「地下之城」浩蕩來襲，你的腦洞還夠用嗎？

文| 李頤暉，如有更多地產爆料或尋求報道，歡迎添加作者個人微信 lyhui1011,請務必註明公司、職位、事由。

未來已來，給你一座地下之城，你以為如何？

隨著環境污染、土地稀缺等大城市問題日漸突出，城市公共活動逐漸呈現出從地面轉移到地下的發展趨勢。現代城市地下空間已成為一個可用作居住、休閑、商業、工作、交通、儲存、節能與保護環境的巨大空間資源。在此趨勢之下，一場關於地下空間的革命逐漸鋪展開來。

9月初，國土資源部出台《關於加強城市地質工作的指導意見》，明確提出要統籌城市地上地下建設，補齊城市綠色發展的地質工作短板。

據國土資源部新聞發言人、規劃司司長庄少勤介紹，《指導意見》提出要探索建立三項制度：一是建立地下空間資源統一規劃與用途管制制度；二是完善土地出讓和礦業權出讓合同管理制度；三是依託地下空間資源監測大數據平台，建立規劃執行、合同履行和空間資源環境監測監管制度。

事實上，早在2005年，就有人通過對我國GDP與人口增速判斷，城市化加速會使得城市地下空間開發利用同步加快發展，我們所處的時期，將是中國城市地下空間大規模建設的高峰期。

除了上述國家級別的文件之外，北京、深圳、天津、青島等多個城市也紛紛出台了多個跟地下空間利用相關的規劃和提案。

9月21日，北京市十四屆人大常委會上提出擬鼓勵優先建地下停車位的消息。會上聽取的《北京市機動車停車管理條例（草案）》二審稿新增了利用地下空間資源建設停車設施的內容，表述為「本市鼓勵優先利用地下空間資源建設公共停車設施。市規劃國土部門應當制定單獨合法規劃用地許可證和權屬證明的具體辦法」。

同日，第五次國際地下空間學術大會在青島開幕，除了以「城市地下空間協同開發利用」為主題的多方研討外，還針對青島第二海底隧道及前海沿線地下道路項目舉行了國際專家技術研討會。

而就在不久前，深圳市政協委員陳可石也拋出過「地下深圳」的概念，呼籲城市發展多向地下要空間。

一份由天津市規劃局組織開展的《天津市地下空間開發利用總體規劃（2017—2030年）》方案正在公示，按照規劃方案，在面積為11917平方公里的地下空間里，中心城區形成「一主五副、網路共享」的地下空間結構，至2030年，保障中心城區公益性設施地下空間建設成網，主要包括地下軌道系統、地下綜合管廊系統以及網路衍生的地下公共停車場等地下空間布局。

而在9月13日福州的一場土地拍賣會上，擬出讓的10幅地塊中有兩副地下空間地塊。據了解，兩地塊將用於建設商業服務與停車場設施，根據面積、位置與功能不同，起始價分別為7.68億元和4000萬元，並將於10月13日進行拍賣。

一邊是國家與地方的大力扶持，一邊是開發商、民眾對於地下空間的認識與接受程度越來越高，然而，從現實操作來看，「地下之城」的建設卻是充滿蹉跎。

以北京市開挖深度最深、面積最大、功能最複雜的地下工程項目——CBD核心區的地下公共空間為例，該地下公共空間總規劃面積約52萬平方米，共有5層，包括地下交通系統、地下商業街、地下公共建築、地下基礎設施、地下儲存空間、地下防禦空間等。地下空間建成後，核心區內19幢高層樓宇可以從地下連通，實現1號線、10號線、規劃中的R1線、17號線以及國貿橋東北側的公交換乘站連通。

北京CBD規劃地下空間功能示意圖

該項目自2014年正式進入開發階段，並已於2016年4月完成北部地下環廊工程的建設。儘管如此，最初的規劃節奏依然未能盡數實現。北京CBD管委會相關負責人對36氪表示，地下工程非常複雜，目前項目還處於穩步施工階段。

而作為青島首個拍賣的地下商業地塊使用權項目，一直備受關注的青島中央廣場雖然已經開工5年多，但目前仍未完工。

合富輝煌山東分公司副總經理許傳明就曾對媒體分析稱，地下空間開發的類型主要有三類。分別是住宅、商辦配套的地下車位、儲藏室，人防項目以及獨立產權類的項目。無論是哪一類地下空間的開發，都面臨著成本大的問題。

從建築安裝成本來說，地下的成本就要更大一些。此外，地下空間在開發中也面臨著業態限制的問題。在商服產品中，餐飲類的業態目前比較火爆，但地下空間如果做餐飲類項目，在煙道設計、通風設計等方面，成本會遠大於地上項目。

