為什麼買房的成為人生贏家？
1、為什麼買房的成為人生贏家？
為什麼買房會成為人生贏家？核心原因在於貨幣貶值。由於貨幣的年化增速接近20%，遠超經濟增速，導致貨幣到手就大幅貶值。
這兩天的轟動新聞是：
報道稱，廈門一女子44年前（1973年）存入銀行1200元，歷經44年，得到1484.04元利息，如今取出2684.04元。
不約而同，大家炸裂的願意是：最後都把關注點放在44年前1200元巨款，如今2684.04元只夠吃頓飯。拿著現金的人都驚出了一頭汗：
@angwish：原來1200都夠娶媳婦的。
@小寶Bowie1：還不如那張單子值錢。
@北京1188:24年前，買銀行股票，就不是這樣的結果。
@密山哥：不用44年，想想20年後你銀行里的存款能買幾個饅頭。想攢錢養老的，想想可怕不可怕?誰偷走了我們的價值？辛苦工作一輩子省下的僅僅是一些數字。
@養老人田國永Asia：這44年前1200元是一筆巨款，可以蓋2台樓房，只可惜存入銀行了，終敵不過經濟的GDP增長，44年後取出2684元，你不理財等於坐等價值縮水。
@作家郭延：1200元在1973年差不多是城市裡普通職工兩到三年的工資。1973年，城市普通職工月均工資30～40元錢，（憑票供應）養活一家四口基本上沒問題。現在生活水平極大提高了，但是，（對於辛辛苦苦一分一毫存起微薄積蓄的老百姓）通脹猛於虎！一聲嘆息！
那麼，44年前的1200元是什麼概念？那邊基金君細細算了一筆賬，分享如下：
1、按工資算：相當於現在的34.3萬
報道稱，上世紀70年代是計劃經濟，普通職工工資每月20多元錢。
1200元相當於5年的工資。
如果按照廈門2016年平均月薪5715元算，5年工資則達到34.3萬元。
2、按房價算，至少相當於現在的30萬，
是存銀行的100多倍
70年代時中國處於計劃經濟分配住房，還沒有「房價」這一概念。
有準確房價數據記載的是在1981年，當年浙江溫州瑞安商品房熱賣，68.85元/平方米。
意味著1973年將1200元放8年不動，然後去買溫州房子，可以買17.4平米。
而目前瑞安市房價為17112元/平米，意味著當時1200元至少值目前的30萬元。
3、按豬肉價格算，相當於現在的3.4萬元
當年，好一點的大米約1角3分錢1斤，豬肉7角錢1斤。
1200元可以買1714.3斤豬肉。
如今一斤豬肉20元，1714.3斤豬肉需要3.4萬元。
4、按黃金價格算，相當於6萬。
存銀行的22倍多
如果按具有「等值保值功能的黃金」和美金進行折算。
1973年，黃金價格為84.37美元/1盎司黃金，1盎司等於28.35克。
1973年1美元兌換2.02元人民幣，摺合594美元，可以兌換7.04盎司（199.6克）黃金。
2017年9月30日美元貶值至1314美元/1盎黃金，再按1美元兌換6.57元人民幣計算，7.04盎司（199.6克）黃金摺合人民幣60776.18元。
而現在的2600多元可以幹什麼？也別怪我狠，也就夠兩人在上海吃頓比較好的。
但是現在買房又是什麼情景呢？來自吳曉波頻道那邊的小巴說：冒雨去售樓處排隊交定金，不到200套的房源，卻來了1000多個買房者，排了4小時隊的小巴被告知：登記名額已滿，請關注下次開盤信息。
去年以來，房地產調控政策就沒停過，除了限貸、限購、限賣、限簽，還有一個大招——限價，為了不讓房價瘋漲，政府限制開發商的備案價，全力幫買房者「砍價」。
