「限售潮」來襲樓市進入冰凍期 剛需 改善將迎來買房拐點？

限貸、限購、加息……房地產宏觀調控領域的「關鍵詞」不斷為購房者所熟悉。輪番出台、日益趨緊的樓市調控政策，影響的不僅僅是開發商，還有購房者。

9月22日起，全國樓市發布的新政多以「限售」政策為主。例如，南寧新政要求，購買第二套及以上新房和二手房限售2年。「限售令」築起一道道圍牆、關住炒房客，對「拿房即賣」說「不」。那麼樓市調控下，房子究竟該買還是不該買?他們的購房心理發生了什麼變化?鳳凰房產南寧站進行市場調查。

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選擇時機果斷進場

距離「限售」政策出台已有7天時間，南寧購房者反應如何?鳳凰房產南寧站編輯在走訪多個正在銷售的樓盤看到，前來看房下單的幾乎看不到外地投資客的身影，多以本地自住為主。以買婚房年青購房者和首次換房的中年購房者居多，戶型好、總價低、區位佳，成為不少這些購房者最看重的三個條件。

打算購買婚房的張小姐表示，樓市調控一輪接著一輪，但房價好像並沒有降下來，所以還不如趁早買了。鳳凰房產南寧站在調查中發現，初次置業的剛需人群，在結婚安家、居有定所等各方面需求下，儘管調控政策還在繼續，但「等不了」的他們，將會加快入市步伐。

改善型購房者楊先生認為，出台限售以後，投資性需求被擠壓，市場應該會更加理性，因此想現在入手選房，慢慢挑選一下，會找到性價比高的房源。而這一類改善型的購房者，一般都在自己認為「抄底」時機，果斷進場買房。

投資者王先生則表示，現在銀行加息，貸款難，二套房的首付比例又高，投資成本自然會高很多，冒險投資的人相對來說就比較少。「限售」政策出台後，南寧房價近年想要大漲是不可能的了，所以現在人們投資房子時，心裡想的不再是暴漲，而是穩健的長期收益。投資不限購的商用公寓或者寫字樓，租金能抵月供性價高的產品也是不錯的投資選擇。

中小戶型異常走俏

在南寧樓市，據鳳凰房產統計，上周9月18日-9月24日南寧市商品房共成交2827套，環比前一周下降5.0%，儘管成交量下滑不少，但是各區域的房價表現平穩。據南寧各大樓盤的置業顧問介紹，「限售令」下，剛需購房者仍是購房的主力軍。首次買房的剛需購房者大多想置業一步到位，比較傾向於70-100㎡的2-3房，想購買二套房的改善型購房者更鐘情於110-130㎡的3-4房。而30-60㎡的小戶型，最受投資者的青睞。

各地樓市數據也顯示，房產調控之下，樓市逐漸進入「冰凍期」，剛性需求者成為支撐房市的主要人群。而開發商也逐漸意識到，在投資投機幾乎完全被抑制的情況下，誰能抓住剛需族，誰就是贏家。於是，很多開發商也改變營銷策略，主打剛需牌。

理性出手才是關鍵

在2015年末至2016年初「高熱」不退的房價面前，從2016年8月起，蘇州、廈門、杭州、南京相繼宣布重新啟動已取消兩年的限購政策。如今調控政策出台已一年有餘。為了更好地遏制投機性需求，讓住房更多回歸其基本的居住屬性，一些城市出台了「限售」政策，截至今年9月25日，共有超過40個城市參入。監管層在「金九銀十」這一傳統樓盤旺季發布新政，釋放出樓市調控不放鬆的強烈信號。

業內人士表示，全國多地密集發布「限售」調控政策的城市，多數都是房價漲幅排名靠前的城市。此次樓市調控政策「加碼」，全面強化了住宅的居住屬性，堅決抑制其投資屬性。「限售」出台有效打擊短線樓市投資者，對於抑制房價過快上漲，能夠發揮一定作用，對剛需置業者來說也迎來了利好。

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