500萬買到一套「假學區房」？他是怎樣被一步步套路的？
【房屋買賣排雷避坑指南 No.016】
本期案例
杭州的王老伯，為了讓孫子讀名校，用兒子的名義花了將近500萬買了一套房，最後卻發現落不了戶，買到了「假學區房」，到底怎麼回事？
王老伯一家考慮到孫子再過幾年就要上小學，想買一套學區房。於是，老兩口把周邊的二手房中介門店差不多都看了一圈。
今年3月，他們在網上看到，杭州市耀江文萃苑有套房子正在出售，比較符合自己的條件。聯繫經紀人帶自己實地看了房，160㎡足夠三代人一起住，戶型也不錯，最重要的是，這是本市重點小學的學區房。
隨後，房主楊女士私下聯繫王老伯，稱既然王老伯很有誠意買房，自己也想快點出手，想私下交易，替王老伯省下一筆中介費。
對於私下交易，王老伯最大的疑慮就是戶口，畢竟讀名校首先得落戶。為了讓他放心，房主楊女士拿出了自己的戶口本原件，一再強調自己的戶口都是落在這房子里，並保證王老伯的戶口也一定可以牽進來。
王老伯這就放心了，想到跳過中介能省十幾萬，於是欣然答應了楊女士私下交易的提議。
450萬這個價格買到一套行知小學的學區房，簡直就是撿了個大便宜。簽訂房屋轉讓協議之前，王大伯心裡還暗暗高興，想著總價最好還能再優惠些，房東楊女士告訴他，價格上最多能再便宜2萬元，但她可以通過其他方式幫王大伯再省一部分房款——
簽訂陰陽合同：備案的購房合同簽訂的總價為348萬元，按這個價格交稅就能省不少，但實際成交的總價為448萬元。
因為楊女士自稱是杭州某本土房企高管，從事房產行業多年，對房產的事情很熟，所以王大伯對她深信不疑。最終，王大伯加上近50萬元的增值稅、契稅等雜七雜八的費用，總共花了近500萬元買這套所謂的「學區房」。為了湊房款，王大伯還四處借錢，終於分幾次付清了房款，本來是妥妥地買到了性價比高的學區房了，結果意外卻發生了——
老王伯跟兒子去轄區派出所辦理遷戶口的時候，被告知這套房子的性質是非住宅，按照政策規定是不能落戶的。
怎麼會這樣呢？
據了解，楊女士的確是真的落戶在這套房子，但是落戶時間為2006年。而轄區派出所戶籍處反應，2008年浙江省公安廳印發了關於《浙江省常住戶口登記管理規定（試行）》的通知，其中第二章分戶立戶登記第八條明確規定，「非住宅用房和違法建造的房屋，不予立戶。」
王大伯只注意到楊女士落戶在這套房子，卻忽略了房子的非住宅性質，也就是這樣一步步落入了挖好的陷阱。
王老伯現在最後悔的就是，當初不該為了省下一筆中介費，跳開中介直接跟房東簽訂《杭州市商品房轉讓合同》，導致現在進退兩難，不但學區房沒有著落，還花了許多冤枉錢。
案例分析
王老伯之所以會上當受騙，說到底還是避開了中介，由於缺乏基本的房屋常識，私下完成交易，才引發了後面的悲劇：
不了解房屋性質
王老伯之所以會上當，買到一套不能落戶的「學區房」，歸根結底是因為對房產性質不了解，才讓房主鑽了空子，究竟房產性質和落戶有什麼關係呢？
商業用地的房子不能落戶
由於目前學區房一房難求，很多人想買了商業公寓後，把戶口遷到公寓解決學區問題，這是行不通的。因為商業公寓不能入戶，業主的子女不能擁有樓盤所在地的戶口，也就失去了入讀地段學校的資格。
商業公寓說白了就是在商業用地上蓋了住房，但性質還是商業。只能作為辦公場所註冊，但不能遷入戶口。一般售價要較同地段的住宅樓盤低。
住宅可以入戶
與商業公寓相反，住宅性質的房子是可以入戶的，但不能註冊辦公場所。而且產權為70年。
如何辨別？
如果是商業用地，那麼房產證、產權性質與普通住宅是不一樣的，也可以在當地房產部門查詢，購房者在買房時一定要弄明白這一點。
私下交易，直接將房款付給房主
本案中王老伯和房主楊女士私下交易，簽訂購房合同後，直接將房款付給房主，缺乏中間監管，依照合同約定，一手交錢一手交房，交易完成，並沒有對「房屋性質」和「落戶」事項進行約定，事後發生意外無處說理，王老伯無辜被「套路」，高價買到一套「假學區房」。可以說白白損失了近500萬。
芝家支招
1、許多人對房產相關法律常識了解得並不多，在這種情況下，而對於專業的房產經紀人而言，所服務區域的房子信息都瞭然於胸，包括周邊的配套、學校、市場、環境、治安等，能根據需求快速的幫你找到更合適的房子。
除此，房產經紀人通常可以為你提供一系列的諮詢服務，包括合同、法律、估價、勘測、貸款、產權過戶等的全程一條龍服務，為你免去後顧之憂。
很多人為了省下幾萬中介費就沒去找中介買房，或者貪圖便宜找朋友拿什麼「友情價」。結果卻遇到一些不法分子打著賣家的旗號招搖撞騙，或者買到多次抵押、被法院查封、有產權爭議的房子，最後錢去樓空，陷入無休無止的扯皮、打官司之中。而找房產中介的話，中介機構會核實賣家身份的真假，審核房產的產權狀態及擔保風險，規避風險。
2、在買賣房過程中，直接向賣家交付房款，對買家來說都是非常沒有保障的做法，目前市面上已經出現房產交易平台，提供第三方資金監管，類似「支付寶」一樣的功能，實現「拿到房證再付錢」的功能，交易完成，再將房款劃給房主，充分保障了房產交易中的資金安全。
房產買賣涉及大額資金交易，財產損失案例偶有發生。芝家提醒每一位買家、賣家，到正規平台委託靠譜經紀人，通過規範流程安全交易，主動使用資金存管功能，享受「拿到房證再付錢」的安全體驗。
#芝家答疑#
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