這本來是一件好事，不料開發商把鍋甩給了買房者，既然房價上不去，那就全款者優先吧。於是，就產生了所謂的買房鄙視鏈：「全款買房的往裡走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪。」
另一個不太好的消息是，首套房貸利率還在蹭蹭蹭往上漲。全國首套房貸平均利率升破5%，為連續第8個月上升。
丁建剛認為，目前六七成全款買房者大多出於對貨幣貶值的預期和恐慌。
目前，許多樓盤要求全款才能買房，即使這樣，一開盤依舊分秒售罄，這說明全社會貨幣仍然非常充沛，也說明了人們對市場未來的預期仍高度一致。當然，更主要的是現在的限價政策加大了利差，意味著只要誰能「搶籌」，就可以獲得豐厚得多的回報。
從目前的樓市狀況來看，還是賣方市場，但是賣方甚至已經沒有定價權，選擇賣給誰，法律上也沒有特別的規定，所以開發商對購房者的首付要求是他們自己的權利。
因為銀行放貸時間大大拖延，開發商當然希望快速回籠資金，他們的資金成本可是差不多兩位數，所以開發商肯定首選全款客戶。
對於沒有全款購房實力的剛需購房者來說，目前的確無可奈何。但可以往後看，在更遠的將來，是不會缺房的。北京的共有產權房不是馬上推出了嗎？唯一有個問題就是賣的時候，誰說了算？是不是可以一直不賣？賣了咋說？
目前不可忽略的問題是，整個城市價值的提升，是由最後上車的人來買單的，而已經上車的人，坐享其成，中國沒有房地產持有的稅收。
但房地產稅推不出來的一個重要原因，是土地制度。讓已經交了高額土地出讓金，且只有70年使用權的業主交房地產稅，法理上說不過去。如果土地私有制，哪怕使用年限到999年，這個問題應該可以解決了。
海通的姜超說，最近路演的時候，碰到一位從業20多年的大佬，跟他請教從業時間長了以後，有沒有變得輕鬆一點，他說：「完全輕鬆不下來，必須不停地學習，不學習就又被淘汰了」！
其實，大家應該都心有戚戚焉，從2009年開始，中國資本市場就在不停地循環，09年流行周期，13年開始轉型成長，到了16、17年周期復辟，問題是大家學習了兩年的周期知識到明年還有沒有用？沒有人知道。
在資本市場上，結果是檢驗一切的標準，而市場對宏觀研究員的要求，並不是預測經濟增速的高低，而是對大類資產配置的對錯。
如何提高準確率？巴菲特告訴我們，關鍵在於活得長，看的遠。好比預測天氣一樣，如果預測每天要下雨，肯定經常錯，如果預測每年會下雨，如果遇到極端天氣也可能會錯，但如果預測這輩子會下雨，而且你又長命百歲，那肯定不會錯！
姜超說他從此改了三觀，把身體放在第一位，家庭放在第二位，工作放在第三位，結果工作反而更好了。
對於今年三季度的行情，姜超又說了一個他去香港路演的故事：外資行招聘了一批實習生，來自全球各國，老大給每個人布置了一個課題，讓他們寫出來自己心中最靠譜的投資故事，結果有一個來自於印度的大學生，寫了一個關於中國市場的報告，核心邏輯是在中國十九大召開之前，A股和港股都沒有大的風險，可以買買買！
是不是驚呆了，什麼時候連外國大學生都開始研究中國十九大了，對我們維穩能力的信念已經是全球共識了？
所以，在國內做投資研究，短期拼的是對政策的理解，而如果回首過去3年，可以發現供給側改革改變了中國經濟和資本市場運行的軌跡，市場的超額收益很多來自於對政策的判斷和把握。
但長期趨勢一定是由市場規律決定，否則我們就不用從計劃經濟轉型市場經濟！
而在經濟學上，研究長期的是增長理論，經濟增長潛力由三大要素決定：勞動力、資本和技術進步，簡稱人、錢和技術。
