地產調控，會把中國股市和經濟砸出多大個坑？

作者：格隆匯·賣報外行家

最終，地產股還是被政策干下來了。這個周末，嚴厲的地產調控接踵而來，從本周五晚間到本周六，重慶、南昌、南寧、長沙、石家莊、貴陽先後發布樓市限售新政，部分房子2-5年內不能賣了。

目前地產已經差不多有6個月的政策真空期，而在這段時間，香港的內房股像個瘋子一樣的往上漲，簡單舉幾個例子，融創今年漲了4.5倍，恆大漲了5倍，碧桂園漲幅稍微小點，但也漲了兩倍多。這三隻股票，號稱內房三魔頭，強勢到沒朋友的內房極大的拉動了今年港股的熱度，基本是過去幾年賭對了周期，上了槓桿拿了很多地，尤其是恆大和融創。這一來，也奠定了未來幾年發展的基礎。

周末的房地產調控，也許是大會前的獻禮，但這波節奏稍微帶一下，內房那洶湧的獲利盤就扛不住了，今天內房股普跌，三大魔頭：碧桂園（2007.HK）跌10.90%，中國恆大（3333.HK）跌8.81%，融創中國（1918.HK）跌7.51%。

今年恆指這波強勢的行情，內房作為絕對的熱門板塊，是絕對的市場情緒風向標，不論基本面，一如15年的中國中車所代表的市場情緒，不論對於總體行情的情緒，還是房地產股的走勢，三大魔頭就是最大的衡量指標。

如果龍頭都扛不住，那接下來的，你懂的…

地產是周期之母，過去10 年中國經濟的驅動力，最根本的動力來自於房地產，房地產銷售是最重要的經濟領先指標，對工業增加值增速長期也是非常吻合。

但我們看到的就是，每次搞經濟，口號喊的震天響，最後回家進門又跑去搞了房地產，所以套路這種東西，肯定還是城裡人深。

現在地產的調控從需求和供給兩端發力。需求端，調高首付比例，調高貸款利率，然後限購，供給端也限售，基本打死了這個市場的流動性。那麼總體房價下跌肯定是個必然的趨勢。

不過最近如此嚴重的地產調控，又會把我們帶到哪裡去？

一

不知道最近大家關注CPI和PPI多不多，這兩個東西，一個是企業購買的一籃子物品和勞務的價格指數，另一個是消費者買到手的價格指數，PPI反映生產環節價格水平,CPI反映消費環節的價格水平，理論上來說走勢應該是吻合的，實際上如下圖這樣，在大多數的時候，他就應該是吻合的。上游的價格波動會通過產業鏈向下游產業擴散,，最後擴展到流通領域的消費品。

但是最近，看下面的小紅框，畫風卻有點不對，PPI漲的飛起，CPI卻原地踏步。

PPI上漲好解釋，從去年開始，我們搞了供給側改革，用行政的手段，直接按掉了很多產能，最後結果自然就是上游各種資源品不斷的漲價。

但是CPI的紋絲不動，說明了傳達的不順，或者說生產者需要接受原材料的漲價，但是生產者並不能把這個漲價轉嫁到消費者頭上。那這是為什麼呢？

原因也很簡單，一個字，窮。

或者用專業點的話叫：需求不足。

二

我們真的窮么？走在北京的大馬路上，凡是有套房子的，可都是千萬富翁啊。從身價來說，我們當然不窮，但是我們的身價，都被套進了房產。

總體來說，我們身價越來越高，但兜里的錢卻越來越少。財務上的理解就是壯觀的損益表，悲傷的現金流量表。

很多人喜歡開玩笑：「這屆人民不行」。我來給大家平下反，我們從數據來看下，這屆人民到底TM行不行。

這張圖是我國居民季度買房的新增貸款，可以很明顯看到，15年開始，大家開始增加貸款買房。

那麼我們到底問銀行借了多少錢？

14年底，我國個人住房貸款餘額是10萬億，短短3年，我們的住房貸款餘額已經翻了一翻，達到了20萬億，同比增速都是30%多。

到了17年，房價漲的實在太快，於是政府開始出手調控，加大了對房貸和首付的要求，希望把需求壓下去。而且因為房價的上漲，首付也更貴了。

但是聰明的中國人，真是把我佩服的五體投地，他們要想往自己身上加槓桿，真是誰都攔不住。

長貸不行咱們搞短的，什麼信用卡，螞蟻花唄，以及各種網路貸款平台，還有各種親戚朋友的友情貸，凡是能搞錢的都去借。

17年前7個月，居民新增消費性短期貸款1.06萬億，同比增加7137億，而去年全年消費性短期貸款僅新增了8305億，也就是說今年短貸突然比去年翻倍還要多，難道中國人的消費觀念突然向老美靠攏了么，喜歡刷信用卡了么，肯定不是啊。

