樓市租賃制度漸成熟，未來會對房價走勢造成什麼影響？

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一個穩健發展的市場由多個層次構成，比如社會保障、租賃市場、銷售市場等，同時也能形成梯度消費。各地「租售並舉」落實的腳步在加快。上海「住房『十三五』規劃」明確將增加70 萬套租賃住房，7 月底兩幅「租賃住房」地塊成功出讓更具標杆意義。廣州明確提出保障「租購同權」，以加快構建租購併舉的住房體系。素有「小上海」之稱的無錫市宣布降低市外戶籍准入門檻，租賃住宅也可落戶。購租並舉近期成為大城市解決高房價問題的策略之一。

??租賃重構住房制度？

??一個穩健發展的市場由多個層次構成，比如社會保障部分、租賃市場、銷售市場等，同時也能形成梯度消費。比如買不起房可以先由租房開始，等到有經濟實力了可以選擇到市場化層面買房。但現實中長期以來市場處於「購租失衡」格局，原因在於租賃市場缺乏安全感，導致傾其所有，湧入市場化銷售層面，而供求失衡又導致房價上漲壓力。因此，大力發展租賃市場可以健全和完善住房消費體系，有助於樓市健康發展。投資如戰場，樓市、股市都是一樣的，買漲不買落。很多跟隨筆者的朋友都賺到不少，如果你在股市沒有賺錢的話，是因為你沒有一個好的盈利方法，其實好的方法加上導師指點，賺錢是非常簡單，

??而解決租售失衡的核心問題在於「租購同權」。急於買房是因為租房獲得的社會權益和買房有相當大的落差。最為突出的是子女讀書問題，入學與住房、戶口等因素緊密捆綁，倒逼家庭買房，以獲得登上社會相對公平競爭平台的機會。

?如果消除實際入學招生環節中弱化對生源按戶口、按戶口遷入時長等指標打分排隊、分批次錄取情況，讓學校對屬區內生活的適齡生源平等招收隨機入校，既可以化解「學區房」壓力也有助於推進教育資源的均衡分布建設。我用了十年總結了一套漲停複製選股法，準確率高達93.5%，讀者可以找：kdj3588，找到老張全部無償領走，相信我的實力!記得威 /信可以找到。有很多朋友抱怨沒掙到錢，其實那都是因為自己沒有一套好的操作思路和方法，其實只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕鬆的事!

??所以，這在眼下的體制環境中，不是簡單地在租賃市場增加供應、改善產品所能解決的。應該先給租賃人群相對平等的社會機會，自然會帶動租賃市場的蓬勃發展，以及與住宅買賣市場的人口對流和兩個市場之間的相互制衡。有了制衡自然才能夠從失衡回歸平衡，如果沒有制衡的基礎，回歸平衡就無從談起。

當租賃市場也能提供一個安全、不受打擾的居住環境，租、售市場可能會重新尋找市場業務量的均衡點。比如，買家手裡有200 萬元現金。如果去理財，現在5% 收益非常普遍，每月差不多有8300 元的收入。這筆費用在中環內甚至內環租一套不錯的兩房。但是用來買房即便用上槓桿也只能在外環外買房。顯然地段上的差異和享受到的配套服務有巨大差異。而你的本金始終在，隨時可以選擇投資還是買房，自有度非常高。並且當租售同權落實後，未必會有很多人會匆忙入市。

??政策導向上鼓勵租賃市場發展，這將是房企的藍海。首先，市場有廣闊需求。以上海為例，2016 年外來常住人口980.2 萬，以平均3 人一套房計算， 租賃需求為326.7 萬套。而上海2016 年新房加存量房成交一共49 萬套，租賃市場的業務量非常龐大。其次，房企面臨轉型壓力。這幾年土地成本居高不下，而且並非有錢就一定能拿到地，很多城市拿地增加搖號環節，運氣成分增加。

土地是重要生產成本，對中小房企而言面臨邊緣化危機。就算拿到土地也面臨利潤率下滑困局，中原地產長期跟蹤的十大房企，平均利潤率近兩年下滑趨勢還是比較明顯的，目前平均利潤率已不足10%。大房企也有轉型動力。而代理經租業務是典型「輕資產」，符合轉型熱點。最後，由於政策支持租賃市場發展，今後不排除有利於企業發展的舉措出現，比如稅收減免等等。

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接軌國際化還有多遠？

??「 房子是用來住的， 不是用來炒的」這一調控思路得以貫徹，房子的居住屬性將得到回歸。樓市的長效機制也在積極制定中， 政策的推進會令租賃市場富有廣闊前景。不少房企已經提前布局，類似魔方、青客等專做長租公寓的企業也在積極拓展市場。未來通過企業化、專業化整合，提升服務水平，增加租賃客戶的滿意度。我用了十年總結了一套漲停複製選股法，準確率高達93.5%，讀者可以找：kdj3588，找到老張全部無償領走，相信我的實力!記得威 /信可以找到。有很多朋友抱怨沒掙到錢，其實那都是因為自己沒有一套好的操作思路和方法，其實只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕鬆的事!

??從市場格局來看，租賃市場比重有望提升，進而化解銷售市場壓力。而一套房子很難滿足一個人一生需求，如果房東、業主、租客之間有比較好的流通空間，租金、房價都會穩定發展。完善租賃市場將是一個緩慢過程，短期來看，市場要做的事情還有很多。

??一方面，相比市場交易等方面法律、法規，租賃部分的條例建設和監管相對薄弱。?

比如交易過程中，租賃市場的滿意度比較低，原因在於對承租人勢弱一方的制度保護存在短板，承租人的意願和訴求沒有得到足夠的重視和關懷。尤其是租金和租期這兩個關鍵點缺乏權利保護機制。當前租金支付中約定俗成的是「付三押一」，其實這就是房東和租客之間的不對等。一次性支付多月租金，體現了承租人承擔更多的義務但缺乏有效擔保，如果中間遇到變故，錢在房東手上，掌握更多主動權。

??其次，在價格管理機制上也缺少相應約束。這點德國的做法具有借鑒性。比如3 年內，房租漲幅不能超過15%；租金應接近各地政府的「指導價格」，超過20% 就算違法行為；超過50% 房東可入獄3 年。此外，房東提高租金必須徵得租房者同意。如果租房者不同意，而房東又要強行加租，雙方談不攏的情況下，只能通過法律途徑解決等等。

??最後，監管上存在盲區。比如根據相關規定，租賃合同應該到相關部門備案。但是在實際操作過程中，備案的比例不超過10%，背後原因多種多樣，但是缺少強力約束，房地產管理部門也無法掌握市場信息，如何管理市場，如何出台相應制度缺乏科學依據。

??另一方面，傳統意識形態影響也不可小覷。傳統觀念里父母總想給子女留下些什麼，不動產是首選。又如，結婚一定要買房，租房結婚似乎難過丈母娘這關。所以在思想意識沒有轉變前，也會有一定阻力。

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