而中國經濟在2010年發生的最大變化，就是勞動力供給的下降，來自於兩個方面，一個是新增年輕人口數，從過去每年新增1000多萬變成負增長，另一個是城市化率突破50%以後，城市化率推進的速度放緩，從農業轉移出來的人口從1000多萬降到600萬。
在人變少了以後，如果不提高效率，要保住高增長的唯一方式就是增加資本投入，體現在09年以後的7年，我們為了實現每年8%左右的GDP增速，投資增速保持在20%，貨幣增速保持在16%，長期下來，就出現了嚴重的債務問題。
但是居民部門負債的上升特別值得重視，因為速度實在是比較驚人。在14年以前，居民部門每年新增負債穩定在3萬億左右，到14年末居民部門總負債僅為26萬億，佔GDP比重為40%。但從15年開始，居民部門舉債開始大幅飆升，15年居民部門新增總負債4.6萬億，到16年升至7.1萬億，而17年上半年就新增4.3萬億，全年估計會超過8萬億。
央行管得了房貸，但是管不住居民貸款的衝動和我們金融系統的創新能力。
於是乎各家銀行發力消費貸，而且可以完美逃避央行徵信體系的監管，不少人就是通過消費貸，可以不用任何資金，把所有買房的錢都從銀行借出來。
今年前8個月的居民短期貸款新增1.28萬億，而去年同期僅為4500億，居民短期貸款通常與汽車等消費有關，但是我們看不到汽車等任何消費有井噴式的增長，唯一合理的解釋就是居民短貸繞道去買了房，也只有居民舉債金額的繼續上升可以解釋房地產銷量的上升。
所以，在貨幣超發的時代，其實是追逐泡沫的投機時代，大家擔心貨幣貶值，不停地追逐一個又一個泡沫，而並不重視各類資產本身的價值。
但現在呢？8月份M2的數據，同比只增長了8.9%，跌破了9%。這個數據已經創下了歷史新低，而且是連續第七個月增速放慢，必將極大地壓制樓市上漲。
如果說，以前房價上漲的重要因素，是貨幣超發；那麼，現在M2增速較大幅度下滑，說明房價上漲的空間，不可能太大了！
我們從股市看，也已經發生了巨大的變化。
首先，要放棄過去那種趨勢性牛市的想法。因為在大水漫灌之下，才會出現雞犬升天的大牛市。如果未來貨幣收緊或是維持中性，那麼就很難出現趨勢性的機會，而只會有結構性的機會。
因為貨幣中性，那麼股票的表現將完全由業績決定，業績為王，價值至上，所以專業研究將能發現價值，而今年以來表現好的板塊，無一例外都是有業績支撐的資產。
而業績來自於兩個方面。對於周期和金融行業，如果收縮貨幣，那麼需求擴張的邏輯是講不通的，只有供給收縮的邏輯是成立的，所以大家要去尋找真正形成長期供給收縮邏輯的行業的企業，同時還要防範需求回落的風險，這一塊其實長期看沒有大機會。
而對於消費和服務行業，因為是中國經濟轉型的方向，所以也是長期真正有需求支撐的方向，也是長期真正能夠有業績的方向。而今年A股的消費板塊以及中概股的服務業，表現都可圈可點。
今年至今好像很少有人對18年做展望，以往這個時候大家早就在暢想了。看來這幾年大家都被市場教育了，政策的力量太強大，所以大家都服了，想看明白政策以後再做判斷。
或者就關注一下以後的年輕人，他們需要幹嘛呢？
小時候肯定需要教育，所以教育行業大有前途。
需要娛樂，所以遊戲、影視傳媒行業也有希望。
需要出去看一看，旅遊行業也不錯。
需要更加清潔的環境，所以新能源是長期希望。
需要更方便的交流，所以消費電子、可穿戴設備、人工智慧都是朝陽產業。
