房價見頂了？樓市最後殺手鐧大猜想！

房子就兩個功能,它兼具消費性和投資性兩個屬性,所謂的消費性是什麼消費性型就是房子是用來住的。從這個概念上來說對房子的需求需要什麼作為支撐?人口。

1

剛需減少40%,人口紅利消失

2013年中國的結婚對數是1300萬對,到了2020年中國的結婚對數將降低到800萬對,從1300萬降到800萬對,因為到2020年能結婚的人,進入婚齡的人都已經早出生了,現在沒出生2020年不可能結婚,所以說從現在的兒童的人口就可以測算出來2020年的結婚對數是800萬對,這是誰的功勞?這是計劃生育的功勞。

計劃生育使得中國的人口從過去15年,每年增加一千萬變成了最近三年每年減少300萬勞動力人口,所以我們才說中國的人口沒出現拐點。

我們考核的主要是進入25歲以後結婚,30歲以後生育,對房子的需求。那麼這個房子的拐點就意味著1300萬到800萬對這樣一個婚育人口的減少數量。這裡有人提出來,林博士你忽略了一個重要因素,就是放開二胎,放開二胎一定會影響人口增長的預期。其實買房也和買股一樣，是買漲不買落的很多跟隨筆者的朋友都賺到不少，如果你在股市沒有賺錢的話，是因為你沒有一個好的盈利方法，其實好的方法加上導師指點，賺錢是非常簡單

股市沒有賺錢的話，是因為你沒有一個好的盈利方法，其實好的方法加上導師指點，賺錢是非常簡單，我用了十年總結了一套漲停複製選股法，準確率高達93.5%，讀者可以到【gupiao2030】上來全部無償領走，相信我的實力！記得是唯信。有很多朋友抱怨沒掙到錢，其實那都是因為自己沒有一套好的操作思路和方法，其實只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕鬆的事！

從1600萬到960萬,這就是人口出生率的下降。房子是用來住的,人少了,結婚的人少了,生的孩子少了,對住的需求相對來說支撐就沒有那麼強了。所以說我們不能拿80後、90後,就是過去十年對住房的剛性需求來衡量未來出來的對住房的剛性需求,因為剛需減少了40%。

2

接盤俠購買力減少,工資下降

我們買房子除了住以外,能構成房地產實際支撐的是什麼?還有購買力。

你們大家回憶一下,在座都很年輕,如果是60後、70後你回憶一下剛上班的時候工資多少,20年前工資是多少,20年工資是多少?你覺得未來20年工資能漲70倍嗎?我問過一個韓國的投資機構,你們韓國工資漲了多少?他說10倍,我說我們漲了70倍。這個工資哪兒來的?大家看看M2的數字就知道了。所以說有這樣收入的增長和這樣人口的增長才支撐了我們這個房子是用來住的這個市場需求。

在現在股市行情不會操作的朋友不要急，我願意去幫助每一位添加我的股市裡面有困難的股民，只是想要讓大家明白一個方向，只有找到適合自已的方法你才能夠在股市盈利，後期戰法以及走勢策略會逐步更新，如果你對買賣點或者選股有問題甚至想解套，如果你不甘於屈服命運，想學習一套改變操作的方法，可找我學習，佛渡有緣人，我帶有心人。

其實在我們過去的30年裡面,我們的城市化率在不斷提高,從31%提高到57%,這26個點從農村轉移到城市,從小城市轉移到大城市龐大的人口實際上也是城市房地產需求的龐大的阻力軍,但是如果這一點,我們看看這個數字,大家看看這個一線常住人口的變化。

一線常住人口就是北上廣深加上天津,這5個城市在最近5年裡面增長的人口是多少?是150萬不到,在150萬以下,那也就意味著全中國最大的5個城市平均下來每個城市的常住人口的增長速度不到30萬,我說的是常住人口,不是戶籍人口。

3

樓市最大的殺器還未祭出

伴隨著弱二線大限售,一線城市的信貸收緊。現在的特徵是:整體貨幣政策不緊不松,但定向針對房地產逐步收緊。從深圳最新的消息來看,首套房利率在之前的上浮5%繼續上浮到10%,就是從4.9%升到5.4%。

嚴密注意定向加息,將是樓市最大殺器。有兩個原因:

一是,現在首付款繼續提高的空間不大。現在中國的好一點的城市,首套房都是首付3成,二套7-8成,全世界最高的首付比。這個繼續上升的空間已經不大了(首套房繼續收緊,就會偏離支持自住需求的精神),要想穩定房地產,最有效的辦法是加息。

二是,加息又不能全行業一起搞,一起提高的話,實體行業就扛不住,影響經濟好轉的勢頭。

所以,結果只有一條路,定向加息。通過加息,持續抬高購房者的月供成本,讓那些通過首付貸、消費貸激進加槓桿的投資者,或吐貨或退場。

從實操角度說,現在的房貸利率"還有很大的上升空間"。因為我們的房貸利率在2015年最低到了4.2%,追平2008的4.158%。現在不到5.5%,依然是歷史上非常偏低的水平。從歷史上看,7%以上的房貸利率才算高。

那就意味著,房貸利率最高能再往上一路升它200個基點。如果剛需首套定向加息到7%以上,二套房搞到10%以上。加上其它的綜合調控政策,房價那是絕對很難看的,沒有誰能夠承擔得起這麼高的資金成本。

所以說,現在的房地產形勢,最重要的並不是你的負債率有多高,而是你的現金流。建議購房者都做個假設,假如有一天房貸利率大升,你扛不扛得住。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！