房地產市場——樓市庫存創4年新低 這些城市即將「沒房可賣」！
金融界網站訊 國家統計局數據顯示，2017年1至8月全國房地產開發投資和銷售情況顯示，房地產業去庫存進度加快。8月末，商品房待售面積62352萬平方米，創近3年以來新低。樓市去庫存階段基本已完成，大部分城市進入良性周期。如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當前全國樓市的庫存消化周期為5.1個月，庫存壓力大減。
國家信息中心首席經濟學家范劍平稱，上半年中國經濟形勢轉好更多是靠房地產；下半年在政府的主動調控下，經濟增速會有所放緩。當前房地產去庫存任務初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分。
廣州樓市庫存走勢
樓市庫存創4年新低 部分熱點城市接近「沒房可賣」
數據顯示，截至2017年8月底，易居研究院監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39827萬平方米，環比減少1.0%，同比減少11.0%。當前庫存規模相當於2013年8月的水平，即庫存規模跌回到了四年前的水平。其中，三線城市去庫存周期更是降至歷史最低點。
此外，國家統計局數據也顯示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月下降1.83%，與去年同期相比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存面積創近3年以來新低，逼近2014年12月商品房待售面積62169萬平方米。
具體來看，截至9月3日，中指監測的13個主要城市庫存總量環比繼續下降1.40%。環比下降的11個城市中，深圳降幅最大，為3.85%，北京降幅超過3%。
其中，北京當前可售面積降至603.8萬平方米，比2015年10月的高點1083.0萬平方米，大幅下降44.25%，庫存面積比2014年2月的歷史低位707萬平方米還要低104萬平方米。
上海當前可售面積降至559.8萬平方米，比2015年10月的高點1267.0萬平方米，大幅下降55.82%，庫存面積比2013年8月的歷史低位934萬平方米還要低374.2萬平方米。
廣州當前可售面積降至655.4萬平方米，比2015年4月的高點1008.0萬平方米，大幅下降34.98%，庫存面積逼近2013年7月的歷史低位640萬平方米。
深圳當前可售面積降至353.0萬平方米，比2014年12月的高點464.0萬平方米，大幅下降23.92%，庫存面積逼近2014年7月的歷史低位323萬平方米。
杭州當前可售面積降至142.0萬平方米，比2015年4月的高點1218.0萬平方米，大幅下降88.34%，庫存面積創歷史新低，比2013年7月的歷史低位845萬平方米還要低703萬平方米。接近沒房可賣！
南京當前可售面積降至268.9萬平方米，比2015年10月的高點665萬平方米，大幅下降59.56%，庫存面積創歷史新低，比2014年4月的歷史低位438萬平方米還要低169.1萬平方米。
蘇州當前可售面積降至439.4萬平方米，比2014年10月的高點881萬平方米，大幅下降50.12%，庫存面積比2013年7月的歷史低位605萬平方米還要低165.6萬平方米。
對此，中原地產首席分析師張大偉對金融界表示，三四線城市去庫存接近完成，大部分城市房價上漲區域強烈，從全國看，最近幾個月三四線城市是去化庫存的主力軍。後續在庫存明顯減少的情況下，三四線城市價格上漲預期強烈。
「從去庫存政策看，樓市去庫存第一階段基本完成。全國除了東北、西北等少數城市，大部分城市庫存已經進入良性周期。全國性從2014年四季度連續3年的去庫存政策見到了明顯的效果。三四線城市也出現了比較明顯的庫存減少後，價格上升的現象。」 張大偉進一步指出。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對金融界表示，如果從庫存數據來看，無論是廣義的還是狹義的庫存數據，總體上都出現了下滑。國家統計局的數據其實是最小口徑的庫存數據，主要是現房項目。而目前一般城市的庫存數據主要是期房和現房。若從第三個口徑看，包括土地儲備和在建未售項目也是庫存，即在途商品住房。類似的庫存指標都說明庫存有所減少，部分甚至不足，後續建議在房價上漲過快的城市可以適當擱置去庫存的戰略，同時積極促進補庫存的工作。
「當前去庫存的工作總體上進入了末尾階段，應該說可以解釋當前房價過快上漲的現象。從實際情況看，去庫存不一定或不必然會帶來房價的上漲。後續要警惕一些地方捂盤的現象，這一點是很關鍵的，否則政策調控下房價上漲態勢依然是明顯的。」 嚴躍進表示。
哪些城市樓市調控會進一步加碼？
從上周五晚間開始，短短三天時間，已經有包括重慶、南昌、長沙、南寧、貴陽、石家莊、西安、武漢、無錫等9個城市出台了加強樓市調控的舉措，限售城市擴大到了46個。
對此，張大偉分析認為，樓市的調控目的並非一棍子打死房地產市場，更多是維持穩增長與降槓桿的一個平衡。9個出台政策的城市，9月份市場成交量出現了明顯走高，這種情況下，在930節點之前提前調控，是為了避免這些區域的市場失控。
中原地產研究中心統計數據顯示，這9個城市土地市場火熱，重慶超過千億，武漢、西安、南昌、石家莊、長沙、無錫等城市均超過了200億，多個城市創造了歷史同期記錄，9個城市年內累計土地出讓已經達到了3749.4億，同比上漲了46.8%。
對於接下來樓市調控走勢，張大偉認為，限售未來預計將快速向三四線蔓延，後續可能會超過50個城市執行限售。核心分布特點是，房價上漲城市，位置在一二線熱點城市周圍。限購政策不足以抑制市場熱度的城市，都會限售。
嚴躍進指出，從城市跟進的角度看，只有一個原則，即房價上漲過快的城市就要調控。後續對於此類城市來說，類似的調控實際上也充分說明了一點，即一些大城市周邊的中小城市後續或也會把限售等納入到調控的範圍內。
「當前全國各地的政策繼續收緊，尤其是限售等政策的出台，對於延長房地產市場的交易周期有積極的作用，也使得購房相對更加理性。後續對於一些三四線城市來說，庫存規模不足的情況下，預計限售政策也會繼續出台，這也有助於規範市場交易，對於緩解庫存規模不足的風險、防範去庫存過程中充斥太多的投資投機購房行為等有積極的作用。」 嚴躍進補充道。
（來源於：金融界 葉效強； 編輯：Leo）
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