需要情感關懷，所以最近我發現一個特別有希望的行業，就是寵物產業，單身狗越來越多，大家發現養人還不如養狗聽話，但是養狗不比養人便宜。
而我們以後變老了，需要醫療、養老、保險，這些行業應該也充滿希望。
所以，姜超以為將來做研究和投資其實也沒有那麼困難：可以選擇理解政策，博弈政策，但要記住這是短期博弈，看得越短就越容易錯。還可以選擇理解未來，放長線釣大魚，拿住騰訊阿里好未來這樣的公司不放，其實也是一種選擇。
2、中國樓市去庫存時代終結！
上周末房地產出台了新一輪調控，這是第四輪調控。這幾天新開始限售的城市大概有9個：石家莊、長沙、南昌、南寧、重慶、武漢、西安、貴陽，還有昨天下午剛剛加入限購大軍的無錫（限購）。
至此已經有45個城市正式公布了「限售令」，限售期一般為2年、3年和5年，看這張「全國凍產地圖」，很齊全。不過還是有些錯漏，比如鄭州沒有列入，有些城市鎖定期非以「房產證」為起計時間。
胡煥庸線以右的地方叫「凍產」，凍結交易的房地產。以左的地方叫「不動產」，漲不動的房地產
相比之下，下面這幅「限售地圖」更完備一些。
根據國家統計局發布的1-8月的房地產投資銷況，8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低。由此判斷中國房地產的去庫存周期已經結束。
以去庫存為主基調的三四五線城市，政策將追平一二線城市。在不少城市，去庫存將變成補庫存。而為了防止房價再度上漲，有些城市將會加碼調控。
整體上講，去庫存時代的結束，就是這新一輪調控的大背景。
未來中國樓市政策想走向何處，有以下六大判斷。
01「去庫存」已經變成了「房地產過熱」
我們看下自2016年以來四輪政策調控的時間線。
2016年3月，第一輪調控，上海深圳同日出政策，少數一線城市收縮貸款政策。
2016年10月，第二輪調控，一線城市、強二線城市收縮調控，全面限購、收縮貸款。
2017年3月，第三輪調控，新加入環都市圈城市收縮調控，限售祭出，「五限令」時代開動。
2017年9月，第四輪調控，新加入「弱二線城市」收縮調控。
分析這新些加入限售大軍的9個城市（未來還會有），有一些共同特徵：1、基本都是弱二線城市，除武漢較強外。2、基本都是原來去庫存的重災區。3、去庫存政策以來漲幅很大，都翻了倍。4、原來沒怎麼嚴厲調控。
原來那些一線、強二線以及大都市圈衛星城，差不多都已經出台了調控政策來收緊房地產了。現在這些又出猛招的城市，都說明了這些城市的去庫存任務已經完成了。不但完成了，而且過熱了。再去庫存，就兜不住了。
國家統計局數據顯示，8月份，中國70個大中城市中，依然有46個城市房價環比上漲，大量三四線城市整體活躍性強，去庫存動力依然強勁。
比如重慶這個城市，我上月還去考察過一次。當時重慶還是中國唯一不限購不限價不限售的超大城市。著名的黃奇帆市長走後，重慶房價從今年春節後漲了大約有一倍，半數主城區攀升到2萬，主城遠郊區域的地價也升到了1萬多/平米。
再如石家莊這個城市，從去年到現在，房價也是足足翻倍。但你看它過去兩年的政策線，很炸毛的。
2016年3月，鼓勵買房，去庫存。首付降低至2成，利率7折，契稅減半。
2017年3月，政策進入緊縮期，限制買房。部分區域限購、限貸。
2017年9月，嚴厲限制買房。買房五年不能轉手。
碰到這種城市，你去買房，跑都跑不掉。雖然也號稱千萬人口的超大城市，但是它市區只比深圳大一點，市區人口470萬，人口密度大概是深圳的1/4。我實不知，像石家莊這樣的城市，1.58萬平方公里；以及像重慶這樣的全世界最大的城市，8萬平方公里。它的房價1年漲1倍，是哪來的勇氣。反正對我來說，超過1萬平方公里的城市，我都不去（北京特殊，你懂的）。
