九龍倉分拆進行時 2454億港元物業組合申請獨立上市

觀點地產網26天後，九龍倉置業地產投資有限公司正式向聯交所提交上市申請表，申請以介紹形式於聯交所主板上市及買賣。

9月4日晚間，會德豐有限公司與九龍倉集團有限公司發布聯合公告，宣布了這分拆事項。

26天前的九龍倉中期業績會上，主席吳天海首次對外宣布九龍倉物業分拆方案；而在更早前的3月9日，九龍倉於全年業績公告內宣布策略性評估，並於4月初的業績會提出物業分拆上市的設想。

對於外界質疑的進程緩慢，吳天海回應稱，一家已經上市的公司要再分拆業務上市，需要有兩個步驟，第一步是已經上市的公司向交易所申請分拆部分業務上市，獲得許可之後，再由希望申請上市的新公司遞交申請表。

彼時，九龍倉集團已經走完了第一步，即分拆的建議已經獲得了聯交所許可，根據今日公告，該公司已完成第二步。

與業績會上宣布的方案一致，公告顯示，此次建議分拆將以分派方式進行。對此，九龍倉董事會擬宣派一項特別中期股息，並以分派方式派付，即按於記錄日期每持有一股九龍倉股份獲發一股九龍倉置業地產投資有限公司股份的基準，向九龍倉合資格股東（包括會德豐）配發及發行九龍倉置業地產投資有限公司新股份。

建議分拆完成後，九龍倉合資格股東（包括會德豐）持有的九龍倉置業地產投資有限公司權益將與彼等於記錄日期持有的九龍倉權益比例相同。

換言之，此次分拆就是單純將九龍倉一分為二，不會籌集新資金，計劃持有1000股九龍倉股份，就可以得到新公司1000股股份。

公告續稱，建議分拆後，九龍倉不會保留任何九龍倉置業地產投資有限公司已發行股本權益，因此九龍倉置業地產投資有限公司不再是九龍倉的附屬公司，但仍然是會德豐擁有62%權益的附屬公司。

由於建議分拆會以分派方式進行，而九龍倉合資格股東（包括會德豐）間接應占的九龍倉置業地產投資有限公司權益不會被攤薄，因此對九龍倉或會德豐而言，建議分拆不會構成一項交易，建議分拆事項毋須取得會德豐股東或九龍倉股東的批准。

分拆後，九龍倉置業、會德豐集團及餘下九龍倉集團三者將如何分工，公告亦進行了說明。

其中，九龍倉置業主要在香港從事策略性大型零售、寫字樓及酒店物業的投資；會德豐集團（九龍倉除外）將繼續主要在香港從事地產發展以及透過會德豐地產（新加坡）有限公司（會德豐擁有76%權益的附屬公司）在新加坡從事地產投資及發展；餘下九龍倉集團將主要在中國從事地產發展及投資、其它香港物業及於香港和中國從事非地產業務。

至於分拆原因，九龍倉於公告內表示，會德豐與九龍倉的董事會皆認為建議分拆符合股東的整體利益，由於會德豐集團（九龍倉除外）、餘下九龍倉集團及九龍倉置業地產投資有限公司集團的業務重點在策略上及營運上有明顯分別，建議分拆可有利投資者選擇對有興趣的業務作出投資。

最重要的是，分拆可令九龍倉置業地產投資有限公司能以反映其業務風險及回報特質的定價直接並獨立進入股本市場及債務資本市場。

財務數據顯示，截至2017年6月30日，九龍倉集團旗下投資物業總估值約3244億港元，總資產約4385億港元。其中，九龍倉置業地產投資有限公司集團投資物業總估值約為2454億港元，總資產為2640億港元。

因此，分拆後，九龍倉集團餘下投資物業總估值為790億港元，總資產為2108億港元。

吳天海此前透露，九龍倉置業將持有一個由海港城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈及The Murray（正改建成奢華酒店，於2017年底開幕）六項香港投資物業組成的組合，該組合共有約1100萬平方呎樓面面積，每年營業額逾130億港元。

據九龍倉發布的中期業績報告顯示，2017年上半年核心盈利同比增加22%至港幣72.71億元，不可否認的是，高額的利潤來自其龐大投資物業強有力的支撐。

因此，從長遠來看，如果把這部分優質自持資產進行拆分上市，九龍倉將從中獲得諸如提高市值、獲取更多融資的可能性。

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