最後發現，中國人拼著命買房子，沒錢借錢要買，借不到錢創造條件借也要買。

所以，以後誰再敢說這屆人民不行，拿鞋底抽他！

這屆人民在幫國家去槓桿的道路上，是做出了卓越貢獻的，如果可以的話，我建議國家給每個買房的居民戴個大大的紅花，再發個小證書，上書，光榮居民，為國去槓桿。

三

中國居民人均可支配收入這幾年的增速大概是每年8%，但是最近幾年的貸款增速是30%多。

目前我國居民的可支配收入是45萬億，但是總負債已經達到了42萬億，佔比已經達到了90%多，而在十年前，這個比重還只有35%，我國居民用了十年，往自己身上抗了之前兩倍多的債務。

我們把這個比例往全球去看，美國差不多在100%左右，而日本的這一比例從90年代以來基本都低於100%。再考慮到我國居民不僅僅向銀行借貸，還會大量向父母、親戚、朋友借款，而後者這種隱形的槓桿是沒有計算在內的，所以我們已經把能加的槓桿都加上了，中國居民的槓桿，已經加到頭了，不能再加了。

順便再表揚一下：這屆人民真NB！

十次危機九次地產，因為地產天然具備高槓桿的屬性。現在居民已經把槓桿都加到了自己身上，萬一出個簍子還不上了，是要出大麻煩的，所以國家提高首付，提高貸款利率，也是想說：鄉親們，別借了。

想當年，次貸危機也就是可以大量0首付買房引起的，現在居民短貸付首付，這和當年次貸的0首付買房沒什麼大區別，如果長期不加控制，會引發系統性風險。

好在現在央媽也是明白道理的，發現苗頭不對，馬上按下去。

然後你還愛炒房，沒事，咱們搞限購限售，胳膊怎麼擰的過大腿呢？

四

我們用數字算下我們現在有多「窮」。

回到開頭，房子耗費了我們大量的可支配收入，去年42萬億的可支配收入，借了4萬億房貸，買了差不多12萬億的房子，付了8萬億，再加上20萬億房貸餘額的還本付息，只剩下了30多萬億可以花。但這個還不行，還得繼續扣。

如果我們再考慮居民其他負債（中國居民房貸佔中負債的一半左右）和其他的固定支出，我們實際的居民自由現金流是減少的。

我大致估算了下中國居民的自由現金流，16年的自由現金流只有19萬億左右，這個數字是過去5年的最低水平，也難怪這幾年需求起不來了，家裡沒餘糧了啊。

再大致看下今年，地產銷售數據還在增長，而且經過調控，首付和貸款利率都在漲，17年上半年房貸增速30%，而居民可支配收入增速大約是8%，所以可以肯定的是，今年我們比16年還要窮。

更可怕的是什麼呢，一年全國社會消費品零售總額大約有30萬億，我們的自由現金流只有20萬億，即使刨掉固定支出和零售的重疊部分，也有幾萬億的缺口，說明居民一年賺的錢根本不夠花，這中間的差額，要麼借錢，要麼消耗存款。如果去看看17年的居民存款，幾乎沒有增長，因為實在沒多餘的錢可以存了。

五

中國經濟目前正在艱難的轉型期，需要擺脫過去依靠地產基建拉動的模式，切換為美國這種依靠消費拉動的模式，需要的就是增加居民的自由現金流來提高消費，因為消費的資金流動性比房子好太多，貸款周期也短，所以更容易刺激經濟。

但是現狀是房子消耗了過多的可支配收入和加槓桿的空間，抑制了居民的消費。所以如果能把房價長期穩定在一個合理的水平，釋放買房金額和貸款空間，對於拉動國內消費是有非常大的幫助。

中國居民槓桿基本加到頂了，再加就要死人了，而中國房地產基本就是依靠信貸拉動，所以可以預計

未來幾年，整體來說房子都沒有大機會，需要讓韭菜再漲一漲，槓桿率再降一降。

考慮到房地產對GDP的拉動效應，結轉周期對於房地產股的影響，還有房地產板塊今年對股市人氣的拉動，一旦房子高位無量橫盤，各種數據就考驗監管的面子了。

結語

在房地產永遠漲的預期下，管理不好吃瓜群眾的預期，任何調控都是階段性的。

槓桿降下來，居民收入漲起來之後，大家是義無反顧的衝進房地產的池子里，而不是去消費，從投資驅動轉型到消費驅動，喊口號容易，落地太難。

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