這裡插播一句，石家莊的5年鎖定期，沒想像得那麼恐怖，實際上還是3年。仔細看原文，這個5年的起計時間是「簽合同」，不是「拿到房產證」。買新房的話，從簽合同到拿到房產證一般要2年左右的時間，所以，並沒有多狠。
02警惕都市圈外的的小城市收網
現在的政策格局是：一線城市嚴查消費貸，強二線城市暫時不動，弱二線城市繼續加碼五限令。
排排坐吃果果，接下來是誰？不在都市圈範圍內的三四五線小城市。
你把上面調控的順序排一排，就是一幅資金流動圖。一線——周邊、二線——弱二線、三四五線。現在弱二線也限了，消費貸也查了。只有一個地方沒有限了，三四五線。而三四五線現在的房價也是漲得兇猛不已。再等一段時間，巴掌大的小城市房價都上去了，也只能限。
我也不知道為什麼就是有人去買三四五線的房子，也許，人有時候就是想體驗一把為人民群眾站崗放哨的滋味吧。去年的時候，我說：珍愛生命，遠離三四線。現在要說：那些還沒出政策的小城市，有多快跑多快。
看房價，不是看這些城市的房價漲不漲，而是你走不走得掉。就像石家莊，政策說變就變，你房產證還沒辦出來，政策已經掉頭了，只能拍張照片掛牆上自己看。
03北上深為何缺席「樓市限售」？
限售政策，嚴厲打擊二手房流動性，大城市不適合跟進。
看一個政策，不要只看一點，要看到機會成本。限售對短期炒房，當然是立竿見影。但它也有副作用：二手房的流動性會削弱。對新房，因為有期房——入伙——辦證這個前置的流程，所以你買了到辦證，基本上限售期也滿了。但是如果你在石家莊買二手房，幾個月完成過戶了。卻發現等待你的是漫漫的5年限售，那會怎麼樣？
沒人再買二手房，如果房價預穩定的情況下，反倒會刺激大家只去買新房。
在一線城市，至少北上深不合適推行這種限售政策。因為中國的城市裡，真正可以稱得上二手房活躍的城市，只有這3個，廣州都算不上。在這樣的地方搞限售，能不能帶來房價下跌不好說，但是帶來供應量的下降卻是肯定的。因為限售帶來的房價下降預期和因為供應量下降帶來的房價上漲預期，又會形成預期對沖。如果真要搞，學香港搞辣招算了，對2年內賣房課你高達30-40%的重稅（辣招也沒有降低香港房價）。
從現在看，也的確是主要的一線城市沒有限售，應該有這樣的考慮。總之，你供應量不夠，就老老實實拚命的建房子，花花腸子越多越不管用，除了耽誤正事兒。
04房地產的長效機制是「五限令」
房地產的長效機制已經出來了：五限令。不要玩短期了。
我們一直說，長效機制是什麼房產稅、租購同權、財稅改革等等，都對。但是，在那之前，要看到：如果房價不能有效的穩定下來，現在的「五限令」就是長效機制，它會一直執行到市場化的長效機制出來。
從2010年中國第一次進入三限令時代，到現在已經7年了。看這個樣子，再搞個三五年也不是個啥問題。你說一個行政管制的政策、之前大家都預期是短期干預政策，搞到10年之久，叫不叫長效機制？
這樣的政策下，漲也起不來，跌也下不去。那短期炒房子能賺什麼錢？什麼錢都賺不到。所以，玩短期的趁早歇了。你還想玩，就會看到一個景象：哪裡的房價漲了，哪裡就去限你，限到你買到就虧到，全砸手裡。
的確沒有這種政策可以更直觀的控制房價了，但這個政策也有成本，而且很大。訣竅就在，能不能把握好時間窗口。在它的成本不那麼大之前，完成市場化長效機制的替代。
05小火燒打不掉預期
