孫宏斌的大目標：融創全年要賣3000億！如達成將並肩恆大、萬科、碧桂園

融創中國（01918.HK）的業績會向來都是人氣爆棚，9月1日上午，香港港麗酒店的會議室里人頭攢動，僅有幾十個座位的會場擠入了數以百計的投資者和各大媒體。因為投資樂視、增持金科、收購萬達資產包，孫宏斌的大動作讓融創一次次擠佔頭條， 而外界的很多疑問也等著這位掌門人來解開。

戰略、債務、萬達，還有樂視，一向心直口快的孫宏斌並不避諱投資者和媒體拋來的任何問題，妙語連珠的他時不時引起場內陣陣鬨笑。但說起所有人最為關心的樂視和賈躍亭，這位「白武士」卻抹起了眼淚，「我是一個比較率性的人，我一直跟自己說，我明天死了也沒什麼遺憾，但是現在，我一定要把樂視做成一個好的公司。」

不論是投資，還是拿地，「迅猛」和「膽大」一直是融創的標籤，在這種略顯激進的態度下，融創正倍速發展。8月31日，融創發布的中期業績顯示，上半年，其合同銷售金額為1088.5億，較2016年同期增長約94.2%；實現營業收入133.3億，同比增長26%。

銷售的上漲以及充足的貨源供應讓融創有了更大的野心， 這家房企也在業績會宣布將全年銷售目標上調43%至3000億，而3000億也意味著融創要在去年的基礎上實現翻倍，為了更進一步的目標，融創在過去的半年中耗費近千億加碼投資和拿地，這樣的力度也給它帶來飆升的負債。

「不想進入前三也難」

融創衝刺3000億是建立在下半年可售資源達3879億的基礎上，按照融創管理層的說法，較高的可售貨值預計可帶來近2000億的現金迴流。從貨源準備來看，融創實現3000億目標將是大概率事件。若這一目標得以完成，融創極有可能成為恆大、萬科、碧桂園之後，第四家邁入三千億門檻的房企。

融創中國CEO汪孟德也直言只會比3000億多而不會少。支撐融創保持較高可售貨值的是其一直以來的大手筆拿地。今年上半年，融創活躍於公開土地市場及收併購市場。時代財經了解到，截至6月底，融創的土地儲備達到了約9951萬平方米，權益土地儲備約6842萬平方米。

孫宏斌透露，若加上7月併購萬達文旅資產包所獲得的土地儲備以及5000萬平方米的一級土地，融創手中的土儲將達到2億平方米，這也意味著其土儲規模僅次於恆大和碧桂園，後兩者的土儲分別為2.7億平方米和2.1億平方米。

「即使什麼都不做，每年5000億元的銷售額我們能賣6年，規模並不重要，融創會繼續抓好利潤水平，但目前來看，融創不想進行業前三也很難。」

在融創現有土儲中，有約96%的土地位於一二線及環一線城市。眾所周知，今年以來一二線熱點城市調控嚴厲，為開發商帶來銷售壓力。就在三天前，世茂房地產副主席兼執行董事許世壇直言，一二線城市的「限購、限貸、限售、限價、限簽」等政策，給房企的銷售和回款都帶來壓力。

被問及是否擔心調控政策對銷售產生影響，孫宏斌的回答有些與眾不同，「很多人擔心你在調控的城市，實際上你如果不進調控城市就麻煩了，因為調控城市才有需求，哪個公司要是地都在不限購的城市裡，一定要小心它。」

汪孟德則認為，當前房地產的調控政策不可能在短期內放開，但整個行業總量依然維持在十萬個億左右。他指出，在行業整個總量維持不變或者有波動的情況下，排名較前的房企份額還會越來越大，不光是融創，別的房企也一樣，這是行業的趨勢。

「負債率不等於現金流」

不可否認的是，在緊張的市場環境下，融創的確實現了規模的迅速擴大。截至6月30日，融創的總資產為4239億，較2016年12月31日的2932億增長45%。但是在這背後，快速擴張和納儲動作也帶來債務的飆升。

其半年報披露，截至6月底，融創的總負債為3896.27億，資產負債率達91.92%，凈負債率更是達260%，這一負債水平是萬科凈負債率的13倍，是目前上市房企中較高的。

就外界對融創負債率的擔憂，汪孟德表示，凈負債率不能完全代表現企業的現金流安全，融創更關注的現金流。「控制現金流風險最主要是買對地，作為房地產公司，不管自有資金也好，借債也好，都是買地。如果地買錯了，地的質量不高，根本談不上銷售，談不上周轉，談不上利潤。地買對了，銷售是順理成章的，流動性會非常好。」

截至6月末，融創的現金餘額達926億，較上年末的698億大幅增加。汪孟德表示，這保證了公司的財務安全，未來融創的銷售狀況也將十分理想，下半年擁有約3800億的可售貨值足以回籠大量現金。

