老城區「屋已稀且貴」，與其賴著不走，不如這樣……
心之所向「老城區」
城市版圖持續外擴，天津優質住宅「去中心化」態勢明顯。海河教育園、鹹水沽、團泊、東麗湖等諸多新興板塊崛起，帶動了樓市一波「外熱內冷」的置業潮。
然而「故土難離」，多少置業者身在外環外，心向老城區。畢竟小到早點攤兒、菜市場，大到成熟商圈、老牌名校都不是一天建成的。更別提城裡的老字號，意風區的小洋樓……這些不可複製的城市記憶，總能撩起小夥伴「返城置業」的衝動。
有人則選擇堅守，但居住品質因此大打折扣。如今還想留在「既稀且貴」的老城區就必須懂得取捨，有句話怎麼說的——好走不如賴住著。
但，這是最佳選擇嗎？
1st
今年以來，受樓市調控收緊及供應銳減等因素影響，市區新建商品住宅單月成交已經由去年巔峰時期的數千套迅速滑落至「三位數」。除新政發布當月藉助末班車效應摸到3478套的短暫高點外，其他月份成交均相去甚遠。
且由於拿地成本不斷攀升，市區新盤的「豪宅化」傾向日益凸顯。70-80平米左右的剛需、100平米上下的剛改住宅供應逐漸被邊緣化，甚至被擠出中心城區。大面積段再以不菲的單價加身，一套市區房的價格足以淹沒絕大多數人的購買力。
情況並不複雜，市區置業的門檻無非是「資格不再」與「實力不濟」。而二手房，尤其是城市核心區內的二手房，即便面積不小，大多逃不過「老破」，難堪重金改善之託。
於是，越來越多「持幣難購」的購房者開始將目光投向了以往難入主流視野的公寓產品。
2nd
一個極易被忽視的事實是，市區公寓成交量自去年起即長期保持穩健。也就是說，天津購房者已逐漸拋去對公寓產品的偏見。
權威機構統計數據顯示，2016年1月至今年7月，市區公寓的供求比僅有0.49，而在調控啟動後的4月-7月，公寓月均成交量超過300套，但供應量連續四個月為零。
供求緊張的背後，一方面昭示著市場留給購房者的挑選餘地正在快速萎縮，另一方面也醞釀著一次前所未有的產品變革。
長久以來，市區公寓面向的客群大多以「學區」和「投資」需求為主，相反他們對於產品品質與居住體驗的關注更少，因此主流供應集中在50-90平米的小面積段也不難理解。
而當公寓拿到更多話語權，近幾個月成交更是接連博得市區三分乃至半壁天下時，其供應端也在悄然發生「質」變。
天津的公寓產品初次來到更加關注居住本身的改善時代，空間尺度顯著增大。以位於意式風情區的雅士軒項目為例，140、170平米的主流產品不會再被扣上蝸居的帽子，以居住氣度與舒適度為核心考量，其產品規劃與大平層住宅站在了同一出發點。
3rd
豈止於大。
如果真要以城市住宅標準審視公寓，甚至以北上廣高端公寓為模板，天津公寓的升級才剛剛起步，面積之外仍有不少關鍵問題亟待同步改善。
@獨立「樓」格
公寓大多依附住宅或綜合體出現，自身幾無賣點，甚至被普遍視作銷售包袱。「庶出」的厄運總是讓市場提不起興趣，讓業主找不到歸屬感。
當前階段出現的幾個公寓新品，如南京路上的和平印、意風區里的雅士軒或將成為公寓正名之作。
以雅士軒為例，這個身居海河畔，距離意風區馬可波羅廣場僅200餘米，項目周邊皆有名人故居為伴的新項目是個純粹的公寓產品。但這次賣點頗多，不僅借重城市IP，具備極強的不可複製性與城市級辨識度，且距天津站不足一公里之遙、5分鐘即可搭上通往天津機場的地鐵2號線（建國道站），坐擁城際交通便利，無疑與一線城市高端公寓以商務客群為主的市場現狀不謀而合。