因此，開發商的資金實力是地下空間開發得以順利進行的重要保障。此外，業內普遍認為，地下空間開發難度大，是工期進展緩慢的主要原因。

特別是防水和排水的工程。中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰表示，除了阻隔地下水，合理排水、避免雨水滲透也是現階段地下空間規劃與施工上的難點和關鍵。

除此之外，業內專家還對36氪表示，對於地下空間的規劃與施工、管理，還要從整體出發，與地上相結合。在充分了解工程地質條件與城市的發展需求後，方能夠做好地下空間的開發與應用。

下面分別從管廊設置與區域規劃介紹兩個樣本。

受颱風的影響，日本多數地區經常遭遇強降雨。因此，以東京為代表的首都圈和以大阪為代表的近畿地區等核心都市對防澇問題十分重視。由於河流坡度平緩，水流緩慢，上述區域自古以來就頻發內澇災害。城市排水系統經過多次修繕之後依然效果有限，於是東京政府下決心修建大型地下排水系統，以徹底治理水患。

於是，堪稱世界上最先進的下水道排水系統——首都圈外圍排水道應運而生。

據了解，日本投資2400億日元（約合人民幣200億元）耗時14年（1992年—2006年），除了用來對各種污水進行凈化處理，還用來應對颱風時期的暴雨排水。

整個系統是一條長6300米、直徑10.6米的巨型隧道，能裝下15個日本「巨蛋」。這個巨型隧道外圍，有5個深65米（約22層樓）、直徑32米的立坑。連通地面的江戶川、倉松川等河流，作為分洪入口。

隧道末端，是一個高25.4米、長177米、寬78米的大型調壓水槽。只在雨季使用，平時不會放入一滴水，可允許人們進入參觀。這個比寫字樓高、比足球場寬的宏大空間，被日本人稱為「地下神殿」。

59根長16米重500噸的水泥柱拔地而起、赫然聳立，恍惚間如入神殿。這些水泥柱，不單要支持天井，還要防止水流過多時，設施自身因浮力而發生危險。

一旦暴雨來襲，大水灌入。地面上的水通過河溝，排入立坑。立坑中的水，超過一定程度，就會排到大調壓水槽。調壓水槽中4台燃氣輪機驅動的大型水泵，會將水以每秒200立方米的速度，抽入江戶川，排入大海。整個過程使用計算機遙控，並在中央控制室進行全程監控。

據了解，「首都圈外郭放水路」的建立，讓日本暴雨季節受洪災影響的房屋從41544家減少到245家，浸水面積也從27840公頃減少到65公頃。

蒙特利爾地下城是全球最大、最繁華的地下「大都會」。據統計，目前蒙特利爾中心城區約12平方公里範圍內，地下城的建築面積達360萬平方米，擁有多於62個大型綜合建築通過地下步行網路連接10個地鐵站、兩個火車站、兩個地區級長途汽車站、14所大學……串聯起市中心接近80%的商務辦公面積和35%的商業空間。

無論是從功能還是結構上，都實現了地上地下一體發展的目標。

比如，它有超過120個出入口，從這個城市的任何地方都可以進入，不受天氣限制。一天之中，在地下城穿梭的人流總量就超過50萬。

圖為蒙特利爾地下城維爾·瑪麗廣場的剖面圖

有意思的是，它並不是整體規劃的結果。

1962年完成了對於瑪麗廣場地區進行立體化再開發，對公眾開放，共開發地下空間50萬平方米，形成初期的地下城，主要內容有地鐵車站，地下廣場，旅館和高層建築地下室的連通。

隨後由於1967年蒙特利爾世界博覽會和1976年蒙特利爾舉辦奧運會的推動，城市建設和改造有了迅速的發展。

1990—1995年，出現了多功能城市中心區的概念。在蒙特利爾國際區開發之前，地下通道仍不能滿足需求。因此，2000年建設了很多地下通道，尤其是使通道間建立了聯繫，形成連通性的網路。同時，地下城的步行網路是有大量地面建築的地下室聯繫在一起的，目前約有2/3的地下設施有了商業面積。

還有很多隨機性的因素促成了地下城的建設。比如，建在一個教堂下面的購物中心（the Promenades Cathédrale）。

因為從前，當這座天主教堂年久失修而有些下沉，主教教區卻沒有足夠的資金來重新修繕它的主體結構。就在這個時候，一個房地產財團的開發者宣布，他們可以提供資金來改善教堂的狀況，前提條件是，他們要在教堂下面修一個購物中心。

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