小火燒、小步走，政策的兩難打不掉預期。
我們看這一輪的調控和以前不一樣，那可謂是道高一尺魔高一丈道再高一丈。原來都是一刀切、一步到位捅到底，現在不是了，從一開始就是「文火戲諸猴」，小火燒、小刀割、小步走。房價漲了，我就收，但不一刀切、捅到底，每個城市都不一樣（因城施策），每個城市都是一點一點收。
還舉石家莊的例子，3月搞限購、收貸款，房價還是漲，那就搞限售，如果接下來還是漲的話，那就繼續提高限貸、限購的等級，一點點試探。但不會一步搞太狠，大目標從來沒有變，既不要你大漲也不要你大跌。
所以，這種情況下，大家都難受，難受之一信息成本太高了。現在那40多個出政策的城市，每個城市都不一樣。你要是想去哪個城市買房子，你會發現，光是搞清楚政策就要花很多時間。別說普通買房人，就連專家都不一定搞得清楚你要付幾成首付。遍地都是雷。
這種小火燒、小刀割的調法，有好處，防止政策用力過猛導致房價大跌收不住場。但也有個壞處，就是真的房價不給面子，明天duang一下子跌了個20%。現在像石家莊、高老莊的這些個政策，一夜之間又統統都會取消。
這是政策目標導致的兩難，也正是這個兩難，觀眾們關於房價的預期才會比鋼還強，真的不好打掉。
06最大的殺器是定向加息
最大的殺器是加息，定向加息，還沒祭出。
伴隨著弱二線大限售，是一線城市的信貸收緊（針對購房貸款的定向加息、嚴查消費貸違規入樓市）。
現在的特徵是：整體貨幣政策不緊不松，但定向針對房地產逐步收緊。深圳最新的消息，首套房利率在之前的上浮5%繼續上浮到10%，就是從4.9%升到5.4%。
嚴密注意定向加息，這是我認為的大殺器。
有兩個原因，一是，現在首付款繼續提高的空間不大。現在中國的好一點的城市，首套房都是首付3成，二套7-8成，全世界最高的首付比。這個繼續上升的空間已經不大了（首套房繼續收緊，就會偏離支持自住需求的精神），要想穩定房地產，最有效的辦法是加息。二是，加息又不能全行業一起搞，一起提高的話，實體行業就扛不住，影響經濟好轉的勢頭。
所以，結果只有一條路，定向加息。通過加息，持續抬高購房者的月供成本，讓那些通過首付貸、消費貸激進加槓桿的投資者，或吐貨或退場。
從實操角度說，現在的房貸利率「還有很大的上升空間」。因為我們的房貸利率在2015年最低到了4.2%，追平2008的4.158%。現在不到5.5%，依然是歷史上非常偏低的水平。從歷史上看，7%以上的房貸利率才算高。
那就意味著，房貸利率最高能再往上一路升它200個基點（當然我認為不太可能達到那麼高）。如果剛需首套定向加息到7%以上，二套房搞到10%以上。加上其它的綜合調控政策，房價那是絕對很難看的，沒有誰能夠承擔得起這麼高的資金成本。
我們和香港比較不一樣，香港利率只能跟著美元走，但內地可以單獨搞，央行發個文件要求所有的二套房利率統一上浮到9%，首套房上浮到7%，也是可以的，這一點要注意到。加息帶來的成本是直接的、可見的，比限售厲害多了。
現在的房地產形勢，最重要的並不是你的負債率有多高，而是你的現金流。
建議購房者都做個假設，假如有一天房貸利率大升，你扛不扛得住。
註：智谷趨勢有刪減和補充。
本輪轟轟烈烈的樓市調控到底是為了誰？
這幾日，很多剛需朋友諮詢：房貸利率還會不會增加，限價房什麼時候能買到。
特別是一個朋友問了一個特別嚴肅的問題：調控不是為我們剛需嗎？怎麼現在看來全是針對剛需的。
我聽了後，痛心不已！
現在，讓我們思考一個問題，那就是：本輪調控到底是為了誰？