@住宅級運營
名曰酒店式公寓，但很多項目的物業服務水平遠不及酒店，甚至不比普通住宅。由於容積率高、房間密集，公寓管理難度不小，如果沒有過硬的運營實力，地段再有價值也難免淪為蝸居社區，在天津誠基中心向來都是一個令人唏噓的反例。
這裡仍以雅士軒作比對，項目16層以上為自住型精裝公寓，由開發商自持物業品牌提供服務，而4-15層為酒店式公寓，在出售後整體交付給全球最大的國際服務公寓運營商——雅詩閣統一經營。兩種類型的房間分而治之，相互獨立又保持調性上的統一，雅詩閣的存在於很大程度上形成了對項目未來走向的一種背書。
@新硬體升級
一線品牌+視覺衝擊？這樣的壕裝在高端住宅市場正被迭代而去，取而代之的是更人性化、更符合生活所需、更科技范兒的新硬體時代降臨。正應了那句話——房子是用來住的，新興公寓產品亦是如此。
比如，雅士軒在對建築選材和施工質量的嚴格把控之外，不同之處在於項目精裝並非簡單的硬體堆砌，多區域收納系統設計、一鍵式智能家居管控系統的介入，讓肩負城市新居住功能的公寓，有了更多可與高端住宅同日而語的生活體驗可言。
@投資回報
不論房產升值，單說租金水平，天津部分已投用的高端公寓吸金能力並不比住宅差。尤其是核心區位的大尺度產品，似乎正踩中了城市商務氛圍日益增長的步點。
因此類似雅士軒這樣集中供應大面積公寓的項目並非無用武之地。尤其是其中雅詩閣運營部分，一方面憑藉雅詩閣的品牌力與合作渠道，業主可與巨頭坐享利潤分成，節約時間及其他成本；另一方面，無論是雅詩閣在天津已落地的項目，如泰達MSD服務公寓、國際大廈、奧林匹克大廈、友誼公寓等，還是其在國內各大城市的運營案例，都意味著更高的租金和租客穩定性，且租客的高端化、國際化傾向明顯，與市場上絕大多數公寓產品的圈層儼然存在極大不同。逆向來看，圈層也會在潛移默化間築起品牌壁壘，不僅提高租客的入住體驗，也有益於整個項目的價值維護和提升。更實實在在的是促進租金水平的出挑，不管是雅詩閣運營的酒店式公寓，亦或是自主出租的那部分業主。
後記
意風區出現了新情況。
上一次聊起意風區還是2014年，並非區域不受關注，實在是寸土難得，供應難出。
彼時旺海公府以20000+/平米的價格首開，我說便宜，有人反對。他們講這裡是河北，我說這是海河邊、意風區。時至今日，旺海公府的價格已一路狂奔到了50000+/平米之高。
市場上，比高價格更可怕的是「沒貨」，意風區便是。
相隔百年歲月，與梁啟超、曹禺、張廷諤這些近代大家隔空為鄰。從租界時代到租房時代，天津的生活方式總在經歷變革，但意式風情區內精英雲集，休閑、娛樂、旅遊、文博等配套豐富且超前的圈層定位並沒有改變。不論是作為時代變遷中舊貴族格調與現代文明碰撞的見證，還是作為城市中心緊鄰海河、CBD與多個大型商圈的核心板塊，這一區域特有的象徵意義、歸屬感以及城市資源的累積，仍然是其他新興住區所不能替代的。
這座城市似乎很擅長從傳統中，找尋顛覆傳統的力量。所以在遍布老洋房的意式風情區，出現像雅士軒這樣特點鮮明又與時俱進的新范兒公寓，與其說是住宅供應緊缺下無奈的必然，不如說是時代賦予老城區的一種新生活方式，也是為人們繼續留在市區卻不「賴住」而打開的一扇窗。
【 完 】
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