融創公開表達希望凈負債率在2018年降到90%以內，到2019年降至70%以內。不過，汪孟德強調，融創並不是因為現金流緊張而降負債。

「因為融創的規模基數上來了，增長率不可能跟上一階段一樣，會降下來。正因為增長率低了，所以拿地的量和當期銷售的量、當期進來的量就要匹配，這時候利潤有大幅度釋放。大幅釋放就帶來凈資產的增加，融創的降負債率不是靠還債，而是要有凈資產，要有現金流。」

這並非融創第一次表達要為了降低負債而「慢下來」的想法。7月份，孫宏斌剛完成對萬達資產包的收購，負債問題被一再追問，他在微博回應到，「近期我們會停緩發展，加速去化，降低負債率，確保健康安全」。

雖然表示要暫緩拿地，但孫宏斌也給自己留足了空間。業績會上，當投資者詢問融創中國目前的風險時，孫宏斌回答稱，「融創的風險是我現在『失業』了，我原來一直拿地，現在不知道幹嘛。」

以下是融創中國2017年中期業績發布會問答實錄摘要：

現場提問：剛剛您提到說融創會「暫緩拿地」，到底是暫還是緩？以前融創也說過停止拿地，但是後來還是拿了不少土地。

孫宏斌：暫緩就是可以不拿也可以拿。有時候還不斷在看到我們在買地，因為還有5000萬平米的一級土地以及舊改。這些項目有些已經投了錢，有些還在過程中，會陸續落實。現在融創拿到土地證的有1億多平方米，如果加上萬達的大概有2億平方米的地，即使什麼都不做，每年5000億元的銷售額我們能賣6年，規模並不重要，融創會繼續抓好利潤水平，但目前來看融創不想進行業前三也很難。」

一級土地政府會逐步釋放，會有一些地出來，其實這也不叫拿，因為這5000萬平方米是原來拿的，已經投進去一部分錢，我們也不可能不拿地。我們去年主動拿的地價格合適，城市也合適。如果將來開始新拿地的時候，標準會大幅度提高，只要拿地就一定是特別好的，要是一般的就算了。5000萬平方米的一級土地會慢慢釋放，但暫緩不能暫緩一輩子。如果今年不拿，明年不拿，我們負債就變成零了，但我們不可能負債變成零，總要買點地。融創怎麼也得有點負債，不然銀行也活不下去。

現場提問：融創現在的市值接近一千億，股價也上漲了很多，之前您曾說投資者沒有看懂融創，現在是不是覺得投資者看得更明白了？

孫宏斌：融創股價已經超出我的預期了，我原來預期今年的股價10塊錢（港元）。我覺得股價對我們來說是早點晚點的事，其實股價漲得快，對大家也不見得特別好。我覺得要看長遠一點，我們自己是看得比較遠，所有事情都看五年、十年。

現場提問：融創一直走高端路線，布局的城市也是調控最嚴格的城市，是否會對公司產生影響？

孫宏斌：很多人都擔心你在調控城市，但你要不在調控城市就麻煩了。因為調控城市才有需求，我們現在大部分房子都一房難求。如果你到一個不調控還讓去庫存的地方，就壞了。調控的城市，沒有賣房子賣不動的，都是秒光。

當然，有人擔心地拿得比較貴，只要一限價就虧錢，但我們怎麼限價都不虧錢。因為我們當時買地的時候就說現在這個價格賣要掙錢，現在政府限價就按新的價格或者讓你漲一點。大家一定要注意，哪個公司要是地都在不限購的城市裡，一定要小心。去年我們這些城市一進去馬上就限購了，因為那些城市地沒有了，房子也沒有了，老百姓買不到房子。你問這個問題是逼著我表揚自己。

汪孟德：今年的限購和政策調整還是會對市場的總量有影響，但我們今年3000億的目標是有考慮到有些項目。在三季度把這些影響因素都考慮到了，所以完成今年的3000億指標一定是只會多不會少。

現場提問：收購的萬達文旅項目什麼時候可以給公司貢獻利潤？之前有說法，融創在收購萬達資產後被銀行排除信貸風險，公司在借錢方面有沒有困難？另外，公司也提到未來要將負債率降到70%以下，會有哪些舉措？

汪孟德：收購的萬達文旅項目第二批剛交接完，還有第三批，我們正在梳理，相信今年、明年、後年都會有利潤的貢獻。

融創現在所有的融資，跟所有銀行的溝通都是非常正常的，包括7、8月份新增貸款也在陸續進行和落地，沒有受到任何影響。

關於負債率，從融創上市開始到現在，投資者一直在關心我們的負債率。其實我們一直認為負債率這個指標不能夠代表房地產企業的現金流安全，這是我們一直的觀點。開發商最關心的是現金流的安全，融創這些年在現金流的管理上下了很多功夫。

控制現金流風險最主要是買對地，作為房地產公司，不管自有資金也好，借債也好，都是買地。如果地買錯了，地的質量不高，根本談不上銷售，談不上周轉，談不上利潤。地買對了，銷售是順理成章的，流動性會非常好；第二，要保證比較高的周轉，這些年我們的指標是要看銷售，看銷售回款額和負債比例。我們主要的現金來源是銷售，是靠銷售回籠現金，不是靠融資。