從去年「十一」期間16個熱點城市開啟調控以來，各種調控政策層出不窮，讓人目不暇接。
其中、限購、限貸、限售、限價等政策最為搶眼，讓無數的專家學者、黎民百姓看的目瞪口呆。
有人說，這是一次嚴重的計劃經濟，是歷史的倒退，但也有人說，這是樓市長效機制的嘗試，是政府的創新之舉。
但無論如何，調控中最為醒目的就是確立了「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，也因此，所有的調控政策都是在這一指導思想下出台的。
現在，就讓我們看看這一輪又一輪的調控政策，都是為了誰？
首先看限購。
可以說，本輪限購是史上最嚴，比以往的任何一次都嚴格，最重要的一點就是把補繳社保和個稅的口子給堵死了，此外，虛假的也不行了，這些在上一次調控中，根本不是事兒。從這個意義上來說，這一次比較嚴。
限購是為了減少購買者，嚴格意義上來說，是為了減少外地購房者，即不是本地戶口的外地購房者。
這一招很厲害，因為，在任何一個熱點城市，外地購房者都佔比較大，就拿鄭州為例，外地購房客戶佔比常年在50%以上，去年高達70%以上。
可以說，閘住了外地購房客戶，就可以讓供求瞬間改變。
可以說，這個政策已成為每次調控的必用工具之一。
那麼，限購為了誰呢？
就是為了保護本地戶口的新購房者！
當然，現在很多城市都採取了「人才引進計劃」，大幅度放鬆落戶政策，這實際上也是打開限購缺口的一個伎倆，只不過國家層面上也不好喝止，這就如同法定的婚姻，隨時可以結婚，隨時可以離婚，任你怎麼管，總不能管住不讓結、不讓離吧。
這一點，以後再詳談。
甭管怎樣，只要戶口落到這個城市了，就是這個城市的公民，就可以不受限制買房子。
其次，看限貸。
本輪調控，大多數熱點城市都執行了首套房30%、二套房60%及以上的嚴厲政策，此外，還認房認貸。
認房認貸很厲害，他直接讓大多數有錢的買不了房，讓那些想改善的改不了。
比如，你家有一套房，單身，好了，不能再買了；如果你家裡有兩套房，非單身，也不能再買了。
這會讓很多有錢的人會想方設法地去找名額來規避，但難度也很大，存在很大的政策和道德風險。
認貸更厲害，比如你有一次貸款記錄，單身，銀行就不給你貸款了，再買全款；如果你家裡沒有房子，夫妻兩個人都有貸款記錄，對不起，再買房必須全款。
這個政策實際上是讓大多數家庭放棄了改善。
比如兩房，以前買的時候1萬一平，90平米，90萬，現在升值到2萬/平，然後升值部分90萬，加上原來的首付款（原來按首付30%）和換的幾年月供（年），大約35萬，總計手裡面125萬。如果新買的房子還是2萬/平，130平米，總價260萬，首付60%，大約156萬，加上各種稅費等，至少需要160萬。這樣，已原來的兩房換現在的三房，則難度較大，即使換價格較低的三房，也可能把錢用盡。
這一點，讓大多數改善型家庭望而卻步。
從這個意義上來說，限貸實際上已經把改善的大門關閉，只允許首次置業者進入。
第三，看限售。
限售可以說是本次調控與以往調控的最大不同之處，以往調控必用的是二手房營業稅（目前是增值稅）的「2變5」，這一次，這一點一直沒變。而限售則成了大多數城市出台調控的必選項。
從年後執行限售政策的城市實際效果來看，限售對市場的影響幾乎沒有，剛開始還有點擔心，但隨著熱點城市供求關係的嚴重失衡（供不應求），限售的作用可以忽略不計，很多人搶還搶不到房子，誰還在乎幾年不讓賣呢？
