寄望規模和利潤雙增長 中海地產全年銷售目標上調10％

日前，中國海外發展（00688.HK）發布了2017上半年業績。業績顯示，2017年上半年，中海的銷售規模增長加速，實現銷售合約額1273.2億港元，同比增長33.7%，對應銷售面積780萬平方米，同比增長30%。

其中，中海地產的利潤與盈利能力繼續保持行業領先，實現凈利潤216.5億港元，同比增長25.2%。凈利潤率同比上升4.3個百分點至24.8%。與之相比，同期銷售金額高達2771.8億元人民幣的萬科，凈利潤也只有73億元。由此可見，中海地產依舊保持著「最賺錢房企」的稱號。

隨後，中海地產股價連續三天上漲，股價累計上漲超過12%，三天市值累計上漲328.7億港元，總市值歷史性地突破3000億港元（2593億元人民幣），超過萬科與恆大，躍居行業首位。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國經營報》記者：「未來中海地產如果要繼續保持超強的盈利能力、加速擴張，首先要維繫其較好的融資優勢；其次需要積極探索一些新業務；此外還應該考慮積極併購一些地產企業或項目，這是短期內快速提高企業規模的一個捷徑。」

今年銷售額增長緩慢

中期業績會上，面對大好形勢，中海新任主席兼行政總裁顏建國當眾表示，將把公司全年銷售目標上調10%。從年初定下的2100億港元銷售目標調整至2310億港元。

而回顧中海2016年年報，公司全年銷售業績為2106億港元，同比上升16.6%，銷售金額排名全國第六位。從數據上不難發現，相比其他房企的規模戰略，中海依舊保持著謹慎和穩健。

對此，顏建國也明確重申，規模必須服從效益的發展。中海追求規模與效益的均衡發展，追求總利潤的持續增長是重要問題。「沒有效益的生意我們不會去做。」

但同時，他也解釋了今年中海地產銷售額增長緩慢的原因：「公司銷售額有增長，但沒有很快。基於前幾年對市場的判斷，今年可供貨值沒那麼充裕，所以增長顯得比較平緩。」

不過，從中海地產近一兩年的拿地趨勢來看，銷售額增長緩慢的問題可能在明年有所改觀。

自2016年底開始，中海就進入了加速拿地的階段。2017中報顯示，今年上半年，中海新增土地儲備共27宗，總建築面積633萬平方米，總地價為410億港元。截至期末，公司總土地儲備為5853萬平方米。加上今年7月的數據，中海已花費480億港元拿地，完成全年千億計劃的48%。

「未來3~5年，我們的目標是抓住周期轉換的機遇期，將主要資源集中在住宅開發，加快周轉，實現規模和利潤的雙增長。」顏建國表示，物業的開發與銷售將仍然作為中海的主導業務，中海也會繼續把90%的資源放在房地產行業上。

對此，嚴躍進表示：「照此趨勢，中海完成年度銷售幾乎無懸念，今年中海在土地市場上撒腿狂奔，期待其明後年的業績表現。」

持有型業務會越來越多

儘管中海依然把物業開發和銷售作為主導業務，但在新業務的拓展上，公司也在積極探索中，並已初見端倪。顏建國也表示，中海計劃把10%的資源用於發展持有型業態。

其中，中海地產構建的城市運營產業群已經悄然進入收穫階段。致股東函顯示：截至今年8月份，中海地產（含聯營公司中海宏洋）在北京、上海、成都、武漢、南京等一二線核心城市持有34棟甲級寫字樓，6座購物中心、10餘家星級酒店，投入運營面積超過300萬平方米，持有型物業的租金與運營收入穩步增長。中海的計劃是到2020年，持有型物業收入超過50億港元，未來10年，百億港元收入是持有物業的發展目標。

顏建國則在業績會上透露，中海對於持有物業的收入比例分配，其中收入的80%會來自寫字樓，購物中心則被定義為「為明天穩定增長做準備」的業務。

此外，在旅遊休閑度假產業與物流產業等方面，中海地產也進行了積極布局。總體來說，上半年，中海已經在現有地產業務基礎上做了加法和衍生，進入了與住宅主營業務協同、聯動發展的教育、養老等創新業務。

「從整體來看，我們會把加快發展作為最主要的任務，同時房地產進入下半場後，持有型業務也會越來越多。我們會把加快發展作為最主要的任務，也會為明天穩定發展奠定基礎，更要為後天的可持續發展做好準備。」顏建國總結道。

融資成本降低

在中海地產規模和利潤均衡增長的同時，其股東回報繼續保持行業高水準。上半年股東資金回報率（ROE）約為9.3%，每股基本盈利同比上升13.1%至1.98港元。

而頗具亮點的，則是中海地產充裕的現金和穩定的財務狀況，中報顯示，截止到6月底，中海在手現金達1195億港元，凈借貸比率為16.1%，負債水平為行業最低之一，而融資成本更是一降再降。

有市場分析認為，中海地產各項核心經營指標均保持了強勁的競爭力。上半年，中海地產的分銷費用與行政費用由去年的3.4%降至2.6%，融資成本進一步降低，從2016年底的4.76%下降至4.2%，屬行業最低之一。在降本增效的基礎之上，中海地產的銷售均價較去年同期保持了穩健增長，毛利率達30.5%。

基於中海地產呈現的快速增長態勢，未來中長期發展戰略清晰，可持續增長動力強勁等一系列漂亮的成績單，眾多國際投行均上調了對中海地產的股價預測，給予「買入」「增持」評級。

其中花旗、摩根大通、摩根士丹利、高盛、野村、中金、大和、里昂等國際頂級投行給予維持或調高公司評級至「行業首選」、維持「買入」評級，目標價均超30港元，高盛將公司股票目標價從年初29.5上調至35.2，摩根士丹利將公司股票目標價從年初34.2上調至36.0，並表示看好中海地產未來的持續增長。

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