家庭負債表的五個層次
今天要分享的，主要是我的客戶里最終沒有買房子或者買的房子與我無關的案例，當然，他們也滿意諮詢的結果。
案例1是關於教育投資的，客戶持有數百萬現金，想要為兒子買一套房子。我們討論的最後結論是由於她孩子還需要教育投資的投入，所以最終的建議是不買了，教育投資更重要。
是的，家庭資產負債表第一位是教育投資，包括對自己的教育投資。
不買，當然也屬於諮詢建議。
案例2是關於廣義投資的，客戶是剛需，具有較強的投資能力。2016年她本來準備買一個郊區的熱門新盤，後來在開盤當天排隊的時候放棄了。2017年她的股市投資回報理想，所以全款在市區買了套筍盤。
其他方面投資能力強的人未必要買房。
案例3是關於現金流的，客戶有高額房貸，同時也有數百萬現金。諮詢之前，他的計劃是買入預算500到1000萬的房子。諮詢的建議是他不要買了，因為他對自己的未來收入看空，雖然他如果買的話，西虹橋一號就挺好的。
案例4是關於創業的，客戶還有房票、資金，但是打算創業，並且創業團隊的基礎是強大的。客戶買了第一套之後，我們討論的結果是創業的綜合回報可能超過再買一套房子。
案例5是關於預算調整的，客戶原來的預算是1600萬的房子，並且房源還有優惠。那個房子是自住選項，但是客戶已經有了一套自住品質房。所以我們探討的結果是降低預算，他後來買的房子總價1200萬。
家庭資產負債表大致五個層次。
第一層次就是有恆產者有恆心。幾千年前孟子的思想，到現在依然是深刻的道理。
所以對於剛需來說，你需要有資產，買房只是其中最容易實現的路徑。
第二層次是儘可能大的總資產。
600萬的凈資產，0負債，0現金，不如600萬的凈資產中有200萬的現金，同時有200萬的負債，因為後者總資產800萬。
200萬現金的機動性，是為了不錯過可能的機會。
第三層次是囤積具有個人管理優勢的資產。
善於買房就多買房，善於炒股就多炒股......也就是說你最好擁有的是你比較有能力處理的資產。
多數人的資產里更多是房子，是因為對股市不信任。就我而言，資產都是中性的，只是我對處理房子更加有信心而已。
廣義的資產當然還包括很多，但是重點在於你需要清醒地知道那是你具有管理優勢的資產。
第四層次是現金流與負債率的均衡。
廣義的剛需是負債率低於67%的市民，也就是如果你有1000萬資產，你應該負債670萬。這個負債率怎麼得出來的？35成首付的剛需負債率是65%，如果他的月供能力足夠，他買房子會向親友借點錢，負債率67%左右。
即使不是七成首付，買的房子總價越高，負債率越低於67%，因為多數人的月供能力不夠。
現金流能力是調整家庭負債表的核心。我這裡不是說所謂奮鬥提高收入之類的廢話，而是你需要客觀、冷靜地評估你所在的行業，你的職位，你的收入預期，儘可能準確，保守者不要太保守，激進者不要太激進，這樣在做出調整決策的時候會有更理想的結果。
認清自己，是所有投資的第一步。
第五個層次，是無形資產的塑造。
這裡的無形資產，是說你和你的家庭自身。
你和你的家庭有沒有什麼東西值得傳承？
教育投資是這個範疇的起點，因為你會把自己值得傳承的東西教給孩子，同時希望孩子並沒有自己的缺點。
但是無形資產並不止於此，它是動態的，需要你用一生去追逐。
現在這個時代，關注主業和發展自身能力當然是最重要的，但是家庭資產的經營也需要更多重視。有一個段子說上海獨生子女結婚像兩個公司併購，這不完全是一個段子。
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匠人有矩致力於上海樓市投資性研究，擁有10年地產公司產品設計經驗，7年上海樓市研究及實際操作經驗，至今為數千位市民提供過諮詢。
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