願離婚，孩子由女方撫養，房屋歸男方所有，但男方需在三個月內給女方房屋款45萬元，款項付清後辦理過戶手續，若違約，違約方再支付對方違約金5萬元。也就是說，最後調解的結果還是房子一人一半。

大家有沒有發現其中的關鍵呢？女方之所以認為原來夫妻雙方共有房產在訴訟時應當歸屬其個人所有，是因為《婚姻法》第19條之規定，「夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力」。上述案件中，如果不是女方讓步願意調解，男方確實需要遵守夫妻雙方的書面約定，該財產無論婚前還是婚後取得的，都視為女方一個人所有。

只要熟悉更名流程的聽眾應該都了解財政部、國家稅務總局財稅【2014】4號文規定：「在婚姻存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，免徵契稅。」這種方便更名的稅收制度安排也是夫妻房產「加名、減名、換名」熱度不減的原因之一，但是我們必須要知道夫妻共有房產在登記和更名上會產生不一樣的法律效果，我們可以分別梳理如下：

1、婚前一方購買房產，房產登記時如果已經結婚，登記在購買人名下，夫妻雙方沒有關於房產歸屬的書面約定，屬於購買人婚前個人財產。

2、夫妻在婚姻存續期間購置房屋，如果沒有關於房產歸屬的書面約定，這房產應為夫妻共有財產。

3、無論房產是婚前購買還是婚後購買，如果夫妻雙方就房屋的歸屬做出書面約定歸一方所有，那麼房產歸屬就應按其約定。

4、婚後一方父母為自己子女出資購房登記在子女名下，則為夫或妻個人所有。在實際生活中，子女結婚購房由父母出資居多，作為出資人的父母可能傾注了一輩子的積蓄，我們還是建議出資的父母也將自己也登記為共有產權人，也能避免上述案例中子女未經父母同意而變更登記。

5、婚前房產一人所有的房產如果約定為夫妻共有房產的，房產權屬可因約定變為夫妻共有。也有認為，夫妻將一方婚前取得的個人房產增加配偶為共有人的，屬於夫妻之間的贈與行為，需要申請房屋所有權轉移登記，而且變更登記時要求書寫房產歸屬的約定。一旦完成變更登記，則不再有權屬爭議。

6、夫妻共有房產登記記載的是夫妻一方的姓名，另一方是作為隱性共有人存在的。這類房屋申請夫妻房產加名，實際上是將夫妻共同所有房屋未登記一方的姓名顯性化，房屋的權利狀況並沒有變化，一般不需要書寫房產歸屬的約定。

7、婚前或者婚姻關係存續期間，夫妻雙方約定共同房產轉為一方房產，或者將一方房產轉變為另一方所有的，屬於房產份額的歸併或房產的無償贈與行為，應按照轉移登記辦理，需要關於房產歸屬的書面約定材料。

8、最後需要說明，如果房產有貸款抵押登記，則在辦理夫妻「加名、減名、換名」手續前還應先與貸款銀行聯繫，在貸款銀行同意做抵押變更後才可辦理更名手續。

本文作者：《法治在線》律師幫忙團成員：江蘇致邦律師事務所夏磊律師

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