「冰封」下的全國樓市 投資者何去何從

自新一輪的調控以來，全國限購浪潮一浪高過一浪。一二線城市購房門檻抬高、成交量環比大幅下降，北上深下滑幅度均超過50%，全國樓市降溫信號極強。

以北京為例，2017年上半年新房成交共23330套，創近幾年新低。

2010-17年北京上半年新房成交套數及均價

2017年上半年二手房成交量雖不是歷年最低，成交套數為86464套，但相比2016年的瘋狂已相差甚遠。

2010-17年北京上半年二手房成交套數及均價

如何在不確定性中尋找確定性

隨著限購、限貸、限賣、房貸利率走高之後，全國樓市再創新高的概率多少？投資國內房產的諸多不確定性，也體現在各種政策與調控之上。

今年上半年的這一輪調控可以稱得上是史上最嚴、力度空前、輻射範圍最大的房產調控。僅北京就出台了近20項調控政策，而其餘多省市也一路追隨出台新政，更新調控手段。

同時，全國多數城市，首套購買貸款利率上浮10%-30% 。南京開了首套房貸利率上浮30%的先例，這意味著有些購房者，如果按揭周期在5年以上，獲得房貸的實際利率可能高達6.37%（基準利率為4.9%）。

假設總房款100萬元，貸款70萬元，貸款期限25年，還款方式為等額本息，購房者需要向銀行支付的總利息比調控之前多出21.2萬元。

如此大的調控範圍，國內房地產市場走向未明，置業國內房產的不確定性讓眾多投資者慎之又慎，在這種情況下，投資海外市場成為趨勢。

內地樓市走勢疲軟 全球資產配置時代來臨

前兩年，北京和深圳的房產曾輕鬆翻倍，今年上半年卻幾乎陷入停滯。北京和上海都只有1.5%的漲幅，深圳跌幅0.1%，過去的鋒芒已逐漸收斂。

反倒是多倫多的房價，上半年上漲超過13%。雖然近幾個月有回調，但由於年初暴漲超過30%，多倫多房價漲幅在全球15個熱門城市中，依然排名第一。

已被唱衰多年的香港，今年上半年的房價漲幅居然高達11.49%，高居15個熱門城市的第二。

另一個被「看衰」的城市倫敦，上半年房價累計上漲居然達到6.2%。

還有加拿大和澳大利亞的樓市。此前，國內外媒頻頻報道兩國樓市遇到嚴重泡沫，但今年以來，溫哥華一掃去年後半段的頹勢，重拾漲勢，漲幅高達10.21%。

澳大利亞的悉尼和墨爾本，也沒有停止房價上漲的步伐，漲幅分別達到3.5%和5.5%。

「十年河東，十年河西」。

經歷了地產黃金十年的中國，在2017年進入了樓市停滯期。其低漲幅和低租金回報率，使得幾乎任何其它國外熱門城市的投資回報，均高於「北上深」的房產。

再加上「租購同權」、「土地建房只租不售」等一系列新政出台，中國內地樓市可能真的只剩「當年勇」。

拐點到來需轉變思維

相信一些人在國內樓市黃金期，也趁機薅了一把羊毛，還有些人直接實現了財務自由。當然，國內樓市火熱的時候，的確可以通過配置房產來獲取收益。

但自調控以來，內地樓市大幅度降溫。北上深的房價漲幅及租金回報率之和，還不及東京。

此外，國內股市回報也不解饞，去買P2P又擔心資產安全，怕跑路。想去房價上漲快的城市蹭升值，對不起，聰明的地方政府早已限購。

在這種情況下，完全可以將眼光放在全球，配置其它以外幣計價的資產。一來對衝風險，二來抓住「東方不亮西方亮」的時機，讓自己的投資收益不因國內樓市調控而停下腳步。

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