一場發布會，幾多心酸事，孫宏斌含淚談樂視，鎮定說融創

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買完樂視、買萬達項目，近日又質押了全部樂視網股份，這一連串動作後，市場有諸多問題等待孫宏斌解答。

9月1日，融創中國在香港舉行2017年中期業績發布會，融創中國董事會主席孫宏斌、執行董事兼行政總裁汪孟德、副總裁兼董事會秘書高曦和首席財務官曹洪玲出席了發布會。

在整場業績會過程中，孫宏斌用他慣有的風趣幽默讓原本枯燥的業績會不時發出陣陣笑聲。

財報數據顯示，截至6月30日，融創資產總額為4238億元，合同銷售金額為1088.5億元，較2016年同期增長約94.2%；收入約133.322億元，同比增長25.9%；毛利約26.15億元，同比增長86％；稅後利潤16.14億元，同比增長1469.7%。

一定要把樂視做成好公司！

孫宏斌在談及樂視時說：「在投資樂視之前，我這輩子已經沒什麼遺憾了。但在投資樂視之後，如果不把這個公司搞好，將是我這輩子最大的遺憾。」

說完這話，孫宏斌一時眼眶濕潤，現場掌聲響起。

在孫宏斌看來，雖然賈躍亭失敗了，但他人非常厚道，擁有的企業家精神是非常稀缺的，「做企業有可能成功，也有可能失敗，企業遇上問題要斷臂求生，破斧成舟，很遺憾的是，老賈處理不堅決，連一根羽毛都不願意失去。但老賈確實沒拿錢回家，我們的賬是能對上的，我們應該鼓勵創新，容忍失敗，心懷善意，把樂視做成好公司。」

根據融創中國發布的半年報顯示，融創對樂視網及樂視致新的投資損失達到39.19億元。

不過，孫宏斌依然看好樂視的業務前景，「35元的股票收購價看似是貴了，但用150億做產業卻很便宜。樂視產業的前瞻性很強，是第一個做智能電視、互聯網電視的，也是最早做內容產業，有很多好的電視劇、電影，自制能力強。」

堅定看好中國消費升級大背景下的大文化、大旅遊、大娛樂，這也是融創投資樂視的邏輯。他表示，「我們在樂視方面沒有做錯事，賬我們看的非常明白，沒有遺漏，我們做了盡調，派財務進駐，我們擁有否定權。7月5日一致讓老賈退出董事會，改組了董事會，相信這種切割對樂視對投資者都是好事。」

要和萬達合作新的項目

在發布會上，孫宏斌還表示，融創將成為中國最大的文旅物業持有者，未來和萬達還會繼續合作，合作項目數量至少還會有20個。

孫宏斌稱，萬達在現有的13個文旅城項目之外，還將建設7個左右的萬達文旅城，融創與萬達有望在這些文旅項目繼續合作。最新一個合作項目將是甘肅萬達項目，合作比例可能不再是融創持有91%的權益，「(持股比例)或者是三七分，或者是四六分。」

此外，孫宏斌說下一步的合作將在醫療、教育等領域展開，並稱公司很快將和萬達合作一個大健康城項目。「以後融創投教育、醫療都不奇怪，因為這些都是跟房地產相關的。」

融創行政總裁、執行董事汪孟德表示，融創與萬達之間就13家文旅城的合作方式不變，這些項目已經地方政府最看重的項目，融創接下來還按照投資計劃，高標準、高要求地嚴格推進這些項目的投資。

將暫緩拿地 全年目標升至3000億

得益於今年的銷售勢頭，融創在業績會上宣布，將全年目標從2100億上調至3000億。孫宏斌表示，下半年每個月的銷售有望超過400億。

與此同時，孫宏斌表示，融創堅定地看多中國，在境外一點投資都沒有，「我們堅定支持宏觀調控，我們堅信行業發展會有好的結果，因為調控會讓行業發展更健康，所以中國的地是安全的，房地產是安全的。」

對於拿地策略，孫宏斌則表示，考慮到公司擁有較高的土地儲備，將暫緩拿地。包括一二級聯動的土地儲備在內，融創現有的土儲已經有2億平方米，有了這個支撐，等到再重啟拿地後，融創對土地的標準會大幅提升。

關於未來的規劃，孫宏斌直言，融創做高端產品，規模並不重要，融創會繼續抓好利潤水平，但目前來看融創不想進行業前三也很難。

解碼融創半年報：高增長的底氣從何而來

融創中國(01918.HK，下稱「融創」)於9月1日發布2017半年業績，報告顯示，該公司依然保持市場份額的高速增長。

截至2017年8月底，融創已完成了1613.5億元合同銷售，完成年初2100億目標的76.8%。該公司在2017年中期業績發布會上稱，全年銷售目標已由年初的2100億元大幅提高43%至3000億元，即在2016年的基礎上再翻一番。

營收方面，該公司實現營業收入133.3億，同比增長26%，權益收入241.92億，同比增長58.9%，毛利26.16億，增長了86%，溢利16.14億，同比大漲1469.7%，該公司擁有人應占溢利13億，同比大漲1683.4%。

