蘇州項目引入首開、招商 金茂2000億目標下的合作擴張模式

觀點地產網在上市十周年許下五年實現2000億簽約額宏願後，中國金茂開始實施規模裂變。

8月25日，中國金茂公告宣布，公司全資附屬公司嘉茂置業與首開股份、蘇州悅金及招商蘇州訂立增資協議，首開股份、蘇州悅金及招商蘇州同意向項目公司增資合計人民幣22億元。

據觀點地產新媒體查閱，中國金茂全資附屬公司嘉茂置業在2017年2月15日通過公開掛牌方式，以68.7億元獲得了蘇州高新區科技城蘇地2016-WG-82號地塊土地使用權。

後3月22日，嘉茂置業與首開股份、蘇州悅金及招商蘇州訂立合作開發協議，據此，各方同意就地塊的開發成立項目公司，項目公司由嘉茂置業、首開股份、蘇州悅金及招商蘇州分別持有52%、16%、16%及16%的股份權益。

本次增資完成後，項目公司將由嘉茂置業、首開股份、蘇州悅金及招商蘇州分別持有26.5%、24.5%、24.5%及24.5%的股份權益。

換言之，中國金茂蘇州科技城項目此前已經通過出讓股權引入首開、招商、悅金三個合作方，此次又進一步出售股權換取合作方22億元增資。在此次交易完成後，金茂於項目公司的股份權益也將由52%攤薄至26.5%。

觀察金茂近兩年來的拿地軌跡不難發現，公司青睞於熱點一二線城市拿總價高、體量大的宅地。因而，在提出2000億規模目標之後，如何用更少的資金，更好、更快地推動手上高價地的開發，成為擺在金茂面前的重點之一。

蘇州項目合作與操盤

2017年2月15日，蘇州一次性出讓7塊地，經過約1個半小時的競價，中國金茂以68.7億元將蘇地2016-WG-82號地塊收入囊中，樓麵價17666.8元/平方米，溢價率30.9%，未進入一次性報價區間。

根據出讓文件，蘇地2016-WG-82號地塊位於高新區科技城武夷山路北、灕江路東，用地性質為住宅、商業、賓館，地塊面積達194395.9平方米，容積率2.0，可建面積達38.8萬平方米。

該地塊的市場指導價為14846元/平方米，網上競價中止樓麵價為18558元/平方米，一次性報價樓麵價區間為18558-20042元/平方米。此外，地塊還規劃不少於建築面積3萬平方米的人才公寓。

在此之前，金茂剛剛以73.4億元和34.22億元拿下南京建鄴區河西南部魚嘴地區G97地塊和蘇地2016-WG-81號地塊。以此計算，2月份僅僅兩天時間內，金茂已花費176億新增3宗地。

一個月後的3月22日，金茂附屬公司嘉茂置業與首開股份、蘇州悅金及招商蘇州訂立合作開發協議，由嘉茂置業、首開股份、蘇州悅金及招商蘇州分別持有52%、16%、16%及16%的股份權益。

嘉茂置業、首開股份、蘇州悅金及招商蘇州根據合作開發協議的規定，按照其各自所持項目公司的股權比例向項目公司提供了股東貸款，用於支付上述土地出讓金及其他相關費用。於公告日期，上述土地出讓金及其他相關費用已全部付清。

8月25日，嘉茂置業與首開股份、蘇州悅金及招商蘇州訂立增資協議，根據增資協議，首開股份、蘇州悅金及招商蘇州同意，各自向項目公司增資人民幣7.36億元（合計人民幣22億元）。交易完成後，項目公司的註冊資本將為人民幣45億元，由嘉茂置業、首開股份、蘇州悅金及招商蘇州分別持有26.5%、24.5%、24.5%及24.5%的股份權益。

各方同意，本次交易辦理工商變更登記手續當日，首開股份、蘇州悅金及招商蘇州應各自向項目公司提供一筆股東貸款（合計金額為人民幣18億元），用於償還嘉茂置業在本次交易前已向項目公司提供的部分股東貸款，以使嘉茂置業向項目公司所提供股東貸款的金額與其於本次交易完成後所持項目公司的股權比例對等。

