任志強：只租不售易破產，別總讓企業吃虧！

近日，就北京、上海、南京、杭州、佛山等地出現了開發商「只租不售」的新現象，《中國新聞周刊》專訪了華遠集團原董事長任志強。

以北京為例，任志強認為目前的租賃市場僅為20%左右，仍有很大的發展潛力。而且中國未來的租售比例應為1：2，即1/3的人口通過租賃解決住房問題，剩下的2/3擁有自有住房。不過像在一線大城市，租房的比例還會進一步增長到40%-50%。

「只租不售」並非良藥

當前除在農村集體土地上建設租賃住房外，還有企業通過競拍方式囤地建房並自持出租。那麼尤其是針對後者，任志強認為是「不合理」的！

因為按照競拍原則，土地屬於價高者得。那麼地價漲了，企業只能提高租金，不然就成了一筆虧本的買賣。可租金一高，等於變相提高了租房門檻，那對於企業而言，就只能「吃虧」了。

（上海是國內目前最早實現「只租不售」的城市）

任志強簡單算了筆賬，除非租金能符合企業資金回報需求，否則哪怕是萬科這樣的大型房企業無法「扛」得住。

當然還有另一種可能，那就是國企「買單」。不過這跟發放「租房補貼」似乎並無二樣了。

別總讓企業「吃虧」

任志強認為，如果既不能讓企業「吃虧」，又想把政策給落實下去，真正起到穩定房價的功能，那最好的辦法是REITs（不動產投資信託基金或房地產投資信託基金），即用金融和稅收實現不動產證券化的方式。

事實上，早在2008年的政府工作報告中就已經提到過REITs，並隨後在兩座城市做過試點推廣，只可惜早已銷聲匿跡了。

「若沒有REITs，這項（只租不售）政策基本執行不下去，沒有哪個房地產開發企業能扛得住銀行融資成本。」

此外，任志強建議參考「德國模式」：房價長期穩定、合理，房價收入比偏低。

「有不到20％的租賃住房由REITs持有，均是以長期穩定的租金收益為主，我們將其稱為社會化租賃，既不是單位的，也不是政府的，因此德國沒有炒房的概念和空間。」

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