對於市場表現極佳，並不斷進行大手筆併購的融創而言，該公司真實槓桿水平保持在合理及可控狀態。數據顯示，截至6月30日，融創擁有可動用現金926億，較上年末的698億大幅增加;調整後的資產負債率56%，較上年末的59%微幅下降。

發布會現場

在市場上進行的大量收購，使得融創資產規模快速增長。截至2017年6月30日，該公司總資產4239億，較2016年12月31日的2932億增長45%;有息負債1813億，所有者權益343億，該公司擁有人應占權益234億，凈有息負債889億。

鑒於收購的資本性支出較大，融創凈負債比率有所攀升，但債務結構依然處於安全穩健水平。數據顯示，融創有息負債中，短期債務比重較小，2017年下半年到期比例僅為7%，2018年到期部分24%，其餘均在2019年以後到期。對應公司上半年末926億元的現金餘額，融創年內的償付壓力並不大。

更為重要的是，許多併購項目在融創接盤之後可快速銷售回籠資金。以融創2016年9月以138億對價收購融科42個項目為例，收購當年即為融創貢獻約百億銷售額。

對於凈負債水平的短期上升，融創執行董事及行政總裁汪孟德在9月1日的業績發布會上指出，凈負債率不能完全代表現企業的現金流安全，還需要要看銷售回款額。公司截至6月末的現金餘額達926億，較上年末的698億大幅增加，這保證了公司的財務安全。未來，公司的銷售狀況也將十分理想，下半年擁有約3800億的可售貨值，足以回籠大量現金。

另外值得提及的是，伴隨著公司規模的擴張，融創緊抓市場時間窗口進行高質量資本運作，積極降低融資成本的同時，拓寬融資渠道，繼續為公司的健康運營增加安全砝碼。

7月24日，融創中國公告稱，通過先舊後新方式配售2.2億新股，配股價為18.33港元/股，獲得股權融資40.3億元港幣(摺合5.2億美元)。此舉大幅提升融創股東權益，進而降低凈負債率超過30個百分點，極大的優化其資本結構。

之後的8月3日，公司繼續宣布完成新一輪海外債債券發行，合計募集資金約合10億美元。在此之前，融創並未大量使用海外債券這一融資方式，截至7月底，該公司僅有存續期的海外債券約4億美元，其規模遠低於同級別地產同行。隨著融創在全國市場份額的提升，與之相匹配的海外債券的拓展空間預計將十分可觀。

先後兩次股權及債權融資，顯示即將躋身行業第一軍團的融創中國，其融資能力也將在同行中展現出較強的競爭力。

除了財務狀況，融創的經營狀況也值得關注。今年上半年，該公司實現合同銷售1118億，較上年同期增長89%，該公司計劃全年銷售突破3000億，較2016年翻倍增長。數據顯示，下半年，融創擁有可售資源高達3879億，即使按照50%的去化率，也能保證該公司超額完成年度目標。

「較高的可售貨值預計可帶來近2000億的現金迴流，這將有助於公司現金餘額的繼續增加。」融創管理層如此表示。

值得關注的是，下半年中國樓市整體不容樂觀，不少公司均對後市持謹慎態度，在此背景下，融創能大幅上調年度目標至3000億的底氣在哪裡?

對此，有分析表示，融創絕大多數項目來源於併購，這使得該公司的土地成本低於同行，以收購萬達文旅項目為例，合計平均土地成本僅為1300元/平方米。不考慮7月收購的13個萬達文旅城項目，今年上半年融創新增土儲的平均土地成本也僅5130元/平米，同期的合約銷售均價則高達18780元/平米。低土地成本加上高銷售均價，讓融創在市場上擁有較大的價格彈性，能根據市場變化靈活調整銷售價格及節奏，從而贏得市場先機。

同時，十分重視現金流的融創董事局主席孫宏斌在較早前對外表示，隨著公司達到理想規模後，將暫緩新增項目及併購。此舉意味著，該公司大舉提升銷售回款的同時，減少資本性支出，公司資金狀況將在現有基礎上更趨穩健。

此外，得益於銷售的快速增長，融創擁有已售未結轉資源創下歷史新高超過2000億元，預計這些資源將在未來兩年逐步釋放，從而大幅提升公司利潤總額及股東權益。

對房地產企業而言，靜態的財務分析通常不能反映土地的增值因素。由於近年來土地持續升值，如果按市場公允價值進行評估，融創的資產遠大於財報以成本法估值的結果，其真實凈負債率並沒有財報顯示的那麼高。事實上，高土儲模式下，適當的負債經營，是成功房地產企業的公開秘密。

融創中國投資者關係部總經理兼聯席公司秘書高曦在業績發布會上表示：我們希望凈負債率2018年降到90%以內，2019年降到70%以內。

汪孟德表示，公司降負債的目標，不是因為公司不安全，而是因為公司已經到了現在這個規模，未來會有大量的回款結轉和利潤釋放。我們降負債不是靠還債，而是靠回款之後資產的增加來實現，因為公司擁有未結轉資源超過2000億，這將給未來兩年帶來大量的利潤，從而增厚股東權益。預計將凈負債率下降至70%左右並不難。

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