6城限售打擊短炒，長線投資抓住這3個重點

9月22日，似曾相識。長沙、西安、重慶、南昌、南寧、貴陽、石家莊7城先後出台樓市新政，其中6城主打限售，普遍需要拿證2-3年後才能交易。其中最嚴厲的當屬石家莊：新購住房及二手房5年內不得上市交易。如果算上從簽合同到拿證的12-18個月，交易周期幾乎拉長到6年左右。

雖然業內普遍認為，深圳由於近期房價一直平穩，甚至連續11個月出現下跌，短期調控加碼的概率較小。可以明確的是，房價暴漲不再，去槓桿條件下，買賣周期被拉長，這對於買房者而言，如何挑選能夠長期保值增值的房源，變得越發重要，畢竟時間不僅考驗資金，更考驗眼光和判斷。

對於連環新政，業內基本達成共識。本輪政策加碼，主打就是打擊「短炒」， 所以在未來的長線投資中，無論從什麼角度來看，未來在物業的選擇上，都應該比過去更為謹慎，也更要考慮自己的需求，以及物業本身的基本面。

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超級城市群

基本面之一

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短期看機遇，長線還是要看基本面，而城市、地段和品牌，無疑是撐起房產基本面的三大支柱要素。

過往兩年的房地產市場已經顯示，房地產市場正在回歸理性，再不是一榮俱榮一損俱損，城市之間的馬太效應在加劇，房產價值兩極分化愈發明顯。從2012年中國城市化率超過50%，中國正式進入大都市圈形成階段。著名經濟學者樊綱早在八年前就已經提出過，在城市化率達到70%之前，將會產生幾個超級城市群，而深圳將成為3000萬人口的大城市。只要錢包允許，城市選深圳，早已是被經濟學家們明確了的答案。

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地段看價值

基本面之二

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地段決定了價值。不論是在房價的瘋長的時期，還是在房價調整的時期，參考過往的經驗可以看到，福田、蛇口、後海都是房價漲時走的最快，房價跌時走的最穩的片區。

說到好地段福田區和南山區自然是深圳市當仁不讓的核心區域，據統計，福田區均價在6.2萬元/㎡，南山區均價已經達到了6.6萬/㎡，而在南山區，前海以及蛇口片區分別以8.4萬/㎡以及7.2萬/㎡的均價領先於南山的其他片區。

近年隨著深圳灣區土地的高度稀缺，蛇口、前海、後海幾乎全面邁向頂級豪宅化路子。目前海上世界·雙璽主力產品約400㎡，總價約5000萬；半島城邦主力銷售產品約197-229㎡，總價約2500萬起。

而新項目更是檢驗一個區域價值的最簡便的一種方式，但在這個慘淡的金九銀十，有機會上市的項目寥寥無幾，萬科蛇口公館就是為數不多可能上市推售的項目之一。據小編了解，萬科蛇口公館應該是漁一村舊改項目，坐落於地鐵2號線東角頭地鐵口旁，蛇口新街與濱廈路交匯處。

從項目周邊的更新方向看出，未來片區內住宅類產品供應比較多，定位都會較高端。置業的門檻會越來越高，而在蛇口這樣的小戶型公寓是非常稀缺的，未來蛇口住宅類供應較多，定位也較高端，而蛇口公館推30-53平的公寓，總價上來說相對較低，是一個入手蛇口的好機會。

說完漲價的潛力，我們再看看抗跌的能力。如果將時間撥回2008年，不難發現，雖然當時深圳邊緣區域價格大幅度下降，而福田中心區、蛇口、後海等中心片區起伏極小。根據2008年6月的統計數據，當時深圳各區二手房的價格指數基本處於下跌狀態，其中鹽田區二手房價下降最多，環比降幅為3.80%，然而在一片慘淡的數字中，福田區和南山區出現了價格指數上漲的情況，分別上漲了2.06%和2.45%。

在指數上漲最高的南山區，其中科技園與蛇口片區價格指數上漲幅度也是較大的，環比漲幅達到7.75%和6.34%。逆境處見真章，在價格調整的大環境下，南山區的科技園、蛇口片區是顯而易見的好地段。選擇已經成熟的城市中心地段，除了能夠立刻享受成熟城市生活，也能夠更好抵禦市場波動風險，實現資產保值升值的路徑。

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品牌加分項

基本面之三

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而知名房企的品牌更是有力的背書，跟隨著品牌進行資產配置的規劃，是明智且最為偷懶的方法。品牌開發商在選擇一個項目的價值點時，早就將城市、地段、交通、配套等等的加分項充分考慮。在深圳談論品牌房企，第一個想到的自然是萬科。

今年是萬科的第33個年頭，在深圳耕耘了33年的萬科，深知這座城市的脾性和價值，熟悉萬科的人都知道，萬科是從蛇口走出來的企業。而萬科蛇口公館作為萬科重回蛇口的第一個項目，此時也正是入駐的好時機。

隨著自貿區的價值變現，更是見證了蛇口區房價飆升，目前，以半島城邦、雙璽花園、蘭溪谷為代表的樓盤，單價都在10萬+。

離萬科蛇口公館最近的春樹里報價在每平米7.2萬，棲游家園報價大概在每平米7.8萬。參考周邊項目情況以及蛇口片區整體的價格位置，業內預計萬科蛇口公館將會是蛇口又一個十萬+的新盤。預計10月初將開放體驗中心，10月底就要開盤。我們可以期待萬科在蛇口給我們帶來的新驚喜。

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