值得注意的是，交易規定，在本次交易完成後，雖然嘉茂置業於項目公司的股份權益將由52%攤薄至26.5%，但由於該地塊的開發將由嘉茂置業負責操盤，並使用金茂的品牌和管理系統，因此，各方同意嘉茂置業保持對項目公司的控制權。

根據增資協議，各方同意，在本次交易完成後，嘉茂置業仍有權在項目公司的股東會上行使52%的表決權，而首開股份、蘇州悅金及招商蘇州仍各自有權在項目公司的股東會上行使16%的表決權。

在符合適用法律法規的前提下，股東會作出的所有決議須經代表過半數表決權的股東同意方為有效。

這也就意味著，雖然增資之後，中國金茂在項目中所佔的股權被稀釋到了26.5%，但公司仍牢牢掌握著項目的操盤權和話事權，且通過股權增資，蘇州項目一次性吸納了22億資金，中國金茂也得以回收18億元股東貸款。

金茂在公告中也表示，上述地塊前期以資金投入為主。通過進一步引入項目合作方增資，集團可充分利用市場資源，分散資金風險，符合集團戰略和房地產開發業務的發展方向。

2000億目標規模與裂變

上述拿地僅僅是中國金茂近兩年來眾多拿地案例中的一個。

據觀點地產新媒體不完全統計，僅今年以來，中國金茂就先後在南京、蘇州、武漢、北京、福州、成都、上海、重慶、佛山、天津等地拿下15宗地塊，最便宜的一宗地6.79億元，最貴的一宗地則高達78.7億元，總土地價款達到563億。

地塊高總價壓力下，合作正在成為金茂十分重要的擴張手段。以觀點地產統計金茂今年拿下的15宗地為例，其中就有北京的兩宗是通過聯合體方式拿地，武漢和福州的地塊則是通過入股平安110億地王和金輝融欣項目公司股權獲取；而金茂單獨拿地的項目，譬如蘇州的兩宗地，都紛紛在拿地之後就引入合作方。

有業內人士對觀點地產新媒體表示，金茂主打高端產品，所獲取的地塊均是為熱點的一二線城市，這些城市需求旺盛，競爭激烈，地價也自然都不會低，呈現出來的就是公司所拿地塊體量不小、總價高的特徵。

因此，引入合作方就成為了當下金茂規模擴張當中十分重要的手段，特別是在公司提出五年達到2000億的規模之後，這種合作將變得更加普遍。

中國金茂首席執行官李從瑞8月17日在中國金茂上市十周年慶典上透露：「未來五年，中國金茂的版圖將從今天23個城市擴張到40個城市，簽約額將從500億元提升到2000億元，持有面積將從現在的50多萬平米提高到200多萬平米，從開發銷售、持有經營等多維度實現綜合實力進入行業第一梯隊的企業目標。」

這也就意味著，未來中國金茂不僅規模擴張步伐將提速，持有物業的發展速度也將加快，如何用有限的資金去撬動更大的規模發展，成為擺在中國金茂面前的重點之一。

因而，通過合作的方式引入財務投資，或者通過入股的方式以較少的資金去換取新進入一個城市的入場券，都是幫助中國金茂更好、更快擴大規模的有效方法。

在此過程當中，中國金茂作為央企的強勢特徵也顯露無疑，即使增資攤薄了股份，亦要牢牢把握項目的控制權，這也體現在金茂上半年頻繁的融資動作當中。

據金茂半年報披露，2017年上半年，金茂發行了5億美元次級擔保永久資本證券，境外發行5億美元優先擔保票據，境內發行25億人民幣無擔保中期票據。另外，集團積極把握市場窗口贖回4億美元永久次級可換股證券，優化了公司權益結構。

2017年下半年伊始，金茂又回購了3億美元2018年到期票據，先後發行了3億美元和2億美元永久資本證券，並發行了境內第二期首批25億元中期票據。據此計算，僅今年以來，中國金茂就通過多樣融資手段獲取了近70億元資金。

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