富人的錢都是省出來的，投資美國房地產應該如何合理避稅？

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進行美國房產投資的同時，需要交納的稅費是一筆不小的數目，那麼如何進行合理避稅：

1、自住兩年升值部分不用交稅

稅法規定：在賣美國房產時，如果屋主在五年之內，自住超過兩年，賣房後，美國房產升值部分(Capital Gain )不用交稅(夫妻二人可免50萬，個人可免25萬)。

2、保留房子維修收據，並避免現金交易

屋主維修出租房屋所花費的支出，一定要保留收據，因為這些收據往美國房產報稅時，都可以算作支出以抵租房收入。

如果請工人，也建議屋主從國稅局(IRS)網站上下載1099表格，這樣支付給工人的費 用，可以用來報稅。許多華人在聘請工人時，都願意以現金方式交易以取得較低的收費，但這樣做，不僅報稅時沒有憑據，而且無法獲得沖抵美國房產租金收入的出租成本支出。

3、出租房折舊沖回越早越好

出租房的另外一種節稅策略是折舊沖回。只有房子的價值可以折舊，土地價值部分不能折舊。出租的美國房產分27.5年來折舊算。比如說，你實個房子20萬，土地價值4萬，房子本身值16萬。你每年就可以折舊16萬/27.5。27,5年以後，你已經把那16萬都折舊完了。這時候你把房子賣掉，賣了30萬。增值的10萬，你要付長期資本利得，稅率比較低。可是那16萬以前幫你省稅的折舊部分，你要重新交稅。這部分美國房產稅，就叫做 折舊沖回(deprecation recapture )。

而且金錢越來越貶值，二十年前紐約一所二十萬的房子，現在已值百萬。當年折舊省下的稅，用今天的物價折算，可能升五到十倍，因此建議美國房產折舊越早越好。

4、 更換美國房產考慮「1031」延稅

根據「1031」，如果投資人將舊房子(稱做 Relinquished Poperty )賣掉，用所賺的錢又買一棟房子(稱做Replacement Property)，則所賺的錢可以暫時不交美國房產稅(Tax Deferred)。當然「1031」延稅方1 法要符合不少要求，比如在賣房45天內要找出想買的房，180天內要過戶，錢要交給「合格中介」保管，納稅人和買賣中介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現。同時，必須是投資用房換投資用房，不能換自住房；交易必須在規定的時間內完成；新購的房子必須等同或大於舊房子的價值等。

注意：「1031」足緩稅，不是免稅，建議想使用「1031」延稅的美國房產投資者必須提早準備，並在專人指導下嚴格按照要求進行交換，以免造成不必要的損失。

5、用誰的名義進行美國房產投資也有講究

如果你是以個人名義投資美國房產的，可以通過房子的地稅(房產稅)、保險費； 房子的折舊費、裝修折舊費，地板、門窗、廚房、屋頂等分類折舊費；房子的維修費；房地產公司的管理費；房地產經紀的中介費等這些方式來抵稅。

如果你以公司名義投資美國房產的，除了以上提及的抵稅項外，所有公司的租金、電話、曰常維持、日常轉理所需要的所有費用；員工的所有工資、福利；用公司的名義買的電腦、傢具、電器等辦公用品等等，通通可以抵稅，謹記保留原始發票、收據，或是信件等作為報稅憑據。當然裡面竅門很多，最好找專業人士協助可以免除不少煩惱。（原標題：富人的錢都是省出來的，投資美國房地產應該如何合理避稅？）

來源：瞧紐約 編輯/王征

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