血流成河！剛剛，大崩盤來了！

一、剛剛，地產股暴跌！

一陣烈火烹油式的暴漲之後，今天，地產股迎來了暴跌！

9月25日，A股剛一開盤，地產股就全線下跌。截至中午收盤，地產板塊已經滿屏皆綠。中房地產，陽光城下跌超過8%，新城控股、京能置業下跌超過7%。幾大知名房企萬科、金融街、保利地產的下跌幅度均超過4%！

這邊，A股地產股暴跌；那邊，港股的地產股也「欲與A股試比跌」。

截至午間收盤，新城發展控股大跌超15%，綠地香港、佳兆業集團和旭輝控股集團大跌超12%，碧桂園大跌9.57%，中國恆大大跌8.47%，融創大跌6.65%。

二、不動產變「凍產」，調控引發了暴跌？

地產股的暴跌，與上周的樓市調控政策自然有關。

9月22日晚間至23日，多個城市相繼發布樓市調控新政，石家莊、貴陽、重慶、南昌、南寧、長沙等六城市涉及限售；西安發布商品房價格調控通知，武漢叫停「全款購房可優先選房」。

讓我們來看一下具體措施：

重慶：新購住房取得不動產權證2年才能交易

南昌：住宅獲不動產權證後2年才可轉讓

南寧：二套及以上住房滿兩年方可轉讓

長沙：首套房獲產權證3年後可買第二套

貴陽：住房3年不能出售

石家莊：擁有1套和2套以上住房的5年內不得上市交易

西安：商品住房調價前需向物價部門申報

武漢：公積金購房與全款買房等選擇房源時同等權利

從以上各地的措施可以看出，這次限售基本上都是取得房產證之後2-5年不等時間內不得銷售。

由於大部分城市目前限售時間都是2年，所以，在這些城市買了房後，大部分最早也得要到2020年才能再上市交易。

（全國「樓棟」地圖）

除了這些二三線城市限售升級之外，在此之前一線城市也繼續嚴格調控樓市。

上周，北京開始在信貸上嚴厲調控，各銀行普遍將首套房房貸利率在基準利率基礎上上浮了10%，浦發銀行北京分行甚至上浮了20%！

地產股暴跌，除了調控升級之外，與前期漲幅過大也有關係。銳眼在9月14日的文章《剛剛，萬科大漲，樓市危險信號來了！》中寫到過這樣一段話：

港股中國恆大的股價從5月份的8元漲到了前幾天的26元以上，三個多月股價翻了3倍以上；

港股碧桂園的股價今天大漲5%以上，從年初的4元漲到了現在的近13元，股價也翻了3倍以上；

A股陽光城的股價自八月底以來，大漲了40%。

這說明，地產股在普遍大漲之後，獲利盤已經十分豐厚，如今在地產調控之後，盈利籌碼選擇止盈跑路，也就造成了今天的暴跌。

三、歷次調控之後，地產股是怎樣表現的？

近年來的房地產調控，大都對地產板塊造成了比較強烈的衝擊。具體的影響，銳眼特此做了以下圖表：

調控措施及出台日期

其後一個交易日漲跌幅（%）

其後20個交易日漲跌幅（%）

2005年3月26日「國八條」

-1.47

-4.89

2006年5月24日「國六條」

2.22

-6.70

2010年1月7日「國十一條」

1.37

-6.21

2011年1月26日「新國八條」

-1.94

2.46

2013年2月20日「新國五條」

-1.79

-4.56

2016年國慶前後19城調控

-1.16

-0.45

從上面的圖表可以看出，歷次的調控之後，房地產板塊在短期內大都會出現一定程度的下跌。

比如2005年「國八條」發布後，地產股就在其後的20個交易日內下跌了4.89%；2013年「新國五條」發布後，地產股在之後的20個交易日內跌幅也接近5%。

最近的參照則是去年國慶前後密集出台的調控政策，地產股也一度出現大幅下跌，不過後續有所回穩，國慶之後的20個交易日的跌幅僅為0.45%。

四、樓市未來會如何？

無論是北京的房貸利率上浮還是眾多二三線城市的限售，這些調控措施歸根到底還是要限制房地產的交易，給全國只有5個多月庫存的商品房按下熄火鍵。

如果不從交易上嚴厲限制，那麼恐慌性購房的情況恐怕就會再次上演！

如此多的城市限購，最直接的後果就是樓市的成交量將銳減，對於那些實力不強的開發商來說，被大房企兼并或許會成為大概率的事件。

對於萬科、恆大、碧桂園等頂級房企來說，調控引發的股價下跌也許是暫時的。

每一輪的調控對房企都是新的洗牌，在大房企們「大魚吃小魚」、把行業集中度提升之後，其優勢就會越發明顯，股價在長期趨勢上也會因業績增長而上漲的。

房地產行業，是政府動用行政手段手法最多、最頻繁、也是最不可思議的行業。從2015年底的召去庫存、量價暴漲，到2016年國慶之前的踩急剎車式的調控，如此翻天覆地的變化，用了短短一年都不到。

由於房地產的產業鏈條太長，對宏觀經濟影響太大，同時還是政府的核心利益所在，加上之前缺乏長效機制，進退失據，所以造成了現在這樣的情形。

目前的租售同權和共有產權，都是國家對房地產長效機制的一種探索，為的就是穩定市場預期，讓房地產平穩著陸。

具體的成果會如何，這需要時間的檢驗。不過，在擺脫土地財政的道路上，中國還有著很長的路要走！

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