美國購房攻略
在美國購置房產和國內有很大的不同，我們在買房過程中遇到了各種各樣的問題。在此把經驗和教訓都總結一下，希望對大家有所幫助。
1. 買房前的準備工作
a) 首先需要評估一下自己可以負擔的起多少錢的房子。一般情況下需要計算以下幾項費用
首付(downpayment): 一般為房價的20%
房子的保險(home owners』 insurance): 幾百到幾千不等，因地因房而異，可諮詢房產經紀人。
物業(HOA)：幾十到幾百不等，一般會隨房子價格一起登在網上，也會在房子的disclosure里標明。
房產稅(Tax)：各地不同，可在網上查到之前的交稅記錄，每年相差不會太大。例如，我感興趣的房子在wake county，我會在Goolge上搜索wake county real state。第一個出來的就是官方的房產記錄網站(http://services.wakegov.com/realestate/)。
這些基本上就是房子花費的大頭，後續的就是水電網之類的花費了。此外，每個人每月還貸的數量一般不能超過稅前工資的一定比例(比如40%)，以下兩個網站可以大體計算出自己可以負擔起多少錢的房子
New house calculator(https://goo.gl/mZaseg)
House affordability(https://goo.gl/31Hq7p)
當然，最保險的做法是直接諮詢一下貸款方(lender)，順便要一下pre-approval或者pre-qualification letter。這個letter說明你可以買多少錢的房子，貸到多少款。一般在簽購房合同的時候會用到。在要letter的時後，不需要提供SSN或者簽任何文件，最後也不一定非要在給letter的同一家公司貸款。
另外需要說明一下，並不是所有人都可以貸款買房。一般情況下需要有H1b或者綠卡並有兩年的報稅記錄。給OPT持有人貸款的公司也有，但是不多。這就是為什麼在決定買房前先要諮詢一下貸款方。
b) 準備首付和養好信用分數。
首付的錢包括20%的房價和closing cost。closing cost可以向貸款方詢問一下大概的價格，大概幾千塊錢。
信用分數大概要720以上才可能拿到比較好的利率。一些信用卡(比如American Express)可以免費提供信用分數。另外還需要查一下自己的信用報告，把欠款什麼的都還上。查詢方法可以參考《如何查詢信用分數和信用報告》(https://goo.gl/SQE64G)。
c) 選擇房產經紀人。在美國買房基本上都需要房產經紀人。賣方有賣方經紀人(seller agent)，買方有買方經紀人(buyer agent)。買方和賣方之間的交流都是通過雙方經紀人實現的。一般情況下賣方會把成交價格的6%作為賣方經紀人的傭金，賣方經紀人再拿其中的一半給買方經紀人當傭金，而買方經紀人會拿自己傭金的1/3或者更高作為給買方的回扣(rebate)。也就是說賣方經紀人會拿到房價3%的傭金，買方經紀人也會拿到3%，買方拿到回扣的多少就要和經紀人商量了。另外，雙方經紀人的錢都是賣方出的，所以買方經紀人能不能站在你的立場考慮就值得好好琢磨一下了。所以說找一個靠譜的經紀人非常重要。一個好的經紀人會對當地的市場非常熟悉，而且願意站在你的立場考慮問題。
2. 看房進行時
a) Location! Location! Location! 重要的事情說三遍。
Location對房子的影響應該不用我多說了。好學區、犯罪率低、噪音小、離工作地點或者學校比較近都是房子價格的保證。好區意味著房價相對的高，當然也意味著但經濟不景氣的時候房價受影響的波動也會相應的小。對於RTP地區來說，Cary是目前相對比較熱的地方。
如果對自己所在區域的情況不是特別了解，也可以看一下宏觀的數據。比如：
https://fred.stlouisfed.org
上面這個網站可以查到本地和全美甚至國外的房價指數趨勢，以及其他的一些經濟變數。可以在線繪圖，適合一些願意自己研究房價走勢的同學。
b) 關於風水。
其實我以前是不信這個的。但後來稍微研究一下，覺得還是有一些講究的。這裡舉個例子 – 路沖。路沖顧名思義就是馬路正沖著房子。為什麼路沖的房子不好？試想晚上你睡的正香，路上有個車子駛來，刺眼的車燈正對著你的房子，房子里的你還能睡的照嗎？
這裡(https://goo.gl/zQFVCp)的基本風水知識應該夠一般人用了。
c) 常用看房網站
zipreality： 更新比較快，幾乎和MLS同步。
zillow：功能比較多，比如常用的估價和還貸計算工具。
wake county real estate：Wake County官方房地產資料庫。上面可以查到過去所有的所有人、交易價格和交稅，以及房子所在區域內近期成交的房屋信息和價格。
d) 其他有用的網站
學區，犯罪率，房價趨勢:wake county學區查詢(http://wwwgis2.wcpss.net/addressLookup/),neighborhoodscout(www.neighborhoodscout.com)和city-data(http://www.city-data.com/)
核電站疏散範圍查詢(https://goo.gl/nPnwK6)
噪音查詢(http://howloud.com/)
3. 簽合同
看到心儀的房子後就要下offer了。合同由經紀人起草，一般可以通過網上簽字。在美國，所有簽字的東西都要十分認真的對待，需要負相應的法律責任。合同中除了房子價格和首付需要注意外，還需要注意 due diligence fee, due diligence period 和earnest money。
Due diligence fee可以認為是押金，會直接付給賣家。Due diligence period期間(一般是14-30天不等)，如果你發現房子有問題或者價格和銀行估價(home appraisal)和結果相差太大，而且無法與賣家協商一致，最終選擇退出合同。此時，損失的就是Due diligence fee這部分錢。
Earnest money可以認為是誠意金，會放在第三方託管賬戶(escrow account)。在Due diligence period期間退出，會損失Due diligence fee。而過了due diligence period退出，則會損失due diligence fee + earnest money。
因此，due diligence period期間一般會把房屋檢查(home inspection)和估價(home appraisal)都做完，根據結果和賣家再討價還價。
在市場比較火的時候，一些房子需要加價才能拿到。除非知道有多個offer，否則一定要堅持從原價或者比原價還低的價位開始出。買房子其實和菜市場買菜的原理是一樣的 – 漫天要價，就地還錢。這個過程是買家和賣家雙方討價還價的過程，一定要從自己的利益和房子的實際情況出發，切勿衝動。要知道，一旦衝動多花了很多冤枉錢，那可是需要你辛辛苦苦一個月或者更長時間才能賺回來啊！
在有多個offer的時候，給房子出價是一個最麻煩的事情。出少了沒辦法拿到房子，出多了會多花冤枉錢。這個時候Zillow的優勢就凸顯出來了。Zillow有一個功能就是可以看到過去一段時間房子的成交記錄(包括listing price和sold price，也就是一開始掛出來的價格和最後成交的價格)。
1) 選擇RECENTLY SOLD
2) 在More一欄里選擇其他相關條件(比如過去多少天)3) 在上圖中點開任意一個小黃點，查看相應的Price/Tax History一欄，即可看到類似下面的信息。這個房子一開始掛出來的價格是$254,900，最後成交的價格是$259,900。
根據這些信息再加上你自己的經濟承受能力和對房子的喜愛程度，大概可以給出一個相對靠譜的加價範圍了。當然，其中還要考慮到房屋檢查(home inspection)和估價(home apprasial)後的討價還價。比如上面這個房子，雖然成交價比原價高$1000，但是加價的時候可能不止加了$1000。情況有可能是這樣的：一開始加價$5000，房屋檢查後發現很多問題，和賣家商量後減了$2000，後來房子估價後，發現第三方估價為$259,900，然後再和賣家商量減去$2000，最後實際加價$1000。當然，這只是一個例子，價格能否變動取決於當時的市場、賣家收到的offer多少、賣家是否想儘快出手等等很多因素。記住，在任何時候自己的利益只有靠自己爭取。如果你覺得價格不合適，可以儘管要求降價，同意不同意是賣家的事情，要求不要求就是自己的事情了。It doesn』t hurt to ask!
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