剛剛過去的周末，樓市被這些「重磅消息」輪番轟炸！

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剛剛過去的周末，樓市新一輪調控又密集來襲！

22日晚，重慶、南昌、長沙、南寧、西安、貴陽6城先後出台樓市新政，其中、重慶、南昌、南寧三座城市相繼出台「限售」新政，而石家莊的調控細則也被媒體最先爆出，樓市收緊政策再一次突襲！

喊了無數次「狼來了」之後，這一次，樓市真的有可能逆轉了！

第二輪統一調控來臨

劃重點：

重慶限售：9月23日起，新購住房取得不動產權證2年才能交易

南昌限售：住宅獲不動產證後2年才可轉讓

西安限價：商品住房調價前需向物價部門申報

南寧限售：二套及以上住房滿兩年方可轉讓

長沙限售：首套房獲產權證後3年才能買第二套

貴陽限售：住房3年不能賣

石家莊限售：擁有1套和2套以上住房的5年內不得上市交易，3套住房8年之內不得上市交易。

除了石家莊的是由媒體爆出來，暫時還不是政府正式發文外，其它地方都是官方發布的通知，且基本上都是限售。

事實上，限售已經是中國樓市調控的一項重要手段。

也即，昨天晚上的限購政策升級力度，達到本輪調控力度的巔峰。

限售陣營已超45城

梳理各地政策，南寧、重慶、南昌規定商品住宅在取得不動產權證滿2年後方可轉讓，貴陽、長沙要求商品住宅在取得不動產權證滿3年後方可轉讓；石家莊要求新購住房（含新建商品住房和二手房）五年內不得上市交易。與上述6城不同，西安新政並未涉及限售，而是通過商品房價格申報控制房價，武漢則是規範開發商銷售行為。

此外，南昌市針對「限房價、競地價」方式出讓用地開發建設的商品住宅（含商住）項目轉讓作出了具體規定：在商品住宅銷售及轉讓過程中，實行限房價、限對象、限轉讓（以下簡稱「三限房」）等政策。「三限房」購房人自《商品房買賣合同》簽訂之日起，5年內不得轉讓。通過繼承方式取得的「三限房」，須在繼承人與被繼承人取得「三限房」時間累計滿5年後方可轉讓。

回顧以往，3月24日，福建省廈門市發布國內首個「限售令」，規定居民新購住房需取得產權證後滿2年方可上市交易。隨後，成都、福州、青島等城市紛紛宣布新購住房取得產權證後，需持有一定年限方可上市交易。據記者不完全統計，目前全國已經有超過45個城市發布了「限售令」，其中河北省保定市限售年限最長，達到10年。

偉業我愛我家副總裁胡景暉向《每日經濟新聞》記者表示，由於一線和熱點二三線城市調控政策比較嚴格，許多投資者有向政策較為寬鬆的二三線城市轉移的傾向。綜合分析來看，這6座新增限售城市近期房價上漲比較快，這波政策出台，也是防止外溢效應的一個舉措，是「因城施策」進行調控。居理新房數據研究院主任陽洋分析稱，從這波調控來看，（未來）二線城市的調控會是很重要的一部分。

根據國家統計局公布的8月房價數據，這6個新增限售城市房價漲幅高於同類型城市，新建商品住宅價格同比上漲幅度為8.7%~16.9%。具體來看，重慶上漲12.9%、南昌上漲8.7%、南寧上漲12.5%、長沙上漲16.9%、貴陽上漲9.2%、石家莊上漲9.5%。其中，長沙新建商品住宅價格同比漲幅居70個大中型城市之首。此外，西安同比上漲14.7%，武漢同比上漲9%。

值得注意的是，除了房屋交易外，中原地產數據顯示，今年前8個月這8個城市土地市場也比較火熱，重慶土地出讓金超過千億元，武漢、西安、南昌、石家莊、長沙等城市土地出讓金均超過200億元，多個城市刷新了歷史同期紀錄。

炒房客將被徹底驅離？

聽到限售這個詞，第一反應是，投資客或許將被徹底驅離樓市，也就是需求將減少（當然還有不少因為限購而減少的正常需求）。

一手期房從購房簽合同，到拿到不動產證，一般需要2年左右時間。不動產證滿2年後，才可上市交易，意味著一套房產，從購買到售賣，需要「凍結」4年左右時間。

限售5年，就是凍結7年；限售8年，則高達10年。當然，二手房的凍結期限，會略短一些。

對於剛需購房者來說，限售並沒有太大影響；但對於投資客來說，限售政策，無疑狠狠地擊中了他們的要害。

不論貨幣緊縮的大趨勢和負債資金鏈斷裂下房價下降的可能性，單是凍結樓市交易這一條，都可將高負債買房投機的人鎖死。因為就算是炒房客債務鏈斷裂，只要沒到8年，炒房客就無法通過脫手房產來擺脫債務危機。更何況，8年後樓市是什麼光景誰也說不準，就算到時炒房客能脫手，恐怕也是恐慌性踩踏事件。

炒房客這下要被徹底驅離了！

風向突變！炒房資金斷或被切斷

有些人始終堅信房價不會下跌，繼續做著炒房夢。其實目前，資金方面也在不斷收緊，對炒房客「兩頭擠壓」！

1、嚴查消費貸

易居房地產研究院日前發布報告顯示，3月以來，短期消費貸款同比走勢大幅攀升，明顯偏離穩中有升的零售貸款同比。這部分異常短期貸款去了哪裡？首付不夠，消費貸來湊。預計新增異常短期消費貸款中至少有3000億流向樓市。可見數千億消費貸對樓市購買力形成了支撐！

想繞開政策監管區域，央行可是有火眼金睛！近日央行會同銀監會要求各地監管部門防止消費貸款違規流入房地產市場。目前北京、江蘇、深圳、廣州四地銀監局和人民銀行分行先後發文，嚴查消費貸進入樓市。

2、提高貸款利率

近期北京、上海、深圳等地區商業銀行陸續提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準利率上浮5%-10%，利率上浮已成為全國房地產市場重點調控城市的普遍現象。

據測算，按照貸款200萬，30年本息等額還款計算，目前1.1倍貸快利率要比年初的85折貸款利率多支付53萬元，月供從9700多元增加到了11200多元，每月增加了約1500元。

在當前美聯儲加息、縮表的影響下，美元大規模流向世界的時代已結束，美元迴流美國成為大趨勢，中國持續22個月的外匯占款下降，就是資本外流的縮影，對於以寬鬆貨幣推動、依靠信貸續命的中國樓市來說，無疑首當其衝。

若樓市泡沫繼續吹大，傷害國本。一方面榨乾了居民的消費能力，廢掉拉動經濟的一駕馬車；另一方面，有可能在美聯儲等世界主要央行的緊縮預期下，貨幣被突然抽走，房地產空中解體，引爆危機。

國家意志明確，房子是用來住的，不是用來炒的，目前房子已脫離了居住屬性，成為金融投機品，但是由於其未來套現周期太長，風險遠大於股票、債券。試想，如果證券市場作出規定，買入的股票只有8年後才能賣出，這樣的股票市場，還有任何投資的價值嗎？

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