從2010年到現在，融創一直保持銷售的增長，我們的現金也有非常快的增長。在每個階段都有非常好的現金流動性，在每一個階段都有能力來把握機會。融創的優勢之一是能很好的把握拿地節奏，拿地時機。如果沒有現金在帳上，判斷再準確也沒用。這幾年，融創除了對市場的判斷和時機把握外，還保持了非常好的流動性，在每一個階段保證好的周轉，讓我們的銷售能夠快速釋放。其實，在每一個階段，融創的現金都是非常安全的。

融創說降負債不是說現金流緊張就降負債，是因為到這個階段。融創從上市到現在，增長速度超過60%。為什麼這麼快？一是因為基數小，原來才幾十個億，到今年3000個億。未來三年，因為我們基數高了，增長率不可能跟上一階段一樣，會降下來。正因為增長率低了，所以拿地的量和當期銷售的量、當期進來的量就要匹配，這時候利潤有大幅度釋放，包括我們從今年開始到明年，面臨大幅釋放。大幅釋放就帶來凈資產的增加。剛才我們提到的降負債率不是靠還債，而是要有凈資產，要有現金流，因為我們到了釋放利潤的階段，最核心的原因是這樣的。同時我們也具備了這樣的基礎。

現場提問：融創在半年內就走進酒店和文化產業，您覺得會不會有點太遠和太快？有消息說樂視要改名，可以跟我們分享一下名稱已經想好了嗎？

孫宏斌：融創這麼多年，真的是堅定看多中國。為什麼看多中國？因為我們堅決支持宏觀調控的。沒有宏觀調控，這個行業會非常危險，地價越來越貴，房價也漲了，銀行風險大，老百姓買的房子貴了，我們買地也貴了。我們是支持政府宏觀調控的，堅信它會有一個好的結果，我們也支持金融整頓，因為看多中國，我們在境外一分錢投資都沒有，我們覺得中國的生意挺好的。同時，我們也看多下一波的消費升級。

賈躍亭真的是中國少有的有企業家精神的，企業家精神非常稀缺。另外，老賈是一個非常少有的有前瞻性的，他的前瞻性很強，當時樂視是第一上市的視頻網站，也是中國第一個做互聯網電視的，樂視的內容製作能力也很強。老賈是做失敗了，這點要承認，但他確實沒有把錢拿了。有時候我看到媒體的攻擊，包括電視上專家的嘴臉，覺得特噁心，我覺得他們跟老賈比，一個指頭都不夠。

人有成功有失敗，要有這種環境，要鼓勵創新，要容忍失敗。任何人不可能什麼事都幹得成的，企業家精神是什麼？就是承擔風險，你的機會與風險是對等的，機遇大風險就大，風險大就有可能做不成。企業家失敗是很正常的事，創新是很正常的事。我覺得任何時候人都要心懷善意當然，老賈承諾沒有做到，這是他沒做好。

投樂視的邏輯不用說了，它的大文化、大娛樂是對的。我們所有的帳到現在為止沒有任何遺漏的，看得非常明白。但為什麼是今天這個局面，因為老賈不堅決。如果1月份我們投資完了，2月份就堅決處理，該賣的賣，該合的合，到不了今天這個局面。老賈手上拿了一把好牌打爛了，這就是因為沒有吃過虧。我從1月份就告訴老賈，什麼叫斷臂求生，什麼叫破釜沉舟。連一根羽毛都不願意失去是最大的問題，而且我說你們這個行業，跟房地產不一樣，我們地買完了越來越貴，娛樂這個行業越來越不值錢，易到本來就是資金和客戶，沒有資金和客戶，就不值錢了。企業也一樣，都是版權，版權沒了以後就不值錢了，但這個帳我們是沒有看錯的。我們投資了樂視150億，有50億是在我們投資的體系里，100億拿走了，但100億里有30億是轉股時用於銀行抵押，有20億是稅，還過去的錢一共就30億，根本就不夠。因為當時我們盡職調查時，手機就虧損了92個億，很遺憾的是他處理不堅決。你看老王，這就是不在一個層次，堅決點什麼事都沒了。

為什麼我說我感謝老賈？新樂視包括上市公司、樂視致新、樂視影業、樂視雲，新樂視體系將來一定會有價值。互聯網電視，樂視是第一個在中國做的，他找一堆很牛的人，他重視產品的極致、科技、體驗。樂視影業有這麼好的內容，讓我們有一個騰飛的基礎。我們的商業模式跟過去完全不同，我會後退，後退就是大屏，互聯網電視BAT誰都沒有。內容也是掙錢的，往後退一步，就變成BAT的所有戰略資產都搶你了。內容也能能佔領市場，大屏也能佔領市場，這是商業模式最大的變化。

做任何生意都有可能成功，也有可能失敗。我們投資也有可能成功，也有可能失敗。我也喜歡掙錢，虧錢的事我不喜歡。我們這個投資確實有風險，老賈去年年底，如果不是那麼緊迫的話，我也不會投，因為你不投它就死了，我說人永遠要心懷善意，你不要想害誰。我是一個比較率性的人，我一直跟自己說，我明天死了也沒什麼遺憾，但是現在，我一定要把樂視做成一個好的公司。

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