當然，這對於那些投資投機的短炒客戶有所忌憚，但炒房客手裡面都有很多套房，每年都在買，也每年都在賣，因此，只要預期利潤可觀，遇到合適的價格還依然會搶購，這一點，他們才不會去管是不是不讓賣，反正他們手裡面有足夠多的房子去賣。
從這個意義上來說，限售只是一個擺設，至少從現在來看，還看不出其影響市場的作用。
那麼，限售是為了誰呢？
這一點，也許是人們猜測的那樣，是為了後期的「房地產稅」出台做準備的。
第四，看限價。
這一點，似乎是為了剛需。
但現實的結果呢？卻是大部分剛需被擋在門外，只有全款的主兒在分享這一「限價福利房」。
南京限價房管控的比較嚴，但對於購房者而言，買房的難度不是小了而是大了，每一次限價項目開盤，都數倍乃至數十倍的購房者去登記，比如開發商推出100套房，可能會有1000多個客戶去登記，這些客戶，每個項目都去排號，都想碰碰手氣，畢竟買到就能凈賺幾十萬乃至幾百萬，這比玩彩票和去賭場還刺激。
在其他城市，沒有南京那樣限價房的配套政策，因此，亂象叢生，一般都是「全款往裡走、貸款的站門口」，這樣的情景在以往的調控中都沒有出現，只有今年才出現，這是一個新事物，也是中國又一次「偉大的創新」。
從現實結果來看，限價確實讓價格降下來了，也有很多人真正的買到了降價20%以上的房子，但這些房子都屬於一次性付款客戶的。
一次性付款客戶是誰呢？
改善的、炒房的、投資的、投機的，這些都屬於有錢的人，因為全款必須要有足夠多的錢，這需要實力。
至於他們的錢怎麼來的？這就不是我們本文探討的話題了，國家已經找到一部分來源了，那就是消費貸。
說句實話，面對如此誘惑的限價房，但凡有點錢都想去湊湊熱鬧，這比幹什麼都強呀，買到就能凈賺20%—30%，有的買到就能凈賺40—50%（與周邊的二手房相比和與去年的最高點相比）。
而剛需客戶呢？
徹底被拋棄！
而國家出台限價指令的時候，會想過今天的結果嗎？
我想未必！
那好吧，權當他們以前沒有考慮到這一步，但隨著各地限價房被「一次性付款客戶」一搶而空，他們還置之不理嗎？
從目前的政策來看，還看不出國家出台「限價配套政策」的任何苗頭。
如果真的這樣，那麼，限價政策根本就不是為剛需而出台的。
為誰呢？
為一次性付款客戶的！
誰都甭想反駁我，這一點，是事實！
最後，看利率。
這一點，剛需最有感觸。
現在的任何一家銀行都大幅上調了貸款利率，基本都上浮20%左右，而且還在威脅剛需客戶，如果不簽還可能再上浮。
前一段時間，我覺得這是地方銀行的私自行為，是為了多賺點利息而做的調整，趁火打劫嘛，反正又沒有人管。
但從前幾日人民銀行對北京上浮貸款利率的表態來看，我覺得這不是各大銀行的私自行為，這是有上面授意的特意之舉。
要說，通過限購、限貸，剩下來的都是剛需呀，此外，限價房又被一次性付款客戶搶走了，銀行也沒什麼好處，剩下的就只能是高價房和剛需了，而銀行卻拿著他們開刀。
通過去庫存已經把房價抬高那麼多了，這已經是對剛需客戶的不公（這裡所謂的剛需是那些不買房就娶不到老婆的真剛需），怎麼還有意思來上浮利率呢？
這讓我突然醒悟，本次調控根本就不是為了剛需買房，如果是為了剛需，現在應該降低利率而不是增加利率。
那麼，本輪調控到底是為了誰？
這不由得讓我想起了去年10月調控之初流落到市面上的一個文件，裡面有一句特別醒目的話：「危及國家經濟安全」。
今天來看，調控的目的和意